- Năm 1989 gia đình em cùng gia đình ông Hòa có đơn đề nghị được cấp đất xây nhà ở. Ngày 25/1/1989 gia đình em được UBND xã giao cho cho 90m2 đất chiều dài tính theo mặt đường 9m, rộng 10m. Nhà ông Hòa 80m , 8m mặt đường.

- Bố em và ông Hòa trước là bạn thân nên quyết định bỏ ra một mét đất trong diện tích đất được giao làm rãnh thoát nước vì đằng sau là đồi nước dồn xuống khu vực đó rất nhiều. Ngày 24/08/1989: Nhà nước giao bìa cho gia đình em 80m, ông Hòa 80m.

- Vị trí đất như sau: Nhà em ở giữa, nhà ông Hòa bên trái bên phải là nhà bà Hòe. Tại thời điểm đó trong bìa nhà nào cũng chỉ được cấp 80m2 đất.Sau đó các gia đình cùng nhau thuê máy xúc đào sâu thêm vào đồi thì tổng diện tích đất nhà em lên đến hơn 100m.

- Sau khi được cấp đất ông Hòa đã xây nhà hết diện tích đất được giao và đào thêm, nhà em chưa xây do mẹ em bệnh hiểm nghèo qua đời, nhà bà Hòe cũng đã xây nhà sau này bán cho nhà ông Lợi.

- Năm 2002 nhà nước có tiến hành đo đất quy chủ vào bản đồ thời gian đó bố em ốm nặng và cũng không nhận được thông báo nên không biết để có mặt dẫn đến lô đất 106 nhà nước quy chủ nhầm cho bà Hòe.

- Năm 2009 bố em tách đất cho vợ chồng em 40m, lúc này đã xác định lô đất 106 là của gia đình em. Lúc này gia đình em mới kiểm tra toàn bộ diện tích đất chưa xây dựng (vì nhà em ở giữa, hai nhà hai bên đã xây) thì chỉ còn 8.5m mặt như vậy nếu trừ 1m làm rãnh thì đất nhà em thiếu. Lúc này ông Hòa có tự nhận 1m đất đó thuộc bìa nhà ông và ở trong diện tích đất 217m2 em cũng chưa được xem bìa đất nhà ông ấy hiện nay là bao nhiêu m2 vì ông ấy không cho xem (Cũng nói thêm là thời điểm này không biết là đo đất thế nào ông Hòa đào thêm đất ra sao mà nhà ông Hòa được xác định là có 217m đất trên bản đồ địa chính). Địa chính phường tiến hành đo đất cho nhà em tính từ cầu thang lồi ra của nhà bà Hòe (Lợi) (nhà bà Hòe -Lợi xây nhà từ mặt đất lên đến phần cầu thang thì lồi sang phía nhà em 80cm mà chỉ lồi mỗi phần cầu thang còn móng nhà và tường nhà thì không) tiến sang phía nhà ông Hòa đủ 8m2 mặt tiền sâu 10 m2 đất cho nhà em, đất nhà em ở thời điểm này sau khi trừ tim đường thì chiều sâu 10m tính đến chân đồi là vừa đủ. Như thế phần đất thừa chỉ còn lại 0,5m. Do không muốn tranh chấp chỉ cần đủ đất nhà mình mà không phải động chạm đến ai, nhà em đồng ý và nhà ông Hòa cũng đồng ý. Phần đất nhà em được tách ra cho vợ chồng em và cho bố em được xác định như sau: - Mô tả danh giới Của bố em: cạnh 1-2 giáp nhà ông Lợi, cạnh 2-3 giáp đồi, cạnh 3-4 giáp nhà vợ chồn​g em, cạnh 4-5 giáp đường. - Mô tả danh giới nhà em: cạnh 1-2 giáp bố em, cạnh 2-3 giáp đồi, cạnh 3-4 giáp ông Hòa, cạnh 4-5 giáp đường.

- Nay ông Hòa tự ý xây tường làm rãnh lấn sang đất nhà em 20cm và ngang nhiên đào ngang mảnh đất của bố con em mà không báo cho nhà em biết (đúng ra chỉ được xây 50cm nhưng ông Hòa cứ căn cứ vào cái cống mà ông ấy đã đặt từ khi xây nhà cống này đặt trên phần đất 1m đã thỏa thuận làm rãnh từ ngày xưa để xây và khăng khăng 1m đất đó là trong diện tích đất nhà ông ấy nên ông ấy có quyền xây) vợ chồng em đã nói chuyện và đề nghị ông ấy xây tường làm rãnh chỉ được 50cm như đã thống nhất và phải dừng ngay việc xây ngang đất nhà em. Nếu xây rãnh thì để vợ chồng em xây làm tường phân định ranh giới luôn để không lấn sang đất nhà em nhưng ông ấy không nghe và nói với vợ chồng em là sau này xây nhà chỉ được xây đến cái cống của nhà ông ấy không được xây đè lên cống và nhận 1m đất đó là của ông ấy. Ông Hòa không chịu hòa giải nói gia đình em không đồng ý thì cứ đi mà kiện ông ấy. Cả quả đồi đằng sau ông ấy được thuê 50 năm để trồng cây nên ông ấy nói tất cả đất thừa đều là đất đồi nhà ông ấy.

Vậy xin luật sư tư vấn giúp em:

1- Cán bộ địa chính đo đất và xác định vị trí đất cho nhà em như thế đã chính xác chưa?

2- Nếu ông Hòa dựa vào quan hệ mà xin được 1m đất ngày xưa thống nhất làm rãnh vào bìa nhà ông ấy thì gia đình sẽ bị thiếu đất, gia đình em phải làm gì để có đủ diện tích đất trên bìa.

3- Khi em hỏi cán bộ địa chính phường là em muốn xác định lại danh giới đất nhà em xem em được phép xây dựng từ đâu thì cán bộ địa chính vẫn nói tính từ cầu thang lồi ra của nhà ông Lợi tức là đo theo giọt ranh thì có đúng không?

4- Em phải làm gì để xác định đúng vị trí thửa đất của mình và đủ diện tích đất đã được cấp trên bìa. Để nếu có xảy ra tranh chấp thì cũng biết mình tranh chấp với nhà ai lúc đó mới có cơ sở để kiện người ta được.

5- Nếu như khi đo đạc lại mảnh đất nhà em mà xác định danh giới đất được tính từ tường nhà ông Lợi (người đã mua lại nhà đất của bà Hòe ) mà không phải tính từ cầu thang thì có nghĩa là cầu thang nhà ông Lợi đã lấn chiếm sang phần đất nhà em.Khi đó xảy ra tranh chấp với nhà ông Lợi thì em sẽ phải giải quyết như thế nào em có quyền kiện nhà ông Lợi để đòi lại đất hay không? Cán bộ địa chính nói là khi nhà bà Hòe xây nhà cũng rất lâu rồi, gia đình em không có kiện cáo gì thì coi như gia đình em đã đồng ý với diện tích xây dựng nhà bà ấy. Bây giờ không kiện được có đúng không?

Rất mong hồi đáp sớm của Luật sư. Cảm ơn luật sư!

Người gửi: N.D

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai 2013

Thông tư 25/2014/TT-BTNMT  quy đinh về bản đồ địa chính;

Bộ luật dân sự 2005;

Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTTTANDTC hướng dẫn một số quy định trong phần thứ nhất những quy định chung của bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung  một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự

2. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, cán bộ địa chính xác định diện tích đất của gia đình anh là chưa được chính xác vì căn cứ vào điểm a, mục 2.5, khoản 2 điều 8 thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về cách xác định các ranh giới như sau:

"2.5. Các đối tượng nhân tạo, tự nhiên có trên đất

a) Ranh giới chiếm đất của nhà ở và các công trình xây dựng trên mặt đất được xác định theo mép ngoài cùng của tường bao nơi tiếp giáp với mặt đất, mép ngoài cùng của hình chiếu thẳng đứng lên mặt đất của các kết cấu xây dựng trên cột, các kết cấu không tiếp giáp mặt đất vượt ra ngoài phạm vi của tường bao tiếp giáp mặt đất (không bao gồm phần ban công, các chi tiết phụ trên tường nhà, mái che).

Ranh giới chiếm đất của các công trình ngầm được xác định theo mép ngoài cùng của hình chiếu thẳng đứng lên mặt đất của công trình đó".

Vậy cách thức để xác định diện tích thửa đất khi có tài sản là các công trình gắn liền với đất thì cần phải xác định diện tích đo là xác định từ mép ngoài cùng của tường nơi tiếp giáp với mặt đất, mép ngoài cùng của hình chiếu thẳng đứng lên mặt đất của các kết cấu xây dựng trên cột, các kết cầu không tiếp giáp mặt đấy vượt ra ngoài phạm vi của tường bao tiếp giám mặt đất.

Nếu cán bộ địa chính mà chỉ xác định diện tích tính từ phần lồi ra của cầu thang là không chính xác mà phải xác định từ phần móng nhà, nơi tiếp giáp với mặt đất để dóng sang thì mới xác định được chính xác được diện tích thửa đất, của nhà bà Hòe (Ông Lợi). 

Như vậy, việc đo đạc của cán bộ địa chính xã là không chính xác.

Thứ hai,  làm thế nào để lấy lại được 1m đất kia.

Trước hết cần xác định 1m đất này là lối đi chung đường dẫn nước chung và mỗi nhà đã bỏ ra 0.5m của phần diện tích đất nhà mình để làm lối đi này. Bây giờ ông Hòa phủ nhận việc có giao kèo như vậy và nhận phần đất 1m này thuộc diện tích đất của ông ấy. Anh có thể yêu cầu UBND cấp xã đứng ra hòa giải và chứng minh là trước kia là gia đình anh được UBND giao cho 90m đất, nếu còn giữ quyết định giao đất sẽ là bằng chứng tốt nhất còn nếu không có thì có thể đề nghị UBND xã xem lại các hồ sơ trước đây là lưu lại việc giao đất cho từng hộ gia đình. Bên cạnh đấy nếu có hàng xóm chứng kiến sự thỏa thuận và họ công nhận rằng trước đây bố anh và ông Hòa đã có thỏa thuận như vậy. 

Anh có thể yêu cầu ông Hòa dựa vào đâu để cho rằng 1m đất này là của ông Hòa, ai là người công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Hòa đối với 1m đất này, và người này dựa vào đâu để thực hiện cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất này đối với 1m đất này cho ông Hòa.

Nếu như người công nhận 1m đất này là cán bộ địa chính xã thì anh có quyền làm đơn khiếu nại yêu cầu hủy quyết định trên vì thẩm quyền cấp giấy chứng nhận hoặc công nhận quyền sử dụng đất này là không đúng vì hiện nay pháp luật chỉ quy định UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh mới có quyền giao đất, cho thuê đất. Còn nếu như mà do UBND cấp huyện, cán bộ bên phòng tài nguyên môi trường mà ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Hòa thì anh cũng có thể làm đơn yêu cầu hủy quyết định nay vì giao đất không đúng đối tượng vì trong 1m đất đấy có 0.5m đất của bố anh. 

Như vậy, anh có thể dựa vào các giấy tờ trước đây chứng minh gia đình mình được giao với diện tích như vậy và nhờ những người có biết về sự việc, chứng kiến sự việc ra làm chứng khi tiến hành hòa giải tại UBND các cấp. Nếu không tiến hành hòa giải được thì anh có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấ​p khi có đủ căn cứ xác định rằng hành vi của ông Hòa là đang lấn chiếm vào diện tích đất hợp pháp của nhà anh.

Tuy nhiên, thủ tục ta Tòa tốn rất nhiều thời gian và chi phí. Bên cạnh đấy các bên có nghĩa vụ chứng minh là những gì mình nêu là có căn cứ và có cơ sở. Về nguyên tắc trong tố tụng dân sự thì bên nào đưa ra được nhiều bằng chứng chứng minh trước tòa thuyết phục nhất thì bên đấy có cơ hội giành phần thắng. Do đó, nếu có thể được gia đình anh nên thương lượng với ông Hòa để tìm ra hướng giải quyết tốt nhất.

Thứ ba: Liên quan đến xác định diện tích tính từ nhà ông Lợi.

Nhà ông Lợi có quyền xây nhà theo diện tích đất của mình, tuy nhiên, khi tiến hành xây nhà thì không được là phương hại đến lợi ích của các bất động sản liền kề theo quy định tại điều 267 bộ luật dân sự 2005.

"Điều 267. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

1. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh".

Trong trường hợp này nhà ông Lợi xây nhà đúng trên phần diện tích đất của mình nhưng phần cầu thang lại lồi ra phần phía diện tích đất của gia đình ban. Theo quy chuẩn xây dựng 2008 quy định về xây dựng nhà được phép nhô ra quá chỉ giới đường đỏ, trong đấy không có liệt kê đến cầu thang và độ cao từ mặt vỉa hè lên đến 3.5m không được nhô ra chỉ giới đường đỏ.

Chỉ giới đường đỏ: là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng.

Theo mục 2.8.10 của quy chuẩn xây dựng quy định 

"2.8.10 Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ Các quy định này cần được vận dụng phù hợp với giải pháp tổ chức không gian cụ thể của từng khu vực và thể hiện trong quy định về quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch của từng khu vực cụ thể và phải tuân thủ các quy định sau đây: 1) Các bộ phận cố định của nhà:

- Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây: + Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;

+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m". 

Như vậy, khi anh tiến hành xây nhà mà nhà của ông Lợi bị lồi ra so với quy định của pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền lợi của gia đình anh là cho gia đình  anh khó khăn trong việc xây nhà thì anh có thể yêu cầu bên kia tháo dỡ cầu thang để bảo đảm quyền lợi cho mình, nếu như ông Lợi không chịu anh có thể yêu cầu UBND giải quyết hoặc tiến hành khởi kiện ra Tòa.

Mặt khác, do cán bộ địa chính xã tiến hành đo đạc sai như đã phân tích ở trên nên anh có quyền yêu cầu cán bộ xã tiến hành đo đạc lại hoặc là khiếu nại lên UBND xã nếu như cán bộ địa chính xã không tiến hành đo đạc lại như theo yêu cầu. 

Thứ tư: Thời hiệu khởi kiện.

Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự: 02 năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, Điều 427 Bộ luật dân sự 2005.

Như vậy, anh có hai năm để thực hiện việc khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết cho mình, hết hai năm kể từ khi quyền lợi của mình bị xâm phạm mà anh không thực hiện khởi kiện thì Tòa án sẽ không tiến hành thụ lý  và giải quyết vụ việc của anh. 

Tuy nhiên, tại Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP, cụ thể tại khoản 3 Điều 23 Nghị quyết quy định:

- Đối với tranh chấp dân sự phát sinh từ giao dịch dân sự (hợp đồng vay tài sản, hợp đồng gửi giữ tài sản, thuê tài sản, thuê khoán tài sản, hợp đồng gia công, hợp đồng vận chuyển, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất) thì giải quyết như sau:

a) Đối với tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự thì áp dụng thời hiệu quy định trong văn bản quy phạm pháp luật tương ứng đối với loại giao dịch đó.

Ví dụ: Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà thì thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng cho thuê tài sản được xác định theo quy định tại Điều 427 của Bộ luật dân sự năm 2005 thì thời hiệu khởi kiện là 2 năm.

b) Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Ví dụ 1: Ngày 1/1/2008, A cho B vay 500 triệu đồng, thời hạn vay một năm. Đến ngày 1/1/2009, B không trả tiền gốc và tiền lãi. Đến ngày 3/4/2011, A khởi kiện yêu cầu buộc B trả lại khoản tiền gốc và tiền lãi. Đối với yêu cầu thanh toán khoản tiền lãi thì Tòa án không giải quyết vì đã hết thời hiệu khởi kiện. Đối với yêu cầu thanh toán khoản tiền gốc thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện, Tòa án thụ lý giải quyết theo thủ tục chung.

Trong trường hợp này, trường hợp của anh được xác đinh là đòi lại quyền sử dụng đất do người khác chiếm hữu nên sẽ không áp dụng thời hiệu này, do đó anh vẫn có quyền khởi kiện.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.