Cụ A có hai thửa đất, trong đó thửa số 1 là đất thổ cư do tổ tiên để lại (không có giấy tờ) và thửa đất số 2 được Nhà nước giao từ năm 1956 trong cuộc cải cách ruộng đất (không có giấy tờ). Khi cụ A còn sống cụ có nói sẽ để lại toàn bộ đất đai nhà cửa cho hai con trai là B và C (có con gái là D chứng kiến).

Tuy nhiên, lợi dụng lúc cụ tuổi già không còn minh mẫn, B đã chia thửa đất số 1 của cụ cho hai con trai là X và Y. X được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 12/1/1999 còn Y cũng được cấp Giấy chứng nhận vào ngày 11/1/2011. Thửa đất số 2 cũng bị B kê khai và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 12/11/1999. Cụ A qua đời từ năm 2006. Năm 2007, C quay về xin chia đất thì B nói đất đó toàn bộ là đất của B. B có giấy chứng nhận đàng hoàng và B đã chia hết cho các con. Trong khi họp gia đình vài năm trước đó, B có nói: “ Chỗ đất của em C trên thửa đất số 1 mẹ để lại cho thì anh mượn để làm nhà cho cháu X, sau này em có quay về thì anh trả lại cho em”. Xin hỏi theo quy định của pháp luật C có đòi lại được phần đất cha mẹ chia cho mình không?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê

Tư vấn lấy lại đất thừa kế có tranh chấp

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc tới công ty. Về câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin được trả lời như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2005

Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai 1993

Thông tư 346/1998/TT - TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Công văn 1427/CV/ĐC quy định về việc hướng dẫn một số vấn đề về đất đai về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Nội dung trả lời:

Trước khi B đăng ký xin được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng 2 thửa đất là tài sản của cụ A.Việc người nào có được quyền sử dụng các thửa đất sau khi cụ mất phụ thuộc vào vấn đề di chúc của cụ. Như bạn đã mô tả, khi còn sống, cụ có nói sẽ để lại toàn bộ đất đai cho 2 con trai là B và C (có con gái D chứng kiến). Đây được coi là di chúc miệng của cụ A. Tuy nhiên, di chúc này không có hiệu lực pháp lý. Bởi xét theo khoản 5 điều 652 BLDS 2005 quy định về di chúc hợp pháp và điều 654 (BLDS 2005) quy định về người làm chứng cho việc lập di chúc, thì di chúc miệng của cụ A không có hiệu lực pháp lý, bởi dù con gái D của cụ A có thể không phải đối tượng không được làm chứng việc lập di chúc theo điều 654, nhưng theo khoản 5 điều 652, di chúc miệng phải được lập trước ít nhất 2 người làm chứng.

" Điều 652. Di chúc hợp pháp

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực. "

" Điều 654. Người làm chứng cho việc lập di chúc

Mọi người đều có thể làm chứng cho việc lập di chúc, trừ những người sau đây:

1. Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc;

2. Người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc;

3. Người chưa đủ mười tám tuổi, người không có năng lực hành vi dân sự. "

Như vậy, trong trường hợp này, cụ A coi như không có di chúc. Tài sản của cụ sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, chia đều cho 4 người con theo quy định tại khoản 1 điều 675 và điều 676 Bộ luật Dân sự 2005 nếu việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của B là sai.

" Điều 675. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản. "

" Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. "

Vì vậy, để được hưởng thừa kế, cần làm rõ việc người con trai B xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 2 thửa đất của cụ A là đúng hay sai. Như bạn mô tả, 2 thửa đất của cụ A không hề có giấy tờ về đất đai, vì vậy khi đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phải được UNBD huyện xác nhận (theo quy định tại khoản 1 điều 2 Luật Đất đai 1993), xem xét, xử lý theo quy định tại điều 2 mục I Công văn 1427/CV/ĐC về việc xem xét những giấy tờ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và điều 2 mục I.2.4 thông tư 346/1998/TT - TCĐC thì mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

" Điều 2 Luật Đất đai 1993

1. Người sửdụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì đượccơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. "

" Điều 2 Mục I công văn 1427/CV/ĐC

2- Đối với những người hiện đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ hợp pháp, cần được xem xét khi tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

a) Người được thừa kế quyền sử dụng đất, gắn liền với nhà ở hoặc tải sản, mà không có tranh chấp về thừa kế nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ;

b) Người tự khai hoang đất đai từ 1980 trở về trước, mà phù hợp với quy hoạch và liên tục sử dụng cho đến nay và không có tranh chấp, người sử dụng đất đã làm đầy đủ các nghĩa vụ cho Nhà nước;

c) Người nhận chuyển nhượng đất ở thực sự có nhu cầu được chính quyền địa phương xác nhận;

d) Người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, được chính quyền xã, phường, thị trấn xác nhận và làm đầy đủ nghĩa vụ theo quy định của Nhà nước."

Tuy nhiên, theo ý chí của cụ A - sẽ để lại tài sản là quyền sử dụng đất cho 2 con trai, việc UBND xác nhận việc B đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể xảy ra sai sót (B lợi dụng cụ A không minh mẫn để tiến hành xin cấp Giấy chứng nhận), và bạn phải chứng minh được điều này. Nhà nước sẽ thu hồi lại Giấy chứng nhận đã cấp nếu xảy ra trường hợp quy định tại điều 106 Luật Đất đai 2013

" Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. "

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê