Gia đình tôi mua của gia đình ông P 2 công đất ruộng diện tích: 2600m2 từ năm 1997. vì đất chưa có sổ đỏ nên gia đình tôi và gia đình ông P đã cùng nhau lên UBND phường để làm đơn hợp thức hóa QSD đất đồng thời làm đơn xin chuyển quyền sử dụng đất từ tên ông P sang tên cha tôi. Nhưng tại thời điểm đó phần diện tích đất trên lại thuộc vào khu đất quy hoạch nên nhà nước không đồng ý cấp sổ đỏ. sang năm 1998 gia đình tôi bán đất lại cho gia đình ông C (cũng chỉ làm giấy sang nhượng tay chưa ra công chứng) và chuyển về TPHCM sinh sống đền nay đã gần 15 năm. Vì phần đất thuộc khu quy hoạch, giá đất nâng cao nên gia đình ông P đã đổi ý không bán cho gia đình tôi (mặc dù gia đình tôi đã bán lại cho gia đình ông C và hơn 14 năm gia đình ông C vẫn canh tác mà không có bất cứ sự tranh chấp nào) mà quay sang thưa kiện gia đình tôi cầm cố đất (vì thời điểm mua đất cha me tôi chỉ làm giấy sang nhượng tay chưa ra công chứng). Theo bài viết tôi đọc được từ phía quý cơ quan đất chưa có sổ sẽ do thẩm quyền của UBND xử lý nhưng đến nay thì hồ sơ lại được tòa án thụ lý và tuyên án với gia đình tôi là hợp đồng vô hiệu lực, tài sản của ai thì fải hoàn trả lại cho người ấy. Tôi cảm thấy rất bức xúc với ý kiến trên của tòa. Rất mong được quý cơ quan đọc qua bài viết này của tôi và cho tôi một hướng tư vấn kịp thời để tôi có thể đòi lại sự công bằng cho gia đình mình và cho cả gia đình ông C.

Hiện tôi lập gia đình và theo chồng về Bạc Liêu sinh sống và phần đất bị tranh chấp cũng thuộc tỉnh Bạc Liêu. Xin chân thành cảm ơn quý cơ quan.
Mong nhận được sự phản hồi sớm từ quý cơ quan.
Người gửi: Thuyhang
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê

1. Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai năm 2013

Bộ Luật Dân sự năm 2005

2. Nội dung trả lời:

2.1. Việc gia đình bạn mua đất ruộng từ ông P

Ông P đã bán cho gia đình bạn số đất ruộng đó, sau đó gia đình bạn cùng ông P đã cùng nhau lên UBND phường để làm đơn hợp thức hóa QSD đất đồng thời làm đơn xin chuyển quyền sử dụng đất từ tên ông P sang tên cha bạn. Nhưng vì đất của ông P chưa có sổ đỏ, hơn nữa tại thời điểm đó phần diện tích đất trên lại thuộc vào khu đất quy hoạch nên nhà nước không đồng ý cấp sổ đỏ. 

Theo như căn cứ bạn nêu ra thì chúng tôi không rõ là sau khi UBND phường không đồng ý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất đó thì ông P có làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho cha bạn và có chứng thực của cấp chính quyền địa phương không. Chính vì vậy, bạn nên chú ý tới việc mua đất trước đó của gia đình mình xem đã có giấy chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp sang tên cha bạn hay chưa. Nếu như chưa có thì coi như việc mua bán đất giữ gia đình bạn và ông P chỉ có 2 bên biết với nhau mà không hề có hiệu lực pháp luật do không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và như vậy sau này ông P vẫn sẽ có căn cứ để kiện gia đình bạn đòi lại đất vì lý do này.(vì giao dịch dân sự được xác lập giữa gia đình bạn và ông P vô hiệu theo quy định tại Ðiều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu) ở đây hình thức giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và có công chứng chứng thực

 Trong trường hợp đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa gia đình bạn và ông P sẽ là Chủ tịch UBND cấp huyện và tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

 

2.2. Việc ông P kiện gia đình bạn cầm cố đất (vì thời điểm mua đất cha me bạn chỉ làm giấy sang nhượng tay chưa ra công chứng) và  hồ sơ  khởi kiện lại được tòa án thụ lý và tuyên án với gia đình bạn là hợp đồng vô hiệu lực, tài sản của ai thì phải hoàn trả lại cho người ấy

-Việc ông P kiện gia đình bạn cầm cố đất cho ông C vì lý do khi bán cho ông C gia đình bạn mới chỉ làm giấy sang nhượng tay mà chưa có công chứng là sai vì theo quy định tại khoản 1 Điều 329 BLDS 2005 về cầm cố tài sản thì trường hợp này gia đình bạn bán đất cho ông C không phải là cầm cố tài sản 

Điều 329. Cầm cố tài sản

1- Cầm cố tài sản là việc bên có nghĩa vụ giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của mình cho bên có quyền để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự; nếu tài sản cầm cố có đăng ký quyền sở hữu, thì các bên có thể thoả thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản cầm cố hoặc giao cho người thứ ba giữ.

Quyền tài sản được phép giao dịch cũng có thể được cầm cố.

Ở đây, cầm cố tài sản chỉ được thực hiện đối với tài sản là động sản nhưng ông P lại kiện gia đìh bạn cầm cố  mảnh đất( bất động sản) cho ông C là sai. Trong trường hợp này ông P chỉ có thể kiện gia đình bạn đã sai khi  bán đất cho ông C mà chưa phải là chủ sở hữu được pháp luật công nhận( trong trường hợp ông P chuyển nhượng quyền sử dụng cho gia đình bạn mà không công chứng, chứng thực sự chuyển nhượng đó như trên) mà thôi

-Do việc mua bán đất của gia đình bạn với ông P diễn ra vào năm 1997 và mảnh đất đó không hề có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hay  của chính quyền địa phương về việc mua bán đó nên theo khoản 2, 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ tranh chấp trên là:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Như vậy, ông P là một trong các bên đương sự trong vụ tranh chấp( nguyên đơn khởi kiện) có quyền lựa chọn khởi kiện ra Tòa án để giải quyết và việc Toa án giả quyết vụ tranh chấp này là đúng pháp luật. Còn việc bạn thắc mắc là vụ việc của bạn do không có sổ đỏ nên sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND là đúng không sai nhưng Luật quy định đương sự có quyền lựa chọn 1 trong 2 cơ quan Tòa án hoặc UBND đều được. Do vậy, không nhât thiết chỉ có UBND mới có quyền giả quyết tranh chấp này mà Tòa án cũng có thẩm quyền trong trường hợp này.

- Việc Tòa tuyên án  gia đình bạn là hợp đồng vô hiệu lực, tài sản của ai thì phải hoàn trả lại cho người ấy. Việc tuyên bố giao dịch trên vô hiệu là đúng vì theo quy định tại Điều 136 BLDS 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu thì:

Điều 136. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 131 của Bộ luật này, thì vô hiệu.

Điều 131. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.

Ở đây là vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

-Đồn thời việc Tòa án tuyên tài sản của ai thì phải trả lại cho người ấy là đúng vì theo quy định tại Điều 146 BLDS 2005

Điều 146.Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật

Tóm lại việc thự chiện giao dịch mua bán đất của gia đình bạn với cả ông P và ông C đều vô hiệu vì lý do hợp đồng mua bán cùng giấy chuyển quyền sở hữu đất đều chưa được công chứng, chứng thực hợp pháp của cơ quan có thẩm quyền. Để việc mua bán đất trên được thực hiện cần phải thự chiện đúng viêc công chứng , chứng thực các giấy tờ mua bán liên quan .

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê