Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

I. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013 

Bộ luật dân sự 2005 

II. Nội dung tư vấn:

Xin chào Công ty Luật Minh Khuê, Tôi có một câu hỏi kính nhờ Luật sư giải đáp hộ. Hiện nay, tôi đang có dự định mua một diện tích đất rừng (khu vực Lương Sơn, Hòa Bình) của UBND xã. Họ cam kết sẽ làm sổ đỏ cho tôi. Vậy, cho tôi hỏi là UBND xã họ có thẩm quyền bán đất như vậy không và đất đó có làm được sổ đỏ không. Rất mong Luật sư tư vấn giúp. Trân trọng cảm ơn!

Theo quy định của Luật đất đai 2013 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như sau:

" Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

Theo đó ủy ban nhân dẫn xã chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn, mà không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.

Tôi đang định mua một miếng đất với diên tích la 225m2 đã có sổ hồng nhưng bên trong sổ chỉ thể hiên số diên tích thổ cư là 50m2 được vẽ ra biểu đồ còn diện tích còn lại thì họ ghi chung chung không rõ diên tích bao quát thể hiện tổng thể diên tích đất hoa màu trên miếng đất ấy. sổ được tách sổ năm 2010. cho tôi hơi: Miệng đất này theo pháp lý luật nhà đất trong sổ hồng có thể hiện đúng nôi dung do nhà nước quy định hay không? Miếng đất này nếu mua thì có được chuyển nhượng toàn bổ tổng thể diện tích được mua là 225m2 là hợp pháp với quy định luật đất đai hay không? Tôi mua đất này có thể xây dưng công trình nhà ở đước không?

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

 Theo đó nếu gia đình bên chuyển nhượng đáp ứng đủ các điều kiện trên thì bạn có thể nhận chuyển nhượng mảnh đất được. Trong trường hợp này bạn vẫn nhận chuyển nhượng toàn bộ mảnh đất được. Tuy nhiên thì nếu diện tích đất không được công nhận là đất ở thì bạn chỉ được xây dựng nhà ở trên phạm vi diện tích đất ở thôi, còn phần đất nông nghiệp bạn không được phép xây nhà, nếu muốn bạn phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thưa luật sư! Do thửa đất tôi đang có sổ đỏ không được nhà nước cho phép chuyển nhượng trong thời điểm hiện tại, nên tôi và hộ gia đình đã thực hiện ủy quyền sử dụng đất cho người mua đất bằng hợp đồng ủy quyền không thù lao! Vậy thì khi có điều kiện để thực hiện sang tên, bên mua đất có thể tự quyền chuyển quyền sử dụng đất sang tên mình hay không? Hay phải có sự có mặt và đòng thuận của tôi. Cảm ơn luật sư! 

 Trường hợp này thì bạn có thể ủy quyền cho một người khác không phải là người mua để tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì trong một hợp đồng một người không thể đồng thời đứng ra với tư cách của hai bên trong hợp đồng được. Nếu bạn ủy quyền luôn bên mua thì có nghĩa trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình bên mua và bên bán là do một người ký tên đại diện, như vậy là không được.

Kính gửi: VP luật sư Minh khuê Cho phép tôi được tư vấn của VP luạt sư với a: Tôi có mua một mảnh đất của phòng quản lý đất đai của huyện trị giá 220.000.000đ, và đã dặt cọc 32.000.000đ, họ hẹn trong vòng một tháng phải nộp dduur tiền để làm sổ đổ, bây giờ tôi không muốn mua đất nữa, thì họ bão sẽ mất toàn bộ tiền đặt cọc đó, tôi muốn hỏi như vậy đúng hay không a, và cách giải quyết như thế nào nhờ VP tư vấn với a Xin trân trọng cảm ơn --

Việc đặt cọc được quy định như sau:

" Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Theo đó nếu như bạn từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn sẽ mất khoản tiền đặt cọc này, bên kia không cần trả lại khoản tiền đặt cọc. Tuy nhiên bạn phải xem xét xem mình có thành lập hợp đồng đặt cọc không hay chỉ giao kết bằng miệng. Nếu chỉ nói bằng miệng không có thỏa thuận trước về vấn đề này thì bạn vẫn được trả lại. Tuy nhiên việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng như vậy nếu gây thiệt hại cho bên kia thì bạn phải bồi thường cho bên đó.

Thưa luật sư. Tôi muốn mua một mảnh đất 50 năm do nông trường giao cho người dân quản lý, khai thác bây giừo tôi muốn mua lại của người đó thì luật sư cho tôi hỏi: 1. Tôi cần làm những thủ tục gì 2. Tôi có phải đóng thuế chuyển nhượng hay không 3. Liệu tôi mua mảnh đất đó có rủi ro gì không Tôi xin trân thành cảm ơn

Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định như sau:

Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự."

Theo đó trong trường hợp này nếu bên chuyển nhượng được giao đất quản lý dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Thì bên đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn 

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn tham khảo bài viết sau của bên mình như sau: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.