Căn nhà tôi mua trị giá 2 tỷ 2 (trong đó sổ đỏ: mang tên chính chủ, nhà cấp 4, 1 tầng; giấy phép xây dựng mang tên chủ cũ: 3 tầng, 1 tum; nhà hiện tại: 4 tầng, 1 tum; các giấy tờ đều mang tên chủ cũ). Tổng diện tích 40m2, trong đó diện tích đất ở 27,7m2 , diện tích đất nông nghiệp 12,3m2. Bên bán đề nghị hai bên lên văn phòng công chứng Tràng An làm hợp đồng. Và tôi phải trao họ 2 tỷ thì họ mới giao nhà cho tôi. Các khoản thuế bao sang tên bên bán chịu hết.

Vậy tôi muốn hỏi là với số tiền còn lại (200 triệu đồng) trong tay liệu bên bán có chịu đóng hết thuế và đợi giao sổ đỏ cho tôi mới lấy nốt tiền còn lại hay không? Và luật sư cũng cho tôi biết về cách tính thuế trong trường hợp này?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: H.L

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn mua bán nhà đất và cách tính thuế ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chon công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Luật thuế thu nhập cá nhân

- Nghị định 45/2011NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

- Thông tư 02/2014/TT-BTC về phí, lệ phí.

- Luật đất đai 2013

2. Nội dung phân tích:

1.Theo như bạn trình bày thì hai bên đã làm hợp đồng mua bán có công chứng. Như vậy, căn cứ theo khoản 3, điều 167, luật đất đai 2013 thì hợp đồng mua bán này là hợp pháp và đã có hiệu lực pháp luật. Theo đó, các bên sẽ phải thực hiện nghĩa vụ của mình như hợp đồng đã thỏa thuận nếu bên nào vi phạm thì bên kia có quyền khởi kiện ra tòa bảo vệ quyền và lợi ích cho mình.

Hai bên có thỏa thuận là bạn phải giao cho bên bán 2 tỷ thì bên bán sẽ hoàn thành mọi thủ tục sang tên cho bạn cũng như chịu toàn bộ nghĩa vụ tài chính. Thỏa thuận này nếu được ghi trong hợp đồng mua bán hoặc lập thành một hợp đồng đặt cọc có công chứng là một biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng chính thì đương nhiên có hiệu lực và buộc bên bán phải thực hiện nếu không bạn hoàn toàn có thể khởi kiện buộc bên bán thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.

Tuy nhiên, nếu thỏa thuận giao tiền trên không được ghi trong hợp đồng hay lập thành một hợp đồng đặt cọc như trường hợp trên thì bên chịu rủi ro sẽ là bạn. Khi đó, nếu có tranh chấp thì số tiền 2 tỷ của bạn rất khó lấy lại.

Do thông tin bạn cung cấp không được đầy đủ nên chúng tôi chỉ có thể tư vấn khái quát cho bạn như vậy. 

2.Nghĩa vụ tài chính.

-Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp GCN quyền sử dụng đất; GCN quyền sở hữu nhà, căn hộ được tính 25% trên thu nhập chuyển nhượng.

Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Như vậy, trường hợp của bạn thì thuế thu nhập cá nhân = 2%*2.200.000.000=44.000.000 đồng

Lệ phí trước bạ: căn cứ Nghị định  số 45/2011/NĐ-CP của chính phủ quy định

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. 

Nhà, đất mức thu là 0,5%

-Ngoài ra, còn một số khoản thu khác có thể thu như:

Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.

Mức thu: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau:
+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

Trên đây là những tư vấn từ phía Công ty chúng tôi cho thắc mắc của Quý khách hàng. Nếu còn vấn đề nào chưa được rõ, vui lòng liên hệ trực tiếp đến Công ty chúng tôi qua Tổng đài 1900 6162 để được hỗ trợ.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê