1. Tư vấn mức bồi thường đối với đất khai hoang có đủ điều kiện cấp giấy CNQSD đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Đất khai hoang chưa có giấy CNQSDĐ nhưng đủ điều kiện được cấp giấy CNQSD đất, nay được đền bù thì có được áp dụng theo khung giá đất cấp tỉnh ban hành không và tiền bồi thường có bi trừ đi khoản nào không ? Tôi nghe cán bộ xã nói đất khai hoang chỉ được bồi thường 30 phần trăm, như vậy là đúng hay sai ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: Hung

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, Luật Minh Khuê xin được giải đáp như sau:

Đất khai hoang chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện được cấp giấy CNQSD đất, nay được đền bù thì có được áp dụng theo khung giá đất cấp tỉnh ban hành không?

Căn cứ vào khoản 3, khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013:

“3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”

Như vậy việc tính tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất được tính dựa trên giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Tức là đất khai hoang chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhưng đủ điều kiện được cấp giấy CNQSD đất) khi được đền bù bằng tiên thì cũng phải căn cứ vào Bảng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định để xác định giá đất đền bù.

Tiền bồi thường đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bị trừ đi khoản nào không?

Dựa trên thông tin bạn cung cấp thì bạn không có giấy tờ sử dụng đất nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, khi nhà nước thu hồi đất bạn sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất của loại đất đã được công nhận quy định tại Khoản 1, 2 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.

2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.”

Như vậy, số tiền bồi thường đất của bạn sẽ bị trừ đi khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Việc cán bộ xã nói đất khai hoang chỉ được đền bù 30% là chưa đúng với quy định của pháp luật, vì mức đền bù phải căn cứ vào Bảng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định và nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi gửi đến bạn. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến: 1900.6162 .

Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn bồi thường thu hồi đất khai hoang ?

2. Tư vấn về quyền đối với đất khai hoang ?

Xin chào công ty tư vấn pháp luật cho tôi hỏi một vài vấn đề về đất đai mong anh chị tư vấn giúp tôi. Trước năm 1977 ,ông Võ Nghiệp (ông nội tôi) sống và cất chòi trên một gò đất hoang ,trồng hoa màu để sinh sống .Đến 1993, ông Nghiệp xây dựng nhà trên khu đất này thì bị ủy ban lập biên bản không cho phép xây dựng .Ông tôi đã xây một ngôi nhà vách lá và giao lại cho con trai là Võ Nhân cùng với vợ là Nguyễn Thị Kim Hưng,còn ông Nghiệp thì đi nơi khác.

Khu đất này trước đó chỉ được khai hoang một nửa còn nửa còn lại thì cây cối um tùm ba tôi đã khai hoang phần đất còn lại và trồng cây trên đó .Năm 2005 ba mẹ tôi xây dựng một ngôi nhà cấp 4 để sinh sống.Năm 2012 là ba mẹ tôi ly hôn căn nhà giao lại cho mẹ tôi.Trước đó ông chủ nhiệm HTX (hợp tác xã) có lên đóng cọc và giao phần ranh giới đất cho ba mẹ tôi khoảng năm 2005 nên ba mẹ tôi đã rào quanh khu đất .Trên khu đất còn có các cây lâu năm như cây dừa có tuổi từ 20 đến 30 năm.

Đến năm 2015 ,HTX yêu cầu mẹ tôi trả lại diện tích đất này, họ nói rằng đây là sân lúa thuộc quản lý của HTX từ năm 1980, rồi sau đó tự ý lấy phần đất trước nhà (phần đất mà ba tôi khai hoang) có trồng cây,họ tự ý lấy lại đất và cho người khác thuê với giá 5 triệu /năm. Còn phần đất còn lại hợp tác xã yêu cầu gia đình tôi trao trả ,nhưng gia đình tôi kiên quyết không giao. Sau đó HTX đưa đơn kiện chúng tôi.

Xin hỏi với vấn đề này tôi có thể thắng kiện được không ? Nếu được thì tôi phải làm như thế nào ,cần những bằng chứng gì hay những xác nhận gì không ?Nếu không thắng được thì tôi có thể có những quyền lợi gì ?

Mong anh chị có hồi đáp sớm cho tôi.Xin cảm ơn anh chị .

Tư vấn về quyền đối với đất khai hoang ?

Trả lời:

Kính chào và cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật Minh Khuê của chúng tôi.Với câu hỏi trên chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Theo như bạn nói thì năm 2005 ông chủ nhiệm HTX nên đóng cọc và giao đất cho gia đình ban tuy nhiên thì theo quy định của pháp luật thì chỉ có chủ tịch ủy ban nhân dân huyện có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình cá nhân trong địa bàn huyện và ủy ban nhân dân xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Cụ thể khoản 2,3,4 Điều 59 Luật đất đai năm 2013.

Điều 59 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Như vậy từ các sự kiện bạn đưa ra thì từ thời ông nội bạn khai hoang và tiếp tục là bố bạn mở rộng khai hoang thêm miếng đất mà ông nội bạn đã khai hoang thì gia đình bạn chưa có giấy tờ gì chứng tỏ quyền sử dụng mảnh đất khai hoang đó.Tuy nhiên theo Điều 101 Nhà nước vẫn cấp GCNQSDĐ cho cá nhân ,hộ gia đình khi không có các giấy tờ chứng minh cụ thẻ như sau

Tại Điều 101 Luật đất đai. 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 101 thì bạn cần được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp thì như vậy gia đình bạn sẽ được cấp GCNQSDĐ.Bạn hãy căn cứ vào hồ sơ đất đai,trích lục đất đai của thôn bạn qua từng năm đây sẽ là bằng chứng để chứng minh gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai .Khi đó bạn hãy đề nghị UBNDX nơi bạn giúp xác nhận để làm giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 22 Nghị Định 43/2014 Hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai có quy định:

“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”

Theo các quy định trên, trường hợp của gia đình bạn có thể sẽ được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (còn phụ thuộc vào trên thực tế sử dụng đất của gia đình bạn).Tuy nhiên chắc chắn gia đình bạn vẫn được cấp GCNQSD đất theo ủy ban nhân dân Tỉnh nơi bạn quy định (bạn phải căn cứ vào hạn mức do UBND tỉnh bạn quy định,mỗi Tỉnh sẽ quy định một khác) , nếu vượt quá thì chuyển sang cho thuê.

Như vậy bạn hãy căn cứ vào diện tích đất cụ thể gia đình bạn đang sử dụng xem gia đình bạn đã vượt quá hạn mức do UBND Tỉnh của bạn quy định chưa nếu đã vượt quá thì bạn sẽ trả lại phần diện tích vượt quá đó.Còn phần diện tích bạn sử dụng đúng quy định của pháp luật thì ban sẽ được cấp GCNQSDĐ và đó là diện tích đất của gia đình bạn.

Nếu hợp tác xã kiện gia đình bạn thì bạn hãy căn cứ vào hồ sơ đất đai qua hàng năm đã ghi rõ ràng diện tích của từng gia đình cá nhận sử dụng đất. Mặc dù gia đình ban chưa có bất kỳ giấy tờ gì nhưng gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định lâu dài và không có vi phạm nghĩa vụ gì về đất đai với nhà nước thì đương nhiên bạn sẽ được cấp. Đây là căn cứ.quan trọng khi bạn ra tòa giải quyết tranh chấp.

Còn nếu trong trường hợp nhà nước quyết định thu hồi đất đai của gia đình ban :Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh( Điều 61) Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng( Điều 62) Luật đất đaithì bạn được nhà nước bồi thường về đất và hỗ trợ tái định cư

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Gia đình bạn đã đủ điều kiện để được bồi thường theo khoản 1 Điều 75 Luật đất đai

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Theo Điều 79 Gia đình bạn được bồi thường về đất ở:

Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, tóm lại nếu gia đình bạn bị kiện thì gia đình bạn hãy căn cứ vào hồ sơ trích lục đất đai của địa phương ban đã ghi rõ cụ thể .Đây là bằng chứng để chứng minh rằng gia đình bạn đã sử dụng mảnh đất này ổn định lâu dài. Còn trong trường hợp nếu nhà nước thu hòi vì mục đích quốc phòng an ninh phát triển kinh tế xã hội thì gia đình bạn sẽ được nhà nước bồi thường.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Đất khai hoang có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

3. Có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang làm bãi trồng cây?

Xin chào Luật sư. Xin Luật sư cho tôi hỏi: Tôi mới lập gia đình và cũng mới tách khẩu. Gia đình tôi thuộc hộ nghèo nên không có tiền mua đất làm nhà. Tôi được bố mẹ chia cho một sào đất. Nhưng sào đất ấy ngày xưa bố mẹ tôi khai hoang làm bãi trồng cây, chưa có sổ Đỏ và không có giấy tờ pháp lý gì.
Vậy xin hỏi Luật sư sào đất của tôi có được cấp sổ Đỏ không? Và muốn làm Sổ đỏ tôi phải làm những thủ tục nào?
Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư!

Có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang làm bãi trồng cây?

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Về vấn đề bạn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Như bạn trình bày,bạn được bố mẹ chia cho một sào đất. Nhưng sào đất ấy ngày xưa bố mẹ bạn khai hoang làm bãi trồng cây, chưa có sổ Đỏ và không có giấy tờ pháp lý gì của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định của Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội, các trường hợp được cấp GCNQSDĐ mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Do đó, dựa vào các quy định trên, nếu gia đình bạn đảm bảo các điều kiện: được Ủy ban nhân dân cấp Xã xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch đất đai thì được xem xét cấp GNQSDĐ. Vì thế, hiện nay gia đình bạn cần xác minh được là đất sử dụng không có tranh chấp từ những hộ xung quanh, và có xác nhận của UBND cấp Xã nơi có đất là gia đình bạn là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.Đồng thời không thuộc các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về thủ tục làm sổ Đỏ​:

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

b) Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp Huyện.

Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).

+ Văn bản xác nhận không tranh chấp của hộ gia đình xung quanh (có chữ ký của địa chính xã).

+ Văn bản xác nhận của UBND xã về việc sử dụng ổn định lâu dài.

+ Sơ đồ thửa đất

+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.

+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày).

+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất ( nếu có).

+ 02 Tờ khai tiền sử dụng đất ( nếu có).

+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu có).

+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).

+ 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).

+ Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có)

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang thực hiện như thế nào ?

4. Hỏi về quyền thừa kế và tranh chấp đất khai hoang ?

Xin chào Luật sư! Em muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp em. Ông nội em có 5 người con: 3 trai, 2 gái, canh tác trên mảnh đất 25.000m2 từ năm 1945. Ộng nội em mất năm 1968, bà nội mất năm 1971, bác Tư em mất 1972. Vì chiến tranh ác liệt nên mọi người tản cư nơi khác hết. Về sau tạm yên rồi thì cha em về khai hoang, cải tạo để trồng trọt.

Đến năm 1975, bác Hai của em với cưng vị người anh cả trong gia đình chia 25.000m2 ra cho 4 người : bác Hai, cha em, cô Ba, cô Năm. Trên diện tích đất đã chia này, đã được sự đồng ý của mọi người, và đã đăng ký thuế nông nghiệp năm 1998 lần 1 và 2014 lần 2 => cấp sổ hồng đầy đủ.

Nói về phần bác Tư đã mất, bác có 1 người vợ cùng 1 người con gái. Lúc anh em phân chia đất đai, vợ bác Tư đã không còn ở chung trên mảnh đất này. Hiện nay, người con gái này quay về tìm cha em để lấy lại phần đất mà lý ra bác Tư em được nhận. Người này còn cầm theo bản di chúc (chỉ nhìn thấy được bản photocopy) có chữ ký cả ông nội và bà nội, không có ngày tháng, không người làm chứng, không chứng thực chính quyền với nội dung là vẽ bản đồ sơ họa đất đai, diện tích chia đều cho 5 người con. Điều đáng nói là bà nội em không biết chữ, nhưng chữ ký rất đẹp. Nên rất nhều nghi vấn, người lớn thì hiện tại không còn ai để chứng minh.

Vậy em nhờ Luật sư giải đáp giúp em 2 trường hợp:

1. Tờ di chúc này liệu có hợp pháp không nếu khởi kiện?

2. Nếu tờ di chúc không hợp pháp về quyền thừa kế liệu có phải là vẫn chia đều cho 5 người không?

Rât mong công ty Luật Minh Khuê xem và phản hồi giúp em. Em xin chân thanh biết ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Khuê. Chúng tôi xin được giải đáp các thắc mắc của bạn như sau:

Điều 652. Di chúc hợp pháp (Bộ Luật Dân sự 2005)

1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực.

Điều 653. Nội dung của di chúc bằng văn bản

1. Di chúc phải ghi rõ:

a) Ngày, tháng, năm lập di chúc;

b) Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc;

c) Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản hoặc xác định rõ các điều kiện để cá nhân, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;

d) Di sản để lại và nơi có di sản;

đ) Việc chỉ định người thực hiện nghĩa vụ và nội dung của nghĩa vụ.

2. Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu; nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được đánh số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc.

Điều 655. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng

Người lập di chúc phải tự tay viết và ký vào bản di chúc.

Việc lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng phải tuân theo quy định tại Điều 653 của Bộ luật này.

Như vậy, di chúc bắng văn bản có thể không cần người làm chứng và công chứng, chứng thực tuy nhiên phải đáp ứng các điều kiện về nội dung của di chúc tại Điều 653 và khoản 1 Điều 652 BLDS. Theo như thông tin mà bạn cung cấp, bản di chúc này không ghi rõ ngày tháng năm lập di chúc thì bản di chúc này là không hợp lệ.

Như vậy phần đất đai của ông bà bạn để lại phải được phân chia cho những người thừa kế theo pháp luật.

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông bà bạn là: bác Hai, cô Ba, bác Tư, cha bạn, cô Năm. Như vậy, di sản của ông bà bạn để lại phải được chia đều cho 5 người.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Khai hoang đất để sử dụng có được coi là sở hữu đất hợp pháp không?

5. Tư vấn quy định mới nhất về đất khai hoang ?

Kính gửi luật sư công ty Luật Minh Khuê. Đất em được khai hoang trước năm 1992, rộng 400m2 ở HC - TĐ - VP, đã được đền bù 1 góc khi có đường mới chạy qua. Một mặt thì đường nhựa đang làm dở chạy qua mặt sau là bãi nghĩa trang, và ở bên này chưa có ngôi nhà nào chỉ bên kia đường là khu dân cư.

Ở khu vực này thường xuyên có những hộ khác xây dựng trên đất hoang và cũng bị xã xuống lập biên bản vậy em xin hỏi về đất nhà em như sau :

1. Đất nhà em nửa tháng trước em gọi máy xúc tới đào hố trồng cây và đào rãnh xây tường,nhưng đang đào dở chưa có đặt viên gạch ngói nào thì xã xuống lập biên bản là xây dựng trái phép vậy em hỏi biên bản xã lập là đúng hay sai?

2. Đất này có được lập lán để trồng cây trái và cây ăn quả không?

3. Em có được dựng cột trồng cây thanh long bằng cột bê tông không?

4. Giả sử em dựng cột bê tông xong rồi em bắn mái tôn lên thì có bị cưỡng chế tháo dỡ không hay chỉ xử phạt hành chính?

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 165 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội và những gì bạn trình bày thì bạn đã có quyền sử dụng đối với mảnh đất khai hoang đó:

"Điều 165. Đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng
1. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Tuy nhiên, căn cứ vào khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng quy định các trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng:

"... e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;"

Thì nếu việc xây dựng của bạn không thuộc những trường hợp này thì đó là vi phạm pháp luật và bị xử phạt. Vậy việc cơ quan cấp xã xuống lập biên bản là đúng.

Vì bạn không nói rõ đất khai hoang của bạn hiện nay là loại đất gì nên chúng tôi xin tư vấn cho bạn dù bạn muốn xây dựng hay trồng cây thì bạn cũng phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ theo Điều 57 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng"

Căn cứ theo Luật Đất Đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn quy định:

Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT:

"Điều 6. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;

b) Biên bản xác minh thực địa;

c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này."

Sau đó bạn xin cấp giấy phép xây dựng và làm xong các thủ tục thì bạn sẽ không bị xử phạt.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Khai hoang đất để sử dụng có được coi là sở hữu đất hợp pháp không?

6. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang theo luật đất đai mới ?

Thưa luật sư, Xin hỏi: Năm 1990 Bố mẹ em được nhà nước cấp 300m2 đất ở (đất này là đất mặt đường dãy 2 của huyện Tủa Chùa tỉnh điện biên, đây là huyện vùng núi) khoảng năm 1990 - 1995 bố mẹ em khai hoang khoảng 2.000m2 đất cây rừng tự nhiên, mảnh đất này ở ngay đằng sau khu đất 300m2 mà bố mẹ em ở.

Đến nay đất 300m2 này bố mẹ em đã làm được sổ đỏ, còn 2.000m2 khai hoang kia thì bố mẹ em vẫn quản lý nhưng không có giấy tờ gì cả,hiện tại chỉ là đất đồi, không có đường của nhà nước đi qua, theo như em biết thì bây giờ đường dãy 2 đi qua 300m2 nhà bố mẹ em theo giá nhà nước là 80.000.000đ 1 xuất đất, luật sư cho em hỏi: Câu 1: bây giờ em muốn làm sổ đỏ cho 2.000m2 đất khai hoang kia thì phải làm thủ tục gì và mức thuế mà em phải nộp cho nhà nước là bao nhiêu tiền.

Xin luật sư trả lời và gửi vào gmail giúp em với ạ.

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang theo luật đất đai mới ?

Luật sư tư vấn pháp luật về đất đai trực tuyến, Gọi:1900.6162

Trả lời:

- Căn cứ vào Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có giấy tờ:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Vậy nếu đất khai hoang nhà bạn thuộc một trong hai trường hợp như đã quy định ở căn cứ trên và được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải đóng tiền sử dụng đất.

- Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của luật đất đai thì:

+ Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

+ Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

+ Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

+ Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

- Căn cứ vào Điều Thông tư số 106/2010/TT-BTC về hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:

"Điều 2. Mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận

1. Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận.

Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận.

2. Đối với tổ chức: Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy. Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác găn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy.

Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp."

Đây hạn mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định chung, còn tuỳ từng địa phương do UBND của đơn vị cấp huyện quy định cụ thể mức lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Căn cứ vào khoản 6 Điều Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì gia đình bạn khi đăng ký quyền sử dụng đất thì được miễn lệ phí trước bạ do: "6. Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất." Vậy đất khai hoang của gia đình bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được miễn lệ phí trước bạ.

- Vậy gia đình bạn chỉ cần đóng lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

+ Văn bản xác nhận không tranh chấp của hộ gia đình xung quanh (có chữ ký của địa chính xã).

+ Văn bản xác nhận của UBND xã về việc sử dụng ổn định lâu dài.

+ Sơ đồ thửa đất

+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.

+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày).

+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu có).

+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).

+ Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê