Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê,

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi:  1900 6162

 

Trả lời:

Chào bạn, hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

1. Cơ sở pháp lý.

Luật Đất đai năm 2013.

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất.

Thông tư số 34/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC về lệ phí trước bạ.

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.

Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993.

2. Luật sư tư vấn:  

Trước hết chúng tôi xin phân biệt 2 khái niệm tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất:

- Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất chỉ phải nộp 1 lần khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, được Nhà nước giao đất.

- Thuế sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp hàng năm theo mức thuế suất quy định tại Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bao gồm: tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

- Về tiền sử dụng đất:

Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất:

"1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giaođất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này".

Trong điều luật trên không quy định về trường hợp công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp được thừa kế quyền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất. Đồng thời, điểm c khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất là trường hợp "có giấy tờ hợp pháp về thừa kế". Do đó, trường hợp của bạn không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Về lệ phí trước bạ: 

Khoản 10 Điều 3 Thông tư số 34/2013/TT-BTC quy định về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

“10. Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp này, khi khai lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người thừa kế, cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên.”

Như vậy, trường hợp này bạn cũng không phải nộp lệ phí trước bạ.

Chúng tôi cũng xin phân tích thêm về thuế sử dụng đất. Khi đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang trực tiếp sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất. Khi đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất.

Điều 4 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định:

"1. Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này.

2. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế".

Điều 1 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 quy định:

"Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp (gọi chung là hộ nộp thuế).

Hộ được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp".

Vậy, khi bạn là người đang sử dụng đất thì bạn là người có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất. 

Tuy nhiên, vấn đề của bạn còn liên quan đến pháp luật về thừa kế. Phải hoàn thành chia di sản thừa kế thì bạn mới có thể thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong giải đáp được thắc mắc của bạn.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê