Quy trình như sau:
1/ bên mua đặt cọc sau đó ra phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán giữa hai bên, công chứng xong bên mua thanh toán cho tôi trước 5 tỷ,
2/ sau đó bên mua đem hồ sơ đi đóng trước bạ, xong thanh toán tiếp cho tôi thêm 3 tỷ nữa
3/ tiếp theo chuyển hồ sơ về quận để làm thủ tục sang tên quyền sử dụng căn nhà trên,
sau khi sang tên chứng nhận quyền xử dụng nhà và đất xong, thì tôi phải giao toàn bộ giấy tờ nhà cho bên mua( lúc này bên mua còn thiếu tôi 2 tỷ). lúc này tôi vẫn chưa bàn giao nhà.
và bên mua hẹn tôi 3 tháng nữa sẽ thanh toán tiếp 2 tỷ còn lại, lúc này tôi mới bàn giao nhà.
vì trong 3 tháng mà bên mua chưa đủ tiền để thanh toán thì bên mua sẽ dùng chính căn nhà để vay tiền trã phần 2 tỷ còn lại cho tôi. (bên mua nói vậy
Hỏi:
1/ Quy trình thanh toán như vậy có ổn không? tôi có được an toàn với quy trình như vậy không?
2/ Giao toàn bộ giấy tờ nhà, nhưng chưa bàn giao nhà, về luật tôi có kiện người mua được ko? vì lỡ người mua không thanh toán 2 tỷ còn lại cho tôi.
3/ Biên bản bàn giao nhà do cơ quan nào ký xác nhận, và có cần thiết không?
Vì tôi mua bán lần đầu nên ko rành. Rất cám ơn ban tư vấn đã đọc Email, và mong nhận được hồi âm .
Xin chân thành cảm ơn

Người gửi: LĐH

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đaicủa Công ty Luật Minh Khuê

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  - 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của chúng tôi.

Căn cứ pháp lý: Bộ luật dân sự năm 2005, Luật công chứng năm 2006, Luật đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2005, Thông tư 156/2013/TT-BTC;

Bạn thân mến, việc chuyển nhượng nhà đất sẽ diễn ra theo quy trình pháp lý như sau:

- Làm hợp đồng đặt cọc: khi hai bên đã đạt được sự thống nhất ý chí trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, bước đầu tiên , người được chuyển nhượng đặt cọc một khoản tiền cho người chuyển nhượng ( trường hợp hai bên đã chắc chắn về giao dịch này có thể tiến hành luôn bước 2). Theo đó hai bên sẽ thực hiện việc làm hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng này hoàn toàn có giá trị pháp lý khi có chữ ký của hai bên mà không cần phải công chứng, tuy nhiên nếu bạn muốn đảm bảo độ an toàn của giao dịch này  thì bạn có thể mang hợp đồng đặt cọc này đến văn phòng công chứng. Điều này hoàn toàn mang tính tự nguyện và tùy thuộc vào mức độ tin tưởng lẫn nhau của hai bên. Bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng đặt cọc tại đây.

- Làm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất: theo thỏa thuận trong hợp đồng đạt cọc, đúng lịch hẹn hai bên sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Hợp đồng này bắt buộc phải công chứng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005, Điều 450 Bộ luật dân sự 2005. Chúng tôi sẽ chỉ đề cập đến vấn đề bạn quan tâm ở đây là phương thức thanh toán và thời điểm bàn giao nhà theo hợp đồng. Về phương thức thanh toán, hai bên hoàn toàn tự do thỏa thuận việc thanh toán bằng tiền mặt hay bằng tài khoản ngân hàng; thanh toán một lần hay chia ra nhiều lần. Cũng tương tự,  thời điểm bàn giao nhà diễn ra khi nào phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng chuyển nhượng. Một khi hợp đồng này được công chứng, nó hoàn toàn có hiệu lực pháp lý. Theo đó các bên trong hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Như vậy, kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng, quyền sở hữu đối với bất động sản được chuyển  từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng. Người được chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán theo đúng hợp đồng hai bên đã ký kết.

- Thực hiện nghĩa vụ thuế: Đối với giao dịch chuyển nhượng nhà đất, các bên có nghĩa vụ phải thực hiện việc nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 10 Thông tư 156/2013/TT-BTC.

- Làm thủ tục sang tên chuyển nhượng: Để hợp thức hóa quyền sở hữu quyề sử dụng đất đối với người được chuyển nhượng, một trong hai bên theo thỏa thuận trong hợp đồng sẽ  nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường làm thủ tục sang tên chuyển nhượng.

Như vậy, đối với trường hợp của bạn có thể thấy giao dịch của bạn diễn ra theo quy trình chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật. Giao dịch này hoàn toàn có hiệu lực pháp luật. Vì bạn không nêu chi tiết việc bên được chuyển nhượng thanh toán cho bạn như thế nào trong hợp đồng nên chúng tôi không khẳng định được việc thanh toán này có ổn hay không. Tuy nhiên, chúng tôi khẳng định rằng việc thanh toán sẽ phải tuân theo đúng thỏa thuận hợp đồng mà hai bên đã ký kết và bên được chuyển nhượng buộc phải có nghĩa vụ thanh toán cho bạn đúng thời điểm, thời hạn thỏa thuận và bạn sẽ bàn giao nhà cho bên kia cũng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu bên được chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ, thì họ phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định tại Điều 302, 30 Bộ luật dân sự 2005. Lúc này bạn hòan toàn có quyền nộp đơn lên Tòa án yêu cầu bên được chuyển nhượng thanh toán nốt số tiền cho bạn. Việc hai bên bàn giao nhà, do giao dịch của bạn là nhà đất nên khi bàn giao nhà không cần có cơ quan nào xác nhận mà chỉ cần sự xác nhận của hai bên.

Trân trọng ./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ

----------------------------------------------------

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;