1. Tư vấn soạn hợp đồng mua bán thỏa thuận về lối đi chung?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi dự định mua một miếng đất diện tích 400 mét vuông mà đường đi phải đi qua phần đất của chủ miếng đất định bán.

Tôi có định mua đường đi rộng 1,5 mét và dài 25 mét thì chủ đất không bán, họ nói là nếu tôi bán đất thì tôi sẽ cho tôi đi và xem đó như là đường đi công cộng. Tôi xin hỏi bây giờ tôi cần làm những loại hợp đồng gì để sau này tôi yên tâm sinh sống trên phần đất của tôi mà không phải lo sợ về cái đường vào đất tôi sau này?

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Người gửi: Như

Tư vấn soạn hợp đồng mua bán thỏa thuận về lối đi chung ?

Luật sư tư vấn luật trực tuyến gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền về lối đi qua như sau:

"1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Do đó, gia đình bạn và gia đình chủ của miếng đất định bán cho bạn có quyền thỏa thuận về việc cùng sử dụng lối đi chung này. Và diện tích làm lối đi chung trên bạn sử dụng lối đi đó chỉ được sử dụng một cách hạn chế: sử dụng để đi lại, cấp thoát nước, gas, thông tin liên lạc… Người được dành lối đi (Gia đình bạn) phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Nếu có tranh chấp xảy ra bạn có thể yêu cầu UBND xã nơi có đất tiến hành hòa giải, nếu không giải quyết được thì có quyền yêu cầu UBND huyện hoặc Tòa án nhân dân giải quyết.

Như vậy, bạn được phép sử dụng lối đi chung này nhưng không được trái với các quy định pháp luật tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã nêu trên. Và bạn yên tâm sinh sống mà không sợ không có lối đi ra ngoài. Lối đi chung này là nghĩa vụ bắt buộc của chủ miếng đất định bán cho bạn, và họ không có quyền lấp lối đi chung khi có gia đình khác đang sở hữu miếng đất 400m2 nói trên. Trường hợp lối đi họ đưa ra 1,5 x 25m không thoải mái và bạn mong muốn mở rộng thêm nữa thì có thể thỏa thuận đền bù, bồi thường thiệt hại nếu chủ nhà đồng ý chứ không phải mua lối đi này.

>> Xem ngay nội dung: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp ngõ đi chung theo luật đất đai?

2. Cấp giấy phép xây dựng trên lối đi chung?

Thưa luật sư, tôi có một khu đất 7x25m, phía trước có xây một cái kiot, phía sau có 2 hộ chủ quyền khác nhau sinh sống và có một lối đi chung, bề ngang 2m để thuận tiện cho 2 hộ và người ở trọ đi lại. Cho tôi hỏi: nếu tôi mua mảnh đất trên (dãy phòng trọ và cả 2 hộ bên trong) thì phần lối đi chung tôi có được cấp giấy phép xây dựng không? Xin cảm ơn luật sư tư vấn giúp tôi.

- Trần Khánh -

3. Giải đáp thắc mắc về việc xin phép xây dựng nhà nhưng bị yêu cầu thụt vào chiều ngang từ phía bên hông lối đi chung

Thưa luật sư, tôi có căn nhà phía trước mặt tiền là hẻm quy hoạch 12m, bên hông nhà là lối đi chung của 03 hộ (hình thành từ năm 1991 đến nay và chưa có ai khiếu nại). Chiều dài nhà tôi là 16m, hộ sau nhà tôi là 4,5m, tổng cộng lối đi chung là 20,5m. Phần cuối lối đi chung chiều ngang là 2,25m, phần đầu lối đi chung chiều ngang là 1,65m và tiếp giáp với hẻm có quy hoạch 12m. Nay tôi xin phép xây dựng phần đất nằm trong giấy chứng nhận chủ quyền cấp năm 2017, đã thụt vào phần quy hoạch hẻm 12m nhưng còn vướng lối đi chung phía đầu tiếp giáp hẻm nhỏ hơn 2m (phần này nằm trong diện tích sân nhà). Khi tôi xin phép xây dựng thì cán bộ đô thị quận yêu cầu tôi phải vẽ lại bản thiết kế thụt vào phía bên hông lối đi chung phía nhà tôi vào 40 cm và vạt góc 1m. Như vậy, căn nhà hiện trạng cửa cổng là 3,5m nay chỉ còn có 2,1m. Xin hỏi, bên cán bộ đô thị yêu cầu như vậy có phù hợp không? Trong khi đó nhà phía bên kia lối đi chung song song với nhà tôi có tường rào lối ra lối đi chung 15cm mà không phải thu hẹp lại bởi vì họ chưa xây dựng mới. Xin luật sư giải đáp thắc mắc. Xin cảm ơn.

- Khac Tan

4. Quá trình để hộ dân cư muốn đòi lại lối đi chung do một người chiếm giữ như thế nào?

Chào Luật sư, tôi có một câu hỏi mong được luật sư giải đáp: Hiện những hộ dân cư trong xóm tôi có mong muốn đòi lại đầu con hẻm bị chiếm dụng, nhờ Luật Sư tư vấn giúp như sau: Tất cả sổ đỏ, sổ hồng của các hộ dân trong xóm đều ghi là hẻm XXX đường TL8, Khu phố 3B, Phường Thạnh Lộc, Quận 12, Tp. HCM.

Tuy nhiên, đầu hẻm này bị nhà ông A (là "thổ địa" ở khu đất này, các hộ dân khác mới mua về ở sau) lấn chiếm rào chắn lại một đoạn bằng với phần diện tích nhà của ông A (khoảng 25m dài tính từ đầu hẻm) và sử dụng làm kho chứa đồ. Tất cả các hộ dân trong hẻm phải đi đầu hẻm bên đường TL19. Chúng tôi đã nhiều lần nói ông A mở cổng cho mọi người đi nhưng ông ấy nói đó là đất của nhà ông ấy và quyết không mở.Nay chúng tôi phải làm như thế nào? Xin chân thành cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Phần đất đang tranh chấp là phần đất công cộng được sử dụng làm lối đi chung cho khu dân cư thì ông A hoàn toàn không có quyền chiếm dụng phần đất này vì lối đi chung thuộc quyền quản lý của UBND xã. Bạn và những hộ dân khác có quyền sử dụng lối đi mà không phụ thuộc vào ý chí của ông A và đồng thời ông A không có quyền ngăn cản mọi người sử dụng ngõ chung.

Như bạn có cung cấp thì ông A cho rằng đây là đất của nhà ông A nên nếu ông A có chứng cứ chứng minh phần diện tích đất này là của ông A thì chúng ta cần xem xét thêm một khía cạnh khác đó chính là việc người dân hay cụ thể hơn là những nhà liền kề với nhà ông A. Vì theo quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015, đối với các bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định mà không có đền bù.

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

Nên nếu đất này ông A chứng minh được là của mình thì đối với những nhà liền kề mà bị bao bọc, không có lối đi thì có quyền yêu cầu ông A mở cho mình một lối đi ra đường công cộng

Tuy nhiên, theo tình tiết của bạn đây hoàn toàn là ngõ chung của cả khu dân cư vì thế:

Về phần thủ tục, trước hết các bên phải tự hòa giải. Trường hợp không hòa giải được bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về việc ông A có hành vi ngăn cản mọi người sử dụng ngõ đi chung.

>> Xem ngay: Tìm hiểu các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp lối đi chung?

5. Hành vi lấn chiếm lối đi chung thì xử lý như thế nào?

Thưa Luật sư, gia đình tôi ở trong một con hẻm chung với 5 gia đình khác và lối đi chung của con hẻm chỉ khoảng 1,2m, nhưng có một gia đình ngày nào cũng dựng xe đạp điện ở ngoài con hẻm gây cản trở lối đi của những gia đình còn lại, do lối đi chung nhỏ và lại vướng chiếc xe đạp đó nên khi chạy qua hay bị chạm vào chiếc xe đạp.

Nhưng người chủ của chiếc xe đạp đó thường xuyên có hành chửi bới xúc phạm khi người khác khi lỡ chạm vào chiếc xe đạp đó. Vậy tôi xin hỏi luật sư có cách nào để giải quyết trường hợp của gia đình lấn chiếm đó hay không và giải quyết như thế nào? Xin cảm ơn!

Lấn chiếm lối đi chung ?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật, thì 5 gia đình có quyền đi qua bất động sản liền kề. Việc để xe của gia đình kia đã gây khó khăn cho 4 gia đình còn lại trong quá trình đi. Do đó, trước hết, theo chúng tôi, gia đình bạn cùng 3 gia đình còn lại sẽ nói chuyện với gia đình kia, thỏa thuận với nhau. Trong trường hợp, gia đình đó vẫn cố chấp thì gia đình bạn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để giải quyết theo quy định tại Điều 26, 35, 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 vì nơi bạn cư trú cũng là nơi người có hành vi để xe đạp gây cản trở cư trú.

Ngoài ra, bạn còn cung cấp rằng, người để xe đạp có hành vi chửi bới, xúc phạm người khác. Với hành vi này, bạn có thể tố cáo đến cơ quan có thẩm quyền về hành vi xúc phạm người khác theo quy định tại Điều 155 Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 như sau:

"Điều 155. Tội làm nhục người khác

1. Người nào xúc phạm nghiêm trọng nhân phẩm, danh dự của người khác, thì bị phạt cảnh cáo, phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm:

a) Phạm tội 02 lần trở lên;

b) Đối với 02 người trở lên;

c) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

d) Đối với người đang thi hành công vụ;

đ) Đối với người dạy dỗ, nuôi dưỡng, chăm sóc, chữa bệnh cho mình;

e) Sử dụng mạng máy tính hoặc mạng viễn thông, phương tiện điện tử để phạm tội;

g) Gây rối loạn tâm thần và hành vi của nạn nhân mà tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 31% đến 60%.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 05 năm:

a) Gây rối loạn tâm thần và hành vi của nạn nhân mà tỷ lệ tổn thương cơ thể 61% trở lên;

b) Làm nạn nhân tự sát.

4. Người phạm tội còn có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.

Mẫu đơn tố cáo bạn gửi đến cơ quan công an nơi người kia đang cư trú để yêu cầu giải quyết.

>> Tham khảo ngay: Hàng xóm tự ý xây hàng rào cản trở lối đi chung thì khởi kiện như thế nào?

6. Tư vấn về việc lấn chiếm đất là lối đi chung?

Xin hỏi luật sư tư vấn giúp nhà cháu vấn đề sau: Ông bà cháu sinh được 7 người con: 3 trai, 4 gái. Bố cháu là con trai cả nhưng đã hy sinh từ năm 1984. Năm 1988, ông bà cho mẹ con cháu một mảnh đất liền kề với đất của ông bà. Mảnh đất ở phía trong và không có lối ra, vì vậy ông bà đã đánh cổng cho đi từ năm 1988. Đến năm 1995 ông cháu mất, năm 1996 bà cháu mất.

Ông bà ra đi đã không để lại bất cứ giấy tờ nào. Sau khi ông bà cháu mất, gia đình họp (không có biên bản, mà chỉ thống nhất bằng miệng) và thông nhất: Phần đất cổng và đất vườn ở phía trước nhà cho nhà cháu sử dụng lâu dài. Phần đất từ cổng nhà cháu trở lên cho nhà chú cháu sử dụng. Đến năm 2003, chú cháu đã tự ý sang tên toàn bộ phần đất của ông bà cháu để lại mà không tách phần đất đã cho nhà cháu. Phần đất cổng nhà cháu sử dụng từ năm 1988, đất vườn sử dụng từ năm 1996 và sử dụng ổn định đến giờ. Giờ chú cháu đổ đất, cát lên cổng và yêu cầu nhà cháu phải chuyển cổng, và tuyên bố toàn bộ phần đất đó là của chú, và trong sổ đỏ của nhà chú. Vậy xin hỏi luật sư hãy giúp nhà cháu: Nhà cháu cần làm gì để giữ được phần đất đã sử dụng ổn định từ lâu? Nếu kiện ra tòa thì nhà cháu có chắc phần thắng không ạ? Nhà cháu đã làm đơn lên xã, và đã hòa giải nhưng không thành. Phía gia đình giờ có 5/7 người con vẫn thống nhất phần đất đó cho nhà cháu ạ. Hàng xóm cũng làm chứng là nhà cháu sử dụng đất đó từ năm 1996. Trên bản đồ thì không thể hiện cổng nhà cháu đã đi. Toàn bộ phần đất cổng và đất vườn nhà cháu sử dụng đều trong sổ đỏ của nhà chú cháu ạ. Xin luật sư giúp đỡ cho nhà cháu. Cháu xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn nói thì ông bà bạn đã cho mẹ con bạn mảnh đất liền kề nhưng lại không có lối đi nên ông bà bạn đã đánh cổng cho đi từ năm 1988. Và khi ông bà bạn mất gia đình bạn đã thỏa thuận cho ban mảnh đất ở cổng và vườn phía trước nhà cho bạn sử dụng. Tuy nhiên, sự thỏa thuận này chỉ là thỏa thuận miệng. Và hiện tại bây giờ chú bạn đã tự ý sang tên phần đất đó vào giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của mình bao gồm cả đất của bạn đã được chia theo thỏa thuận từ trước và không cho bạn đi lối cổng đó. Như vậy là chú bạn đã vi phạm quy định của pháp luật trước tiên là vi phạm quy định về lối đi chung thứ hai là chú bạn có hành vi lấn chiếm đất.

Theo quy định tại Điều 246, 247 và Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 áp dụng trong trường hợp của bạn, bạn hoàn tòan có quyền được sử dung lối đi chung đó vì ông bà của bạn đã cho mẹ con bạn được đi lối đi chung đó.

Đối với hành vi lấn chiếm đất của chú bạn. Vì theo như bạn nói thì ông bà bạn mất không để lại di chúc và chú bạn bây giờ lại tự ý sáp nhập đất gia đình đã thỏa thuận cho bạn. Như vậy thì bây giờ gia đình bạn nên làm văn bản thỏa thuận phân chia đất, văn bản phải được công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì tất cả các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực. Sau khi công chứng được thì bạn sẽ đi làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn nếu chú bạn không chấp nhận thì gia đình bạn nên chia thừa kế theo quy định của pháp luật vì ông bà bạn không để lại di chúc nên sẽ chia thừa kế theo pháp luật theo quy định tại ĐIều 650 và Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Còn về việc chú bạn lấn chiếm đất là lối đi chung không cho bạn đi thì bạn có thể trình bày vói ủy ban nhân dân xã để được hòa giải. Nếu hòa giải không thành thì bạn có quyền khởi kiện ra tòa. Nếu kiện ra tòa thì chắc chắn bạn sẽ thắng phần đất sử dụng cho lối đi chung đó. Còn về phần đất vườn chú bạn đã lấn chiếm đó thì bạn có thể làm đơn yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai thu hồi giấy chứng nhận đất đó vì được cấp sai đối tượng sử dụng đất, vì chú bạn đã tự ý chuyển nhượng đất vào sổ đỏ của chú bạn theo điểm d khoản 2 Điều 106 Luật đất đai năm 2013:

"2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê