1. Tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ và mức phạt do chậm làm sổ đỏ ?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Hiện gia đình em có mua một mảnh đất từ năm 2003, trị giá mảnh đất lúc bấy giờ là 14 triệu đồng, nhà em có ký kết giấy tờ hai bên với nhau đầy đủ nhưng không ra xã làm cam kết. Bây giờ nhà em muốn làm sổ đỏ thì cần những giấy tờ gì và gia đình em có bị phạt do làm sổ đỏ chậm không ?
Em xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: N.H.D

Tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ và mức phạt do chậm làm sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp xin tư vấn như sau:

Thứ nhất: Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."

Theo khoản 2 Trên thì bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về trình tự thủ tục xin cấp giấy phép quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 Điều 100 Luật Đất đai nêu trên( trong trường hợp của bạn chính là giấy tờ chuyển nhượng đất do bạn và bên kia kí.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

Thứ hai có bị phạt làm sổ đỏ chậm không.

Điều 26 Nghị định 102/2014/NĐ-Cp về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có quy định về xử phạt đối với hành vi chậm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 26. Chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở

Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở mà chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở thì hình thức và mức xử phạt như sau:

1. Chậm làm thủ tục từ 03 tháng đến 06 tháng:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;

b) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;

c) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.

2. Chậm làm thủ tục từ trên 06 tháng đến 09 tháng:

a) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;

b) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;

c) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.

3. Chậm làm thủ tục từ trên 09 tháng đến 12 tháng:

a) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;

b) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;

c) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên.

4. Chậm làm thủ tục từ trên 12 tháng trở lên:

a) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;

b) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;

c) Phạt tiền từ trên 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên."

Theo đó việc xử phạt đối với trường hợp chậm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở mà chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở. Như vậy bạn không thuộc trường hợp trên nên bạn không phải nộp phạt do làm sổ đỏ chậm.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến :1900.6162

Trân trọng./.

2. Hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ đất đai ?

Thưa luật sư! Mong luật sư và công ty luật tư vấn cho em rõ về vấn đề này ạ. Ở dưới quê gia đìh e có căn nhà kèm luôn đất ở đã ở được khỏag 18 năm ạ. Mà lúc trước khi ba em mua đất để xây nhà ở thì do quen biết nên chủ đất nói là ba em chỉ cần đưa 2 chỉ vàng ( vì lúc mua là vào khỏag năm 1997 cho nên người ta hay sử dụng vàng ) không cần giấy tờ chi lu bu. Chủ đất nói là bây giờ ba em ở thì sẽ không có quyền bán và chủ đất cũng không có quyền đuổi. Chỉ thỏa thuận miệng với nhau thôi và có 2 người cùng xóm làm nhân chứg ( vẫn còn sốg ).

Do lúc đó ba em đang cần chỗ ở nên đồg ý mà không làm giấy tờ gj hết. Và bây giờ em muốn đâu đó rõ ràng. Đất là phải có quyền sở hữu rõ ràg. Để đảm bảo quyền lợi. Nên em chia sẽ mong là luật sư và công ty tư vấn cho em trườg hợp của gia đình em có được cấp quyền sở hửu không ạ. Nếu có thì thủ tục ra sao ạ. ( do em cũg sợ thời nay đất đai có giá nên chủ đất lật mặt lại không đồg ý tách đất ). Mong luật sư tư vasn để tối đa háo lợi ích cho gia đình em. Nếu được em sẽ liên hệ với luật sư và công ty giúp em trong vụ này luôn ạ. Em xin chân thành biết ơn vì luật sư và công ty đã đọc.

Mong sẽ nhận được hồi âm từ luật sư và công ty!

-Phạm Tấn Phong

Trả lời:

Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng mua bán với chủ cũ được xác lập năm 1997, như vậy thời điểm này, Luật đất đai 1993 có hiệu lực áp dụng. Căn cứ vào quy định của Luật đất đai năm 1993 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Như vậy, tại thời điểm này giao dịch giữa bạn và chủ cũ không lập thành văn bản cũng như không chứng thực nên giao dịch này giữa các bên vô hiệu.

Trong trường hợp này, bạn cần xác định phần đất bạn mua của chủ cũ đã có giấy tờ về đất hay giấy chứng nhận hay chưa?

Thứ nhất, trong trường hợp đất này trước đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ cũ, trong trường hợp này, hợp đồng của bạn không đáp ứng điều kiện quy định về mặt hình thức, nên không có giá trị pháp lý. Nay bạn muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất choo phần đất bạn thì bạn cần yêu cầu chủ cũ đất lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực theo quy định của Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Trong trường hợp này, bạn sau khi đã lập hợp đồng, bạn nộp hồ sơ gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính

+ Giấy tờ: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu.

Bạn nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên môi trường nơi có đất để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

Thứ 2, trong trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, do bạn sử dụng từ năm 2000, nếu xác nhận được đất sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 07 năm 2004, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và không có vi phạm pháp luật về đất đai thì trong trường hợp này bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013.

+Đầu tiên,giữa bạn và những người chủ sử dụng còn sống kia thì bạn có thể làm văn bản xác nhận việc mua bán và có chữ ký của chủ cũ kia. Thể hiện rằng, giữa bạn và người đó có diễn ra việc mua bán và không có tranh chấp gì.Ngoài ra, bạn cần có văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về đất nhà bạn đang sử dụng không có tranh chấp nào.

Sau khi đã có các tài liệu chứng minh trên, bạn chuẩn bị hồ sơ gồm:

+ Đơn xin cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

+ Giấy tờ chứng minh việc quản lý sử dụng ổn định mảnh đất;

+ Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng ( trừ trường hợp trong giấy tờ nhà, đất đã có sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng) (nếu có);

+ Chứng minnh nhân dân, hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất;

+Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

Bạn nộp hồ sơ trên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Một số trường hợp được cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

Luật sư tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ trực tuyến qua tổng đài, gọi ngay: 1900.6162

3. Tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ ?

Thưa luật sư! Xin tư vấn giúp em về vấn đề sổ đỏ. Gia đình em co 5 chị em. Bố em mất năm 1995, mẹ em làm vất vả nuôi 5 chị em,khi lập gia đình mẹ em cho mỗi người 1 lô đất có xây nhà đàng hoàng. Riêng mỗi em la con gái út nên ở với mẹ . Giờ mẹ em muốn cho em căn nhà mẹ em đang ở. Nay em muốn làm sổ đỏ, thì co 1 người không chịu ký. Trong sổ đỏ có ghi như sau: tên người sử dụng đất là hộ bà( tên mẹ em), số sổ hộ khẩu cấp, năm cấp là năm 2001, năm cấp sổ đỏ là năm 2006. Xin luật sư tư vấn giúp em để em làm được sổ đỏ ?

Chân thành cảm ơn luật sư nhiều.

-Lam Duong

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn thì sổ đỏ có ghi tên người sử dụng đất là hộ bà. Như vậy tức là mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của hộ gia đình

Tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình.Theo quy định của pháp luật dân sự thì khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… thì bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả thành viên trong gia đình (bố, mẹ và 5 chị em trong gia đình bạn). Cụ thể điều 212 bộ luật dân sự 2015 quy định

Điều 212: sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 218: định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Do vậy, trong trường hợp này, mẹ bạn chỉ có thể tặng cho đất với nếu có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác là các chị em của bạn (đồng sở hữu không phụ thuộc vào người đó có tên trong sổ hộ khẩu hay không).

4. Nhờ luật sư tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ ?

Thưa Luật Sư! Gia đình chúng tôi gặp phải vấn đề sau đây, mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Ông Bà nội tôi có một mảnh đất mà ông bà mua tư năm 1959, năm 1995 sau khi ông mất bà có làm di chúc chia cho các con và được sự chấp thuận của các thành viên trong gia đình, và sau đó phần đất được chia đã được các chú của tôi ( chạy tiền) làm sổ đỏ, riêng gia đình tôi chưa làm. Bây giờ khi nhà nước có chính sách trả sổ đổ cho người dân, ủy ban nhân dân phương nơi tôi sinh sống gọi nhà tôi lên và nói thừa kế chỉ có giá trị khi bà nội tôi đã mất giờ bà còn sống thừa kế này không có giá trị gì, bây giờ phải có biên bản họp gia đình và có chữ kí của các thành viên. Nhưng bây giờ do các chú tôi lô đề cờ bạc túng quẫn, họ yêu cầu gia đình nhà tôi cho họ vài trăm triệu hò mới kí cho, không thì không kí, điều đó khiến nhà tôi không làm được sổ đỏ. Vậy tôi hỏi luật sư trường hợp này gia đình tôi phải làm sao, không lẽ gia đình tôi muốn có sổ đỏ phải chiều theo sự ngang ngược đòi hỏi của các ông chú, trong khi đó bà tôi vẫn còn sống thì tại sao phải cần chữ kí mấy ông chú kia làm gì.

Mong luật sự tư vấn cho gia đình tôi trong trường hợp này gia đình tôi phải làm thế nào để đúng với quy định của luật hiện hành. Tôi xin chân thành cảm ơn

-Giang Nam Đỗ

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn do không cung cấp đầy đủ thông tin thì có thể chia thành 2 trường hợp như sau:

Thứ nhất,mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu cá nhân của bà nội bạn thì như vậy :

Chủ sở đất ba, mẹ bạn nên ba, mẹ bạn sẽ là chủ sở hữu đối với mảnh đất này và có toàn quyền quyết định với mảnh đất mang tên mình theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Khi đất là sở hữu cá nhân thì những người khác bao gồm kể cả chú,bác của bạn không có quyền định đoạt với mảnh đất này mà bà nội bạn có toàn quyền quyết định cho tặng chuyển quyền sở hữu này cho gia đình bạn.

Thứ hai, trường hợp đất là tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình.Theo quy định của pháp luật dân sự thì khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… thì bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả thành viên trong gia đình (bố, mẹ và 5 chị em trong gia đình bạn). Cụ thể điều 212 bộ luật dân sự 2015 quy định

Điều 212: sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 218: định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Do vậy, trong trường hợp này, bà bạn chỉ có thể tặng cho đất với nếu có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác là các chị em của bạn (đồng sở hữu không phụ thuộc vào người đó có tên trong sổ hộ khẩu hay không).

Tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình.Theo quy định của pháp luật dân sự thì khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… thì bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả thành viên trong gia đình (bố, mẹ và 5 chị em trong gia đình bạn). Cụ thể điều 212 bộ luật dân sự 2015 quy định

Điều 212: sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 218: định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Do vậy, trong trường hợp này, bà nội bạn chỉ có thể tặng cho đất với nếu có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác là các bác,chú của bạn (đồng sở hữu không phụ thuộc vào người đó có tên trong sổ hộ khẩu hay không).

5. Cấp sổ đỏ cho đất khai hoang phục hóa ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Em có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Năm 1976 Gia đình em được chính quyền xã cấp quyền sử dụng đất với diện tính 800m2. trong trình sinh sống trên thửa đất này, gia đình em có khai hoang diện tích xung quanh (đất hoang hóa và hố bom) để làm vườn nên diện tích sử dụng được công thêm 1000m2 nữa . Trong 40 năm qua gia đình em sử dụng thửa đất khai hoang nói trên và không có sự tranh chấp với bất kỳ cá nhân tổ chức nào. Vậy Luật Minh Khuê cho em hỏi, thửa đất khai hoang của gia đình em có được cấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không ạ. Nếu có thì gia đình em cần hoàn thành các thủ tục gì để được cấp quyền sử dụng đất và có phát sinh các chi phí trong quá trình xin cấp quyền sử dụng đất không ạ ?
Em xin cảm ơn Luật Minh Khuê
-Nguyễn Huy Chương

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn thì theo điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 có quy định:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

Căn cứ theo các quy định trên, trường hợp của gia đình bạn có thể sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phụ thuộc vào trên thực tế sử dụng đất của gia đình bạn và kế hoạch quy hoạch sử dụng đất ở địa phương nơi bạn đang sinh sống.

Nếu phù hợp kế hoạch quy hoạch sử dụng đất ở địa phương nơi bạn đang sinh sống thì gia đình bạn cần chuẩn bị những hồ sơ sau để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo

- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);

- Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);

- Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ)

Hồ sơ bạn nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

6. Làm sổ đỏ nhà hà nội như thế nào ?

Xin chào luật sư! Gia đình chúng tôi mua nhà ở Hà Nội đã 20 năm nay có hộ khẩu, giấy tờ chuyển nhượng đất đầy đủ nhưng không được ủy ban nhân dân phường đồng ý cấp sổ đỏ. Lý do được đưa ra là gia đình tôi nằm trong diện quy hoạch dự án nên không được làm sổ đỏ. Trong khi dự án đó để treo hơn chục năm nay không thấy đả động tới và cũng không biết bao giờ dự án đó mới triển khai nhưng bên phường vẫn không thông qua cho gia đình tôi làm sổ đỏ nhà đất. Mong luật sư tư vấn giúp tôi liệu nhà tôi có thể làm sổ đỏ được không? Tại sao nhà tôi được làm sổ đỏ hay không thể làm sổ đỏ ? Theo điều luật nào và nghị định bao nhiêu ? Tôi rất mong nhận được phản hổi của luật sư. Chân thành cảm ơn luật sư!

-Nguyễn Huyền Trang

Trả lời:

Thứ nhất,theo quy định tại điều 49 Luật đất đai 2013:

"Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật".

Do vậy, việc đất thuộc quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì gia đình bạn vẫn có thể xin cấp GCNQSDĐ theo thủ tục pháp luật quy định và chỉ bị hạn chế khi mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước theo quy định tại khoản 4 điều 67 Luật đất đai 2013:

4. Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất".

*,Thứ 2 về những trường hợp được cấp và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Những trường hợp sau đây được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở được quy định tại khoản 1, khoản 2 khoản 3 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014,

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thttp://vanban.luatminhkhue.vn/xem-vb/239214/bo-luat-dan-su-2015.aspxhi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 19, nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013

Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh."

Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định một số trường hợp cá biệt nhưng được hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ; Cụ thể:

Đối với một số trường hợp thửa đất sử dụng hình thành từ trước thời điểm quy định của địa phương có hiệu lực mà diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận QSD đất.

Trong trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thừa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận cũng như không được công chứng, chứng thực.

Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa thành thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đó với thửa đất khác liền kề có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa mới.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai, nhà ở Hãy gọi ngay:1900.6162 (nhấn máy lẻ phím 4) để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật MInh Khuê