Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: L.T.A

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê.

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Nội dung trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

-Khi quyết định mua một mảnh đất dù là đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp thì điều đầu tiên bạn nên quan tâm đó là điều kiện được bán đất của chủ sở hữu mảnh đất đó (điều kiện đối với bên bán. Theo quy định tại điều 168 luật đất đai 2013 quy định về thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho đất như sau:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."

Bạn cần quan tâm đến điều kiện này đầu tiên vì nếu như bên bán đất cho bạn không đáp ứng đủ điều kiện nêu trên thì họ sẽ không có quyền thực hiện việc bán đất cho bạn.

- Điểm lưu ý thứ 2 trong thủ tục mua bán đất đó là điều kiện nhận chuyển nhượng đất (điều kiện đối với bên mua- bạn). Do bạn mua đất nông nghiệp nên theo quy định tại điều 169 khoản 1 luật đất đai 2013 thì : "a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này (tức là chỉ được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (mua đất) trong phạm vi cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân bán đất cho bạn"

-Thứ ba là về hợp đồng mua bán đất: Theo quy định tại khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai sẽ phải bắt buộc lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền . Nếu như việc mua bán của bạn không đáp ứng được các quy định trên về mặt hình thức thì sẽ không được pháp luật công nhận và giao dịch mua bán của bạn sẽ vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo quy định của pháp luật dân sự:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

-Cuối cùng bạn cũng nên chú ý đến các thông tin cụ thể về mảnh đất bạn cần mua như: thời hạn sử dụng (xem còn hay đã hết thời hạn), hạn mức đất được sử dụng (xem có đúng hạn mức không, nếu quá hạn mức khi bạn mua sẽ có thể gặp một số rủi ro không mong muốn), đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa (vì điều này còn liên quan đến vấn đề sang tên sổ đỏ khi thực hiện giao dịch mua bán đất), mảnh đất bạn mua có nằm trong diện quy hoạch hay không...

Tất cả những thông tin trên là những lưu ý quan trọng nhất khi bạn tiến hành thủ tục  mua bán  đất, bạn nên chú ý và tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật để vệc mua bán diễn ra thuận lợi và đúng pháp luật.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. 

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ.