Mục đích của tôi khi mua đất là để kinh doanh phòng trọ. Nay tôi biết không thể khai thác được lợi ích từ mành đất này cũng như không thể chồng phần tiền còn lại để rồi chờ đợi đến ngày thu hồi, đền bù. Xin hỏi tôi có thể đòi lại được tiền cọc không ạ? Xin chân thành cảm ơn luật sư?
Người gửi: Hiền

Tư vấn thủ tục đòi lại tiền đặt cọc mua đất

Tư vấn đòi lại tiền đặt cọc mua đất: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới chuyên mục hỏi/đáp pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn xin được tư vấn như sau:

Hiện tại, rà soát các quy đinh của pháp luật về đất đai và dân sự do các cơ quan nhà nước trung ương ban hành hiện nay không có quy định đất nằm trong quy hoạch thì không được chuyển nhượng. Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;  Trong thời hạn sử dụng đất”.

Như vậy, với trường hợp của bạn thì bên bán vẫn có quyền bán vì đất trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi. Do đó, một là bạn vẫn phải là bên nhận chuyển nhượng. Hai là, nếu không muốn tiếp tục mua đất mà muốn lấy lại tiền cọc trong trường hợp này, trước hết, bạn nên thương lượng với bên chuyển nhượng. Nếu bên chuyển nhượng không chấp nhận việc thương lượng đó,  bạn có thể làm khởi kiện tại tòa án nơi có đất để yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. Bởi vì bạn cho rằng bên bán đã không trung thực khi che các thông tin về quy hoạch trong quá trình chào mời thửa đất trên (tất nhiên, bạn phải có căn cứ để chứng minh được ) thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng đặt cọc đã giao kết là vô hiệu do bị bên bán lừa dối. Và khi ấy theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận – tức việc mua bán đất trong trường hợp này coi như chưa phát sinh giữa 2 bên, bên bán sẽ bị buộc hoàn trả cho bạn số tiền đã nhận khi tòa tuyên giao dịch đã được hai bên ký kết bị vô hiệu.

Ngoài ra, bạn nên tham khảo thêm thông tin về quy hoạch tại Phòng Tài nguyên - môi trường nơi có đất và tìm hiểu cụ thể hơn về tính pháp lý cho trường hợp của bạn.

Trân trọng/

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI