Hiện tại tôi có vấn đề về mua bán đất đai như sau :

1. Vào cuối năm 12/2013 tôi có mua lô đất chưa được tách thửa với giấy tờ viết tay tổng trị giá 250.000.000 (Diện tích: 4x12 mét) và chủ đất hứa miệng khoảng tháng 8/2014 có thể xây dựng được. Nhưng cho đến nay lô đất này không được phép xây dựng vì theo bên tài nguyên môi trường diện tích nhỏ và chưa được phép xây dựng.

2. Nay tôi thấy bất an nên mong luật sư tư vấn cho tôi về giao dịch dân sự và liên lạc với cơ quan nào hoặc làm cách nào để tôi có thể lấy lại được số tiền. Hoặc tôi cần yêu cầu họ làm những việc gì như công chứng hay việc gì đó để có lợi cho tôi mai sau khi có tranh chấp.

3. Tôi có đọc trên trang web của luật sư viết : kể từ ngày 1/7/2004 theo nghị định 43/2014/ND-CP (đất dưới 30m2 sẽ vẫn được cấp sổ đỏ).

Rất mong được hướng dẫn của luật sư cho biết thủ tục cấp như thế nào và tôi cần có những giấy tờ nào để hoàn tất thủ tục này cho lô đất trên.

Người gửi: K.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai  của Công ty luật Minh Khuê.

Tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai với giấy tờ viết tay?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Quyết định 19/2009/QĐ-UBND

Nội dung phân tích:

1. Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên phải được lập bằng văn bản và có công chứng, chứng thực.

Trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên là hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực, hợp đồng này được xác định là không có hiệu lực pháp luật. Bởi vậy, bạn nên đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng này, tránh trường hợp hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.

2. Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:

“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, thì diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa ( đã trừ đi lộ giới)  đối với:

- Đất có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m;

- Đất ở chưa có nhà là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Hơn nữa, trường hợp vị trí đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

Do đó, mảnh đất của bạn không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì có diện tích nhỏ hơn quy định.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI