Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: N.Đ.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê

Thủ tục giấy tờ bán một phần đất

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

I - Cơ sở pháp lý.

Luật Đất đai năm 2013 

Nghị định 43/2014/NĐ-CP  của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT  của Bộ tài nguyên và môi trường về hồ sơ địa chính.

Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007. 

Nghị định số 12/2015/NĐ-CP   của Chính phủ về sửa đổi bổ sung các nghị định về thuế

Thông tư số 124/2011/TT-BTC  của Bộ tài chính về lệ phí trước bạ.

II - Trả lời.

1. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán).

Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng gồm có:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không đang tranh chấp về quyền sử dụng đất.

- Đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

- Đất không bị kê biên.

Khi có đủ 4 điều kiện trên, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng. Khi chuyển nhượng phải xác lập bằng hợp đồng và có công chứng hoặc chứng thực, bởi điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: 

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Theo quy định trên, điều kiện có hiệu lực bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với nhau là phải được công chứng, hoặc chứng thực, nếu các bên không tuân thủ quy định này thì hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý.
Như vậy, để thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, bạn phải xây dựng hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng này có thể do hai bên trong giao dịch tự xây dựng hoặc đề nghị công chứng viên xây dựng, sau đó yêu cầu công chứng hợp đồng. Khi hợp đồng đã được công chứng  là hợp đồng đã phát sinh hiệu lực pháp lý, các bên tự nguyện thực hiện hợp đồng, giao đất - giao tiền.
2. Thủ tục tách thửa và cấp sổ đỏ cho diện tích đất mới.
Các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận để 1 bên hoàn thiện thủ tục tách thửa và cấp sổ đỏ cho diện tích đất mới tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, một hoặc các bên chuẩn bị hồ sơ xin tách thửa và cấp sổ đỏ. Thông tư 24/2014/Tt-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính thì thành phần hồ sơ gồm có:
- Đơn đề nghị tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản vẽ thửa đất (nếu có).
- Bản sao có chứng thực CMND, sổ hộ khẩu của các bên.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên.
Hồ sơ này được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai/đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ là UBND cấp huyện.
Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 cũng quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa như sau:

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Về các nghĩa vụ tài chính trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Một là, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (là nghĩa vụ của bên bán - chuyển nhượng):

Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

"5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất".

Điều 22 Nghị định 12/2015/NĐ-CP sửa đổi bổ sung các nghị định về thuế quy định mức thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

- Hai là, lệ phí trước bạ:

Điều 1 Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định đối tượng chịu lệ phí trước bạ:

"1. Nhà, đất:

a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1, 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 2003thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình)".

Đồng thời, Điều 6 cũng quy định tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

- Ba là, một số lệ phí khác:

+ Phí đo đạc: không quá 1.500 đồng/m2

+ Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

+ Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp cụ thể nhưng không quá 100.000 đồng/1 lần cấp mới.

Thời gian giải quyết: 

Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bạn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã sang tên tại nơi đã nộp hồ sơ là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường nơi có đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ