Đất đã được cấp sổ đỏ, Nên gia đình tôi và 3 gia đình nữa liền kề nhau muốn mua thêm một mảnh đất nữa ở liền kề với 4 gia đình chúng tôi để dồn vào rồi chia lại cho rộng thêm (bình quân mỗi hộ tăng khoảng gần 90cm; nhưng cũng có thể nhà ít, nhà nhiều hơn vì phụ thuộc kinh tế); Vậy thủ tục mua, bán như thế nào ? việc xin cấp lại sổ đỏ để làm giấy phép xây dựng và lưu giữ có phức tập không mất khoảng bao nhiêu thời gian thì xong ? Việc mua bán phải nộp thuế gì tỷ lệ ? có nhất thiết phải có cả vợ chòng con trên 18 tuổi ký giấy mua bán không ? xin nhận được tư vấn và trân trọng cảm ơn !

Người hỏi:  hahuyhung

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luậtcủa Công ty Luật Minh Khuê.

 

Trả lời:

Cơ sở pháp luật:

Luật đất đai 2013;

Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007;

Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ;

Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung thông tư 124/2011/TT-BTC;

Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;

Nội dung phân tích:

Theo như bạn trình bày, vấn đề này bạn có thể thực hiện được nếu như phù hợp với quy hoạch của cấp chính quyền nơi bạn đang cư trú.

Thứ nhất, về thủ tục mua bán đất:

Một trong số những gia đình muốn mua đất đứng ra mua đất với sự đóng góp của những gia đình xung quanh.

Bạn có thể soạn thảo hợp đồng theo mẫu: tại đây.

Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bạn sẽ phải tuân thủ theo quy định của Bộ luật dân sự 2005:

“Ðiều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1.  Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Ðiều này.

2.   Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Thứ hai, thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

-  Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

-  Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.

Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, bạn nộp tại Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện.

Thời hạn giải quyết: Không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ.

Thứ ba, việc bạn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bạn sẽ phải chịu những mức phí sau:

+ Lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Điều 1, Điều 2, Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định :

Điều 2. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất:”

Như vậy, nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ  thể theo quy định tại Điều 6, Thông tư 124/2011 và Điều 3, thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

+ Thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ khoản 2 Điều 23 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007, thuế thu nhập cá nhân bạn phải đóng sẽ là 2% giá trị chuyển nhượng.

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận:

+ Gồm cả nhà và đất: + 100 nghìn đồng/ 1 giấy cấp mới

                                            + 50 nghìn đồng/ 1 giấy cấp lại.

+ Chỉ có đất: + 25 nghìn đồng/ 1 giấy cấp mới

                                + 20 nghìn đồng/ 1 giấy cấp lại.

+ Phí đo đạc, phí thẩm định, phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ tại thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

“Điều 3. Về mức thu

a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2”.

“a.7. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

- Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ”.

Thứ tư, trường hợp đất bạn muốn mua thuộc vào tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của bên bán. Vậy yêu cầu khi bạn thực hiện hợp đồng mua bán phải có chữ ký của hai vợ chồng người bán.

Trân trọng cám ơn!

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT – CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ.