1. Tư vấn thủ tục khiếu nại, tố cáo hành vi lấn chiếm đất ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Hiện hàng xóm của tôi đang sử dụng đất thuộc diện chuyển đổi đất nông nghiệp làm VAC. Khoảng 1 tháng nay hàng xóm tự ý xây dựng sử dụng đất nông nghiệp dựng quán lấn chiếm đất để làm đất kinh doanh. Tôi xin luật sư hướng dẫn tôi cách làm đơn khiếu nại, tố cáo lên cơ quan cấp trên và hưỡng dẫn tôi một số điều khoản của hành vi trên?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: D.T

Tư vấn thủ tục khiếu nại, tố cáo hành vi lấn chiếm đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến qua tổng đài, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Công ty chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Căn cứ vào Điều 166 và Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

Trường hợp của bạn thì người hàng xóm đã vi phạm quy định của pháp luật cụ thể là vi phạm nghĩa vụ khi sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 170 như trên. Như vậy khi người hàng xóm có hành vi vi phạm thì bạn có quyền được khiếu nại, tô cáo hành vi đó theo quy định tại Khoản 7 Điều 166 như trên.

2. Về trình tự thủ tục làm đơn khiếu nại theo quy định tại Điều 204 và Điều 205 Luật Đất đai có quy định:

Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Điều 205. Giải quyết tố cáo về đất đai

1. Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.

2. Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.

Theo quy định tại Điều 204 như trên thì bạn có thể thực hiện việc khiếu nại về đất đai với cơ quan có thẩm quyền theo trình tự, thủ tục được quy định cụ thể trong Chương II, Mục 1 và Mục 2 của Luật Khiếu nại năm 2011 (Luật Tố cáo năm 2011). Bạn có thể tham khảo mẫu đơn của Công ty chúng tôi khi tiến hành khiếu nại về đất đai như sau:

---------------------------------------------------------------------------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
-------------
.........ngày......tháng.......năm............

ĐƠN KHIẾU NẠI VỀ VIỆC BỊ LẤN CHIẾM ĐẤT


Kính gửi : UBND Xã................Huyện...............Tỉnh.................

Tôi tên là ............................................ Sinh năm...........................................................................
Địa chỉ :..........................................................................................................................................
Xin trình bày sự việc như sau :

Ngày ....... tháng.......năm......... tôi được cấp GCNQSDĐ số.........................................................
tại thửa............. Sau khi điều chỉnh do tôi chuyển nhượng 80m2 cho Ông ( bà )..........................
theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày...... tháng......năm............ thì thửa.............................
của tôi còn lại.................m2, cụ thể theo bản đồ địa chính thể hiện trên GCNQSDĐ thì thửa
..................... có kích thước còn lại là chiều ngang mặt tiền 3,5 mét, chiều dài 19,2 mét, chiều
ngang mặt hậu 3,5 mét. Thế nhưng hiện nay mặt hậu thửa ....... của tôi chỉ còn 2,5 mét vì đã bị
bà ( ông ), ngụ tại số......... đường........ấp.......xã........huyện.......tỉnh, là người sử dụng đất liền
kề lấn chiếm.
Vậy nay tôi làm đơn này kính xin UBND Xã.........Huyện..............Tỉnh.........................................
xử lý hành vi lấn chiếm đất đai của bà ( ông ) để trả lại cho tôi đủ mặt hậu thửa...........................
là 3,5 mét như Nhà nước đã công nhận QSDĐ hợp pháp cho tôi.
Tôi gửi kèm theo đơn GCNQSDĐ số...........................ngày..........tháng...năm..............................
Kính mong quí cơ quan nhanh chóng giải quyết, tôi xin thành thật biết ơn.
Kính đơn

Đối với thủ tục tố cáo theo quy định tại Điều 205 thì bạn thực hiện thurt tục này theo quy định của pháp luật về tố cáo. Tuy nhiên trường hợp của bạn người vi phạm pháp luật ở đây là người hàng xóm có hành vi lấn chiếm đất nên không thuộc đối tượng của Luật Tố cáo, cụ thể:

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Luật này quy định về tố cáo và giải quyết tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ, công chức, viên chức trong việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ; tố cáo và giải quyết tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật của cơ quan, tổ chức, cá nhân về quản lý nhà nước trong các lĩnh vực; bảo vệ người tố cáo và quản lý công tác giải quyết tố cáo.

Như vậy việc tố cáo đặt ra đối với các chủ thể được quy định như trên, người hàng xóm của bạn không thuộc các đối tượng này. Trong trường hợp này bạn có thể khiếu nại, khiếu kiện theo quy định tại Điều 204 như trên.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty chúng tôi, hy vọng chúng tôi đã giải đáp được vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn tin tưởng sử dụng dịch vụ của Công ty chúng tôi.

>> Tham khảo ngay: Quy định về mức xử phạt hành vi lấn, chiếm đất mới cập nhật

2. Hướng dẫn cách viết đơn khiếu nại về việc bị nhà liền kề xây nhà lấn chiếm đất ?

- Đàm Hương

3. Khởi kiện hành vi lấn chiếm đất đai thực hiện như thế nào ?

Luật sư tư vấn:

Tại thời điểm thực hiện giao dịch mua bán đất từ năm 2000 thì Bộ luật dân sự năm 1995 và Luật đất đai năm 1993 và trực tiếp điều chỉnh tại thời điểm đó.

- Tại Điều 705 Bộ luật dân sự năm 1995 có quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 707. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”.

- Và tại Điều 33 Luật đất đai năm 1993 có quy định về chuyển nhượng quyền sử đụng đất như sau:

"Điều 31

1. Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương".

Căn cứ vào Bộ luật dân sự 1995 và Luật đất đai năm 1993 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, hợp đồng mua bán đất của gia đình bạn chỉ làm giấy viết tay để nhận tiền, sau đó tôi có đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua thì trong trường hợp này, hợp đồng mua bán đất này đã vô hiệu.

Hiện tại, cho đến nay đã là năm 2016 nếu như gia đình mua đất từ gia đình bạn còn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cái diện tích đất đã mua thì khi đưa đơn khởi kiện ra Tòa án thì họ sẽ gặp nhiều bất lợi, trường hợp này họ không thể đòi phần đất này về phía họ được.

- Tại Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995 có quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“Điều 146. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật”.

Căn cứ vào quy định này thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

- Tại điểm c, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án xác định thiệt hại thiệt hại như sau:

+ Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:

+ Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

+ Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử.

Như vậy, đối với trường hợp của bạn, giao dịch mua bán đất của gia đình bạn vô hiệu thì trường hợp người mua đất của gia đình bạn sẽ không có quyền sở hữu đối với mảnh đất đã mua. Trường hợp này Tòa án sẽ tuyên bố giao dịch mua bán đất này vô hiệu. Giao dịch này vô hiệu thì hai bên sẽ có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định của pháp luật.

>> Tham khảo ngay nội dung: Tư vấn pháp luật về việc hiến đất làm đường đi chung?

4. Xây cổng sát nhà người khác có bị coi là lấn chiếm đất hay không ?

Xin chào luật sư, tôi có tình huống muốn được luật sư tư vấn. Tình huống như sau: nhà B (được xây dựng từ trước 30/4/1975) được mua lại của Nhà nước (Hóa giá) năm 1991 (đến nay vẫn "Gần như" nguyên trạng (Cánh cửa mở ra hẻm rộng 2m). Ngày 24/08/2015 nhà A (vuông góc với nhá B) làm lại cổng (ra vào sân rộng) mở ra hẻm vượt chỉ giới đỏ, ép sát vào tường trước nhà B, cản trở việc đóng mở cửa của nhà B. Trước đó, cánh cửa đã THƯA (nhiều đơn, nhiều cửa...) nhưng các "CỬA" đều "LÀM NGƠ". Xin được hỏi: Nhà A đúng hay sai, nếu sai thì sẽ bị xử lý thế nào.theo cơ sở pháp lý nào? Các "CỬA" đều "LÀM NGƠ" là đúng hay sai? có phải là "DẤU HIỆU" của "THAM NHŨNG"?
Kính mong sự giải đáp từ luật sư.Em xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất về vấn hành vi của A

-Theo quy định tại khoản 2 diều 265 và điều 267 của Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 như sau:

"Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

"Điều 267. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

1. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.

2. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh."


Như vậy, theo 2 quy định trên nhà A làm như vậy là sai, việc xây cổng đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi của việc sử dụng đất liền kề của nhà B vi phạm các nguyên tăc về xây dựng cụ thể .


Thứ hai Về vấn đề có biểu hiện tham nhũng hay không ?

Việc nhà B đã làm đơn lên cơ quan có thẩm quyền để giải quyết nhưng đều bị làm ngơ thì hành vi của cơ quan đó là sai và đó cũng là dấu hiệu của tham nhũng nếu bạn có bằng chứng cụ thể chứng minh được cơ quan có thẩm quyền đó nhận hối lộ của nhà A. Các hành vi được coi là tham nhũng được quy định tại điều 3 của luật phòng chống tham nhũng số 55/2005/QH2011 như sau :

"1. Tham ô tài sản.

2. Nhận hối lộ.

3. Lạm dụng chức vụ, quyền hạn chiếm đoạt tài sản.

4. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành nhiệm vụ, công vụ vì vụ lợi.

5. Lạm quyền trong khi thi hành nhiệm vụ, công vụ vì vụ lợi.

6. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn gây ảnh hưởng với người khác để trục lợi.

7. Giả mạo trong công tác vì vụ lợi.

8. Đưa hối lộ, môi giới hối lộ được thực hiện bởi người có chức vụ, quyền hạn để giải quyết công việc của cơ quan, tổ chức, đơn vị hoặc địa phương vì vụ lợi.

9. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn sử dụng trái phép tài sản của Nhà nước vì vụ lợi.

10. Nhũng nhiễu vì vụ lợi.

11. Không thực hiện nhiệm vụ, công vụ vì vụ lợi.

12. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để bao che cho người có hành vi vi phạm pháp luật vì vụ lợi; cản trở, can thiệp trái pháp luật vào việc kiểm tra, thanh tra, kiểm toán, điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án vì vụ lợi.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn soạn thảo biên bản thỏa thuận về ngõ đi chung ?

5. Lấn chiếm đất gây ảnh hưởng đến hộ gia đình ?

Xin chào luật sư, em có câu hỏi mong luật sư tư vấn giúp ạ. Cạnh nhà e có 1 cái suối nhỏ, trước đây suối rộng khoảng 1m nhưng do các hộ gia đình (4-5 hộ gia đình) sống dọc theo suối đó vừa xây kè bờ suối làm thu hẹp lòng suối còn khoảng 40 -50cm.

Do suối bị thu hẹp nên trời mưa lũ nước tràn ngược theo đường cống nước thải sinh hoạt dẫn ra suối của gia đình em tràn vào nhà em. Giờ gia đình em yêu cầu những hộ gia đình đã kè suối giải quyết như thế nào để lũ không tràn vào nhà em nữa thì họ lại bảo nhà em phải làm cái cống dẫn nước thải sinh hoạt đó qua lối vườn nhà em trong khi đoạn đường kè suối các hộ gia đình qua lại đó là đất nhà em từ ngày xưa cho họ xin để làm đường đi qua. Khi họ kè suối cũng đã xin thêm để mở rộng đường đi, gia đình em cũng đồng ý cho thêm mà giờ họ lấn cả suối làm ảnh hưởng đến gia đình em nhưng lại không chịu trách nhiệm.

Em xin chân thành cảm ơn!

Lấn chiếm đất gây ảnh hưởng đến hộ gia đình ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định về nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải tại Điều 270 Bộ luật dân sự 2005 (Bộ luật dân sự năm 2015), thì chủ sở hữu nhà phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng làm ô nhiễm môi trường. Hơn nữa, việc xử lý đường thoát nước thải phải không để nước thải sinh hoạt chảy tràn sang hộ gia đình liền kề hoặc gây ô nhiễm ảnh hưởng đến môi trường sinh hoạt công cộng.

Về nghĩa vụ của gia đình bạn trong việc tạo điều kiện sinh hoạt cho các chủ sở hữu bất động sản liền kề: Theo quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tại Điều 273 Bộ luật Dân sự năm 2005, thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.

Đồng thời, Điều 277 Bộ luật Dân sự cũng quy định về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề như sau: Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao sang vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, trong trường hợp này nếu do yếu tố tự nhiên như nước chảy từ vị trí cao sang vị trí thấp, không ngăn chặn được dòng chảy .....mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản thì người sử dụng bất động sản không phải bồi thường. Tuy nhiên, khi sử dụng người sử dụng phải có giải pháp thích hợp để hạn chế mức thấp nhất khả năng gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản. Nếu người sử dụng có lỗi trong việc gây thiệt hại thì đương nhiên sẽ phải bồi thường nếu gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản.

>> Tham khảo ngay: Có thể tố cáo hàng xóm về hành vi lấn chiếm lối đi chung hay không?

6. Tranh chấp lấn chiếm đất hẻm của hộ gia đình kề nhau ?

Kính chào luật sư! tôi có việc này muốn hỏi luật sư. Nhà tôi và nhà bên cạnh có chung 1 con hẻm, có chiều rộng là 5m là lối đi của 2 nhà, trước mặt hẻm là nhà của 2 hộ, bên trái là nhà của ông Phong, theo như sổ đỏ nhà ông Phong thì đã lấn sang đất hẻm gần 1m đất vậy giờ tôi phải làm đơn lên đâu để yêu cầu ông phong trả lai diện tích đã lấn chiếm ?
Tôi xin cảm ơn!
Người gửi: P.H

Tổng đài luật sư trực tuyến gọi: 1900.6162.

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

2. Nội dung phân tích:

Theo Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì:

"Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai."

Để giải quyết tranh chấp, pháp luật khuyến khích các bên tự thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên, nếu không thể tự giải quyết được có thể nhờ sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành.

1. Hòa giải tranh chấp đất đai

Hòa giải tại là thủ tục bắt buộc đầu tiên, được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 như sau:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Nếu thủ tục hòa giải tại cấp cơ sở không thành, gia đình bạn có thể viết đơn khởi kiện lên cơ quan có thẩm quyền ở cấp cao hơn.

2. Khởi kiện

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

..."

Nếu bạn chọn Tòa án để giải quyết thì gửi đơn ra tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 25, điểm a khoản 1 Điều 33 và điểm c khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 (Luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011) như sau:

“Điều 25. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án...

7. Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai...."

“Điều 33. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

1. Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Tòa án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này;..."

“Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:...

c) Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản...."

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê