1. Tư vấn thủ tục làm sổ đỏ cho căn hộ chung cư ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi có mua một căn chung cư và chủ đầu tư bàn giao nhà thô cho người mua nhà.

Vậy giờ nếu muốn làm sổ đỏ cho căn hộ đó thì tôi cần có những giấy tờ gì? Có cần Hóa đơn đỏ của các hạng mục mà tôi tự hoàn thiện như: gói xây tường ngăn phòng, gói trát trường, gói điện nước,.. không? Hay chỉ cần hợp đồng mua bán và hóa đơn mua nhà giữa tôi và chủ đầu tư thôi?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: T.L

Tư vấn thủ tục làm sổ đỏ cho căn hộ chung cư ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật là Luật Nhà ở năm 2014Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện xin đề nghị cấp giấy sở hữu căn hộ chung cư được quy định như sau:

- Phải thanh toán đầy đủ tiền ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung với nhà đầu tư (thanh toán hợp đồng mua bán với nhà đầu tư);

- Đề nghị nhà đầu tư cấp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư;

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với nhà đầu tư..

Nếu bạn đáp ứng đủ các điều kiện trên đây, thì bạn được làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư.

Hồ sơ xin đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư gồm có:

- 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư (01 bản lưu tai cơ quan thuế);

- 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư (01 bản lưu tai cơ quan địa chính);

- 02 bản chứng thực chứng minh thư, hộ khẩu của người đề nghị cấy giấy (bao gồm những người đứng tên trong Hợp đồng mua bán);

- 02 tờ khai Lệ phí trước bạ, 03 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (chủ tài sản kê khai hoặc người được uỷ quyền).

Toàn bộ hồ sơ xin đề nghị cấp giấy quyền sở hữu căn hộ chung cư nộp tại Văn phòng Đăng ký đất và nhà (cấp Huyện) nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan Nhà nước.

>> Tham khảo nội dung: Nghĩa vụ của ngân hàng khi làm sổ đỏ chung cư?

2. Tư vấn thủ tục làm sổ đỏ căn hộ chung cư?

Thưa luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: tôi có mua một căn chung cư tại Hoàng Mai. Hiện giờ, gia đình tôi đã về ở và đã chuyển khẩu, làm chứng minh thư mới về địa chỉ mới. Vậy giờ nếu muốn làm sổ đỏ thì tôi cần chuẩn bị những giấy tờ gì? (Tôi đã có hóa đơn đỏ, hợp đồng mua bán, thanh lý theo địa chỉ cũ). Trân trọng cảm ơn.
- Nguyễn Mạnh Hưng -

3. Xin tư vấn về thủ tục sang tên căn hộ chung cư đã có sổ đỏ?

Chào anh chị, hiện bên em đang có nhu cầu muốn làm thủ tục sang tên căn hộ chung cư, đã có sổ hồng? Mong anh chị tư vấn giúp. Cảm ơn anh chị đã tư vấn!

4. Cách tính diện tích căn hộ chung cư để làm sổ đỏ? Thông thủy hay tim tường?

Thưa Luật sư, luật sư cho tôi hỏi cách tính diện tích căn hộ chung cư trong thời điểm hiện nay là thông thủy hay tim tường? Và trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ chung cư sẽ thể hiện diện tích nào? Cảm ơn Luật sư.

Cách tính diện tích căn hộ chung cư để làm sổ đỏ? thông thủy hay tim tường ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về tính điện ti, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 101 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 bắt đầu thi hành từ ngày 01/07/2015 có nêu rõ:

"2. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung."

Đồng thời theo quy định tại Khoản 3 Điều 9 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13:

"Điều 9: Công nhận quyền sở hữu nhà ở

3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận loại và cấp nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ; nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải ghi đúng tên dự án xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận."

Từ hai căn cứ trên, thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ chung cư phải thể hiện đầy đủ cả diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng của căn hộ.

>> Xem thêm: Mua bán nhà ở chỉ có giấy viết tay có hơp pháp không?

5. Tư vấn về chuyển nhượng chung cư khi chưa có sổ đỏ ?

Kính chào công ty luật Minh Khuê. Tôi có vấn đề muốn được tư vấn như sau: Tôi muốn mua một lại căn hộ chung cư từ một người. Căn hộ này đã được giao cho người này, nhưng chưa có sổ đỏ. Vậy liệu tôi có gặp rắc rối gì không khi làm giấy tờ chuyển nhượng? Vì công chứng họ chỉ công chứng ủy quyền, và cuối cùng thì tên sổ đỏ vẫn là tên người kia. Vậy tôi mua như vậy có an toàn không? Và phải làm gì để bảo đảm quyền lợi của tôi? Xin quý công ty chỉ giúp tôi. Xin cảm ơn nhiều!

Người gửi: K.N.D.T

Tư vấn về chuyển nhượng chung cư khi chưa có sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật nhà ở 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở:

"Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản."

Theo thông tin bạn cung cấp, căn hộ chung cư bạn muốn mua đã được bàn giao, như vậy quyền sở hữu căn hộ đã được chuyển giao cho họ. Họ có đầy đủ các quyền theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền:

"Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai; được bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;..."

Điểm e Khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy đinh trường hợp được thực hiện các giao dịch về nhà ở không bắt buộc có giấy chứng nhận quyền sở hữu:

"Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;"

Luật nhà ở cũng quy định rõ trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở tại Điều 120, cụ thể như sau:

"1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở."

Như vậy, trình tự thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã được pháp luật quy định cụ thể. Tuy nhiên, trong trường hợp này bạn mua bán nhà chung cư trên thì cấn phải có giấy chứng quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

>> Tham khảo ngay: Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

6. Những thủ tục và lệ phí cần thiết khi chuyển nhượng nhà chung cư mà chưa có sổ đỏ?

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi có một căn chung cư mua trả góp và đã nhận nhà được 01 năm. Hiện tôi đã trả góp được 01 năm và còn 6 năm nữa. Tuy nhiên, trong hợp đồng ký với chủ đầu tư, sau 5 năm tôi mới được chuyển nhượng. Nay vì kẹt tiền, tôi muốn chuyển nhượng theo hình thức: bên mua sẽ trả phần tôi đã trả cho tôi, phần trả góp bên mua sẽ trả góp cho chủ đầu tư. Khi có sổ đỏ, tôi sẽ tiến hành sang tên cho người mua. Vậy tôi muốn hỏi, bây giờ tôi và người mua cần làm những giấy tờ gì để đảm bảo quyền lợi cho người mua? Phí và lệ phí tôi và người mua phải trả lúc này và khi làm sổ đỏ gồm những gì và bao nhiêu để đảm bảo chi phí trả thấp nhất? Xin cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, chuyển nhượng nhà ở chung cư khi chưa có sổ đỏ:

Điều 119 Luật nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở:

- Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

- Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

- Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở năm 2014; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, căn hộ tham gia giao dịch mua bán vẫn phải đáp ứng 3 điều kiện:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp: tổ chức tặng cho nhà ở; chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc góp vốn bằng nhà ở; thế chấp, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.

- Không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Và Khoản 9 Điều 6 Luật nhà ở năm 2014 quy định các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có hành vi:

"Điều 6. Các hành vi bị nghiêm cấm

9. Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này."

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn vẫn chưa có sổ đỏ nên theo quy định của pháp luật thì bạn không có quyền chuyển nhượng căn hộ chung cư cho người khác, trừ trường hợp bạn ủy quyền cho người khác quản lý, sử dụng căn hộ chung cư này. Theo đó, bạn và người mua lại chung cư có thể xem xét ký kết Hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ, kể cả việc mua bán, chuyển nhượng… căn nhà này khi nhà đã được cấp Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước và Hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, khi ký kết Hợp đồng ủy quyền này có thể xảy ra các rủi ro xảy ra vì Hợp đồng ủy quyền có thể bị hủy bỏ giữa chừng vì người bán chết, bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị đơn phương chấm dứt… theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.

Thứ hai,phí và lệ phí:

Khi tiến hành thủ tục xin cấp sổ hồng, bạn cần nộp thêm một số lệ phí như lệ phí trước bạ, phí xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, phí thẩm định, phí trích đo,...

- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định.

- Về phí xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì thu theo quy định do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có căn hộ quy định.

- Về lệ phí trước bạ, căn cứ Điều 6 và Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%.

Theo đó, bạn cần nộp lệ phí trước bạ với mức nộp bằng 0.5% giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi bạn mua nhà chung cư ban hành.

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác (nếu có) như: Phí thẩm định, phí trích đo thì theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có căn hộ.

+ Khi chuyển nhượng nhà ở chung cư: Bạn sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập có được từ việc chuyển nhượng căn hộ chung cư (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này thay bạn). Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi, bổ sung năm 2012 quy định:

"Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật."

Theo Khoản 2 Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi, bổ sung năm 2012 thì thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Như vậy, sau khi có sổ hồng bạn và người mua nên lập Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có công chứng để đảm bảo quyền lợi của bên mua, tất nhiên việc lập một hợp đồng mua bán mới thì bạn sẽ phải chịu một khoản thuế thu nhập cá nhân (nếu không có thỏa thuận nào khác) nên bạn cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê