Chúng tôi đã làm xong Hợp đồng Mua Bán ở phòng công chứng, đã trả xong toàn bộ tiền nhà, đã giao nhận nhà, đến ở và nộp thuế đất đai từ mấy năm nay rồi. Tuy nhiên sổ đỏ vẫn ghi tên người chủ đầu tiên (có ghi rõ chưa làm thủ tục tài chính). Do điều kiện sức khỏe, nên đến nay tôi mới nộp hồ sơ xin làm sổ đỏ ghi tên tôi.

Tôi xin hỏi quý văn phòng :

1/ Việc nộp chậm hồ sơ xin chuyển tên người đứng tên sổ đỏ trước đây bị phạt, hiện nay có còn phải chịu phạt không? Chúng tôi được biết trước đây khi nộp chậm hồ sơ làm sổ đỏ, việc tính tiền phạt sẽ dựa theo số ngày nộp chậm. Thí dụ như sau 1 tháng, sau 1 năm...và mức tiền phạt tối đa là 5 Triệu đồng (năm triệu đồng).

2/ Hợp đồng Mua Bán nhà đã ghi rõ: Người Bán nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Vậy trong trường hợp này, có phải cả 2 người chủ cũ đều có nhiệm vụ nộp thuế Thu nhập cá nhân hay không?

3/ Nếu ngay sau khi nhận tiền bán nhà 2 người chủ cũ đã nộp ngay Thuế Thu nhập cá nhân, thì họ phải nộp bao nhiêu tiền ? Chúng tôi nghe nói thuế TNCN thường tính theo 2 % tiền bán nhà ?

4/ Nếu đến nay (sau 5 năm bán nhà) họ vẫn chưa nộp Thuế TNCN , thì họ sẽ bị phạt vì nộp chậm không và xin hỏi sẽ bị phạt thêm bao nhiêu tiền ?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: T.V.B

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi:   1900 6162

 

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho công ty chúng tôi. Thắc mắc của bạn sẽ được tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12

Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 26/2012/QH13

Luật Công chứng số 53/2014/QH13

Nghị định số 129/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế và cưỡng chế thi hành quyết định hành chính thuế.

Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11

Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Quản lý thuế số 21/2012/QH13

2. Nội dung tư vấn:

1) Hiện nay không có quy định nào về xử phạt hành vi chậm làm hồ sơ xin chuyển tên người đứng tên sổ đỏ.

2) Theo như bạn trình bày, căn nhà được người chủ thứ 2 bán lại cho bạn. Tuy nhiên về mặt pháp lý, người chủ thứ 1 mới là người bán nhà cho bạn thông qua người đại diện theo ủy quyền là người chủ thứ 2 vì các thủ tục giấy tờ ở phòng Công chứng là chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà của người chủ thứ 1 cho bạn.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng:

Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.…”

Và theo quy định tại khoản 4 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân:

Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”

Từ các quy định trên thì do giữa người chủ thứ nhất là người bán nhà về mặt pháp lý cho bạn và có hợp đồng chuyển nhượng có công chứng nên đã được xác định có thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ ngày hợp đồng được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng và người chủ thứ nhất phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

3. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại biểu thuế toàn phần quy định tại khoản 2 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân, theo đó:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật này là 25%.

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 14 của Luật này là 2%

Khoản 1 và 2 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định như sau:

Điều 14. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các loại chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hóa đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

…”

Như vậy, tùy thuộc vào trường hợp xác định được thu nhập chịu thuế hay không xác định được thu nhập chịu thuế mà xác định mức thuế suất thuế giá trị gia tăng.

4. Theo khoản 4 Điều 22 Luật Quản lý thuế quy định về thời hạn đăng ký thuế thì: “Đối tượng đăng ký thuế phải đăng ký thuế trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày:

4. Phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân

...”

Nếu sau 5 năm bán nhà mà người bán nhà vẫn chưa nộp thuế thì đã vi phạm quy định trên và sẽ bị xử phạt về hành vi trốn thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 108 Luật Quản lý thuế như sau:

Điều 108. Xử phạt đối với hành vi trốn thuế, gian lận thuế

Người nộp thuế có một trong các hành vi trốn thuế, gian lận thuế sau đây thì phải nộp đủ số tiền thuế theo quy định và bị phạt từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn:

1. Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau chín mươi ngày, kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 5 Điều 32 của Luật này hoặc ngày hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại Điều 33 của Luật này;

…”

Mức phạt cụ thể được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 Nghị định 129/2013/NĐ-CP như sau:

“Điều 11. Xử phạt đối với hành vi trốn thuế, gian lận thuế

Người nộp thuế có hành vi trốn thuế, gian lận thuế quy định tại Điều 108 của Luật quản lý thuế thì bị xử phạt theo số lần tính trên số tiền thuế trốn, số tiền thuế gian lận, như sau:

1. Phạt tiền 1 lần tính trên số thuế trốn, số thuế gian lận đối với người nộp thuế vi phạm lần đầu không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 10 Nghị định này hoặc vi phạm lần thứ hai mà có từ hai tình tiết giảm nhẹ trở lên khi có một trong các hành vi vi phạm sau đây:

a) Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế hoặc nộp hồ sơ khai thuế sau 90 (chín mươi) ngày, kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và Khoản 5 Điều 32 của Luật quản lý thuế hoặc kể từ ngày hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế quy định tại Điều 33 của Luật quản lý thuế, trừ trường hợp quy định tại Khoản 6 Điều 7 Nghị định này.

…”

Trên đây là những giải đáp, tư vấn từ phía Công ty Luật Minh Khuê cho câu hỏi của Quý khách hàng. Nếu còn có điều gì thắc mắc, mời Quý khách hàng vui lòng gửi thư theo địa chỉ email hoặc gọi điện trực tiếp đến tổng đài  1900 6162  để được giải đáp nhanh chóng và chính xác nhất.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê