1. Tư vấn thủ tục mở đường đi khi tách sổ đỏ ?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Em có mua một lô đất nông nghiệp, phía trước lô đất có một con đường tự mở của chủ sở hữu (người bán). Giờ em muốn làm thủ tục tách sổ và chuyển mục đích sử dụng qua đất ở. Khi làm thủ tục thì được phòng tài nguyên và môi trường yêu cầu phải làm thủ tục mở đường.

Vậy cho em hỏi thủ tục mở đường là như thế nào ? Và có phải nộp phí gì không ?

Em xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: N.N.A

Tư vấn thủ tục mở đường đi khi tách sổ đỏ ?

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty chúng tôi. Thắc mắc của bạn sẽ được giải đáp như sau:

1) Thủ tục mở đường mà phòng tài nguyên và môi trường yêu cầu là làm thỏa thuận về lối đi của mảnh đất này để ghi vào trong giấy chứng nhận. Để thực hiện thủ tục này thì trước hết bạn cần phái có biên bản thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho bạn một phần đất làm lối đi ra đường công cộng. Biên bản này sẽ làm căn cứ để ghi nhận về lối đi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo như bạn trình bày, hiện tại phía trước mảnh đất này đã có một lối đi do người chủ cũ tự mở. Tuy nhiên do lối đi này không nằm trong mảnh đất của bạn mà đi qua mảnh đất liền kề nên để ghi nhận lối đi này vào giấy chứng nhận thì cần phải có biên bản thỏa thuận như đã nói ở trên. Theo Điều 275 Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 thì nếu mảnh đất của bạn bị bao bọc bởi các mảnh đất khác mà không có lối đi ra thì bạn có quyền yêu cầu chủ sử dụng mảnh đất liền kề dành cho bạn một lối đi ra đường công cộng:

"Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Khi bạn làm thủ tục chuyển mục đích thành đất ở, bạn phải đăng ký biến động đất đai để xin điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thêm phần thể hiện lối đi theo quy định tại Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai.

2) Khi làm thủ tục đăng ký biến động này, bạn sẽ phải nộp lệ phi chứng nhận đăng ký biến động về đất đai do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có mảnh đất đó quyết định nhưng không quá 28.000 đồng. Nội dung này được quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương .

Trân trọng./.

2. Tư vấn tách sổ đỏ khi thửa đất nằm trong diện quy hoạch đường ?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Hiện nay gia đình tôi (đang ở Quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) có 01 thửa đất rộng 430 m2 nằm trong quy hoạch đường Hoàng Quốc Việt. Gia đình tôi muốn tách sổ đỏ để chia cho các con thì có được không?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: G.T

Tư vấn tách sổ đỏ khi thửa đất nằm trong diện quy hoạch đường ?

Luật sư tư vấn đất đai về thủ tục tách sổ đỏ, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Đối với trường hợp của bạn, tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:

Khoản 3 Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND về nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội quy định về các trường hợp không cho phép tách thửa như sau:

"a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với nhà đang thuê theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc tiêu chí bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố (ban hành kèm theo Quyết định số 52/2013/QĐ-UBND ngày 28/11/2013 của UBND thành phố Hà Nội).

d) Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

e) Các thửa đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 1 Điều 3 bản Quy định này."

Theo như bạn trình bày thì đất của gia đình bạn đang nằm trong quy hoạch đường Hoàng Quốc Việt nhưng bạn không nói rõ thửa đất này đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa nên có 2 trường hợp có thể xảy ra:

Một là, thửa đất chưa có thông báo thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này gia đình bạn vẫn có quyền được tách thửa và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định Luật đất đai.

Hai là, thửa đất đã có thông báo thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp mảnh đất của gia đình bạn nếu đã có thông báo thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì sẽ không được phép tách thửa. Bạn cần liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND Quận nơi có đất để được hướng dẫn và giải đáp cụ thể hơn.

Trân trọng ./.

3. Tư vấn tách sổ đỏ và làm thủ tục cấp phép xây dựng ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Mẹ chồng tôi có 1 đất đã được cấp sổ đỏ. Đến nay đã làm thủ tục trao tặng cho 3 người con trai. Khi chúng tôi làm thủ tục tách sổ đỏ và lấy chữ ký giáp danh của các hộ gần kề. 3 hộ liền kề đã ký giáp danh, duy nhất chỉ có 1 hộ là không ký giáp danh với gia đình tôi (đó là Bà N). Hai hôm sau bà N viết đơn gửi lên phường đề nghị phường không nhận việc tách sổ đỏ cho hộ bà T (mẹ chồng tôi) và không cấp sổ cho Bà H (hộ liền kề nhà Bà N) vì lý do từ những năm 90 các gia đình liên quan đến vấn đề 1 số diện tích đất ( đã được thoả thuận đền bù hợp lý- và đã có sự trả lời của các cơ quan chức năng).

Sau bao nhiêu năm nhà Bà T ở không hề xảy ra tranh chấp đất đai với ai, gia đình Bà T cũng đã bán 02 lô bên cạnh giáp nhà Bà H và làm thủ tục sang tên sổ đỏ bình thường. Nhưng đến nay gia đình tôi làm thủ tục tách sổ thì Bà N lại làm đơn đề nghị như vậy. Hiện nay căn nhà bà T đang xuống cấp trầm trọng, vì vậy anh em chúng tôi muốn làm song các thủ tục và xin cấp phép xây dựng nhưng Phường không ký xác nhận. Vậy tôi muốn hỏi liệu gia đình tôi có tách được sổ đỏ và làm thủ tục cấp phép xây dựng được không?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: P.L

Tư vấn tách sổ đỏ và làm thủ tục cấp phép xây dựng ?

Trả lời

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới bạn lời chào trân trọng và cảm ơn bạn đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo quy định tại tại khoản 11 điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMTLuật Đất đai năm 2013 việc tách thửa cần phải đảm bảo các điều kiện:

- Có bản gốc giấy chứng nhận đã cấp

- Diện tích được phép tách thửa để hình thành thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với điều kiện cụ thể của địa phương theo quyết định của Ubnd cấp tỉnh.

Theo quy định trên, mẹ bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) như vậy chỉ cần đáp ứng thêm điều kiện về diện tích tối thiểu thì có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa đất.

Tuy nhiên, nếu sau khi tách thửa đất nêu mẹ bạn muốn chuyển nhượng hoặc tặng cho bạn mảnh đất này thì cần đáp ứng thêm điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Do đó, người sử dụng đất không được phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong trường hợp đất đang có tranh chấp, trong đó có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, vì có tranh chấp nên mẹ bạn chưa được tiến hành chuyển nhượng hoặc tặng cho vợ chồng bạn mảnh đất đó được, và theo đó vợ chồng bạn không thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ và yêu cầu cấp giấy phép xây dựng được. Để thực hiện các quyền trên, trước hết các bên phải giải quyết tranh chấp đất đai với nhau.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

4. Thủ tục tách sổ đỏ và mức lệ phí tách sổ đỏ ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 1985, bố tôi được cơ quan Quân đội phân cho 1 ngôi nhà 2 tầng trên khu đất theo Quyết định phân nhà và đất có diện tích 127m2. Đến năm 1998, bố tôi làm thủ tục hóa giá nhà, đất và được cấp Giấy chứng nhận Quyền SHN và Quyền SDĐ mang tên bố mẹ tôi . Năm 1985, bố tôi được cơ quan Quân đội phân cho 1 ngôi nhà 2 tầng trên khu đất theo Quyết định phân nhà và đất có diện tích 127m2. Đến năm 1998, bố tôi làm thủ tục hóa giá nhà, đất và được cấp Giấy chứng nhận Quyền SHN và Quyền SDĐ mang tên bố mẹ tôi.

Theo bố tôi nói lại do quy định tại thời điểm đó, UBND Thành phố Hà Nội chỉ cấp sổ đỏ tối đa 60m2 cho căn hộ hóa giá nên trong Sổ đỏ chỉ vẽ phần ngôi nhà 2 tầng và ghi cấp diện tích đất 60,37m2, phần sân trước và sau ngôi nhà không thể hiện trên Giấy chứng nhận QSD đất. Tuy nhiên, trên Giấy chứng nhận QSD đất đó có ghi số thửa đất và số tờ bản đồ trích đo. Trong tờ bản đồ trích đo đó (tôi chỉ có bản photo) là Bản đồ hiện trạng sử dụng đất do Công ty Đo đạc địa chính lập và được Sở Địa chính Hà nội xác nhận có đo vẽ cả toàn bộ nhà và đất và ghi diện tích thửa đất của gia đình tôi là 137m2.

Năm 2005, bố tôi lập Biên bản phân chia tài sản (mẹ tôi đã mất năm 2002) chia thửa đất cho tôi khoảng 67m2, cho em gái khoảng 60m2. Biên bản có chữ ký của bố tôi, các anh chị em trong nhà và có sự chứng kiến, xác nhận của UBND phường sở tại. Bố tôi cũng đã mất năm 2006.

Tôi và em gái muốn tách quyển sổ đỏ đã cấp cho bố mẹ tôi thành 2 quyển sổ đỏ mang tên tôi và em gái tôi với đầy đủ diện tích chúng tôi đang sở hữu và sử dụng thì thủ tục như thế nào? Lệ phí?

Tư vấn về thủ tục tách sổ đỏ

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến qua tổng đài, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề mà chị đang thắc mắc chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Bạn và em gái phải làm thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất và thủ tục tách thửa theo Luật đất đai 2013 như sau:

*Thủ tục nhận thừa kế

1. Trình tự thực hiện:

+ Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn (trường hợp nộp hồ sơ tại xã thị trấn thì trong vòng ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường).

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Sau khi bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Di chúc; biên bản phân chia thừa kế

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) bao gồm:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời hạn giải quyết: Không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

*Thủ tục tách thửa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

1. Trình tự thực hiện

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường;

+ Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính

+ Đối với trường hợp tách thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận cho Phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất.

2. Thành phần, số lượng hồ sơ:

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Đơn xin tách một thửa đất thành nhiều thửa đất

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) bao gồm:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

-Số lượng hồ sơ: 01 bộ

-Thời hạn giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; trường hợp phải trích đo địa chính, thời hạn giải quyết không quá 30 ngày.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp. Trân trọng ./.

5. Tách sổ đỏ cần những giấy tờ gì ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi muốn được giải đáp: tôi có mua 1 căn nhà diện tích gần 41m vuông nằm trong khu vực Phường Bình Chuẩn, Thị Xã Thuận An, Tỉnh Bình Dương. Vậy với diện tích như vậy thì có được tách sổ không? Nếu được thì cần những giấy tờ gì để đăng kí xin tách sổ?. Nhờ luật sư giải đáp giúp!
Tôi xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại điều 3 quyết định 38/2014 của UBND tỉnh Bình Dương thì diện tích tối đa để được tách thửa đối với đất ở và tại đơn vị phường của bạn sẽ là 60m2 như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Tại các phường

60

Tại các thị trấn

80

Tại các xã

100

Như vậy, theo quy định trên thì diện tích tối thiểu (nhỏ nhất) để được tách thửa đất đối với trường hợp của bạn sẽ phải là 60m2 còn trong trường hợp của bạn là 41m2 nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu để được tách thửa theo quy định nên trường hợp của bạn sẽ không thể tiến hành tách thửa được.

Trân trọng./.

6. Hướng dẫn thủ tục và quy trình đăng ký tách sổ đỏ ?

Thưa luật sư! Tôi muốn hỏi một số vấn đề như sau. Ông ĐĐB có bán cho tôi một lô đất 240m2 trong đó có 120m2 đất ở chưa được tách sổ đỏ và tôi đã xây dựng nhà ở và công trình phụ vượt quá diện tích 120m2 nay tôi muốn tách sổ đỏ tôi đã làm đầy đủ thủ tục nhưng khi cán bộ đo đạc đến đo thì lại bảo phải đo cả phần sân trước nhà nữa. Và tất cả chỗ nào có phần phủ bê tông phải chuyển đổi mục đích sang đất ở.
Xin hỏi như thế có đúng hay không và tôi muốn tách sổ đỏ với diện tích 240m2 trong đó 120m2 đất ở có được không?
Tôi xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, Gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

- Theo căn cứ tại Quyết định số 10/2013/QĐ-UBND ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở cho hộ gia đình, cá nhận sử dụng đất trên địa bàn Tỉnh Nghệ An quy định về giới hạn tách thửa đối với đất ở như sau:

"Điều 7. Quy định thửa đất ở được hình thành sau tách thửa, nhập thửa được chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Thửa đất ở được hình thành sau khi tách thửa, nhập thửa phải có diện tích tối thiểu quy định sau đây, phù hợp với quy hoạch được duyệt thì được chứng nhận quyền sử dụng đất:

a) Tại thành phố Vinh, các thị xã và thị trấn là 50 m2;

b) Các địa bàn còn lại là 80 m2.

2. Thửa đất đang sử dụng mà có diện tích nhỏ hơn diện tích theo quy định tại Khoản 1 Điều này, nhưng được hình thành từ trước ngày 29/12/2007 (ngày Quyết định số 146/2007/QĐ-UBND ngày 19/12/2007 của UBND tỉnh có hiệu lực thi hành) thì được xét cấp Giấy chứng nhận theo Quy định này."

Hạn mức đối với đất ở có vườn, ao theo quy định tại Điều 20 Quyết định số 10/2013/QĐ-UBND như sau:

"Điều 20. Hạn mức xác định diện tích đất ở

Hộ gia đình, cá nhận khi cấp giấy chứng nhận được xác định diện tích đất ở như sau:

1. Hạn mức công nhận đất ở để xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được xác định bằng hạn mức giao đất ở được UBND tỉnh ban hành theo quy định hiện hành về việc giao đất gắn với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp Nhà nước giao đất theo hình thức định giá đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

2. Hạn mức công nhận đất ở để xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến 01/7/2004 có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở được quy định theo số lượng nhân khẩu hiện nay có trong sổ hộ khẩu của hộ gia đình của từng khu vực trên địa bàn tỉnh Nghệ An như sau:

Đơn vị tính: m2

TT

Khu vực

Phân theo số lượng nhân khẩu của mỗi hộ

Từ 8 khẩu trở xuống

Từ 9 khẩu trở lên

1

Thành phố Vinh

150

200

2

Thị xã

200

250

3

3.1

3.2

Thị trấn các huyện

Vùng đồng bằng

Vùng trung du, miền núi

200

250

250

300

4

4.1

4.2

Nông thôn

Trong và ngoài khu dân cư

- Vùng đồng bằng

- Vùng trung du, miền núi

Đất bám đường giao thông tỉnh lộ và quốc lộ

- Vùng đồng bằng

- Vùng trung du, miền núi

300

400

200

250

350

450

250

300

3. Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc các phường, xã thuộc thành phố Vinh, thị xã Thái Hoà được thành lập theo các Nghị định của Chính phủ: số 164/2007/NĐ-CP ngày 15/11/2007 về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Nghĩa Đàn để thành lập thị xã Thái Hoà, thành lập các phường thuộc thị xã Thái Hoà tỉnh Nghệ An; số 45/2008/NĐ-CP ngày 17/4/2008 về việc điều chỉnh địa giới các huyện Hưng Nguyên, Nghi Lộc để mở rộng địa giới thành phố Vinh; thành lập phường Vinh Tân thuộc thành phố Vinh nay cấp giấy chứng nhận thì xác định diện tích đất ở như sau:

a) Trường hợp sử dụng đất trước thời điểm Nghị định: số 164/2007/NĐ-CP ngày 15/11/2007 và số 45/2008/NĐ-CP ngày 17/4/2008 có hiệu lực thi hành khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi và cấp lại được áp dụng hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở của các địa phương trước khi thực hiện điều chỉnh địa giới để xác định diện tích đất ở.

b) Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển mục đích sử dụng đất sau thời điểm Nghị định: số 164/2007/NĐ-CP ngày 15/11/2007 và số 45/2008/NĐ-CP ngày 17/4/2008 có hiệu lực thi hành khi cấp Giấy chứng nhận áp dụng hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại địa phương mới sát nhập.

Trường hợp khi tách thửa, nhập thửa sau ngày 29/12/2007, có diện tích nhỏ hơn mức quy định tại Khoản 1 Điều này thì không được cấp Giấy chứng nhận (trừ trường hợp người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; thừa kế sử dụng đất theo quy định pháp luật).

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng."

Vậy còn tuỳ thuộc vào mảnh đất 240 m2 anh nhận chuyển nhương là đất ở hay là đất ở có vườn ao, vì mỗi loại đất có quy định về hạn mức tách thửa là khác nhau.

- Về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong mảnh đất 240 m2 anh nhận chuyển nhượng thì có 120 m2 đất là đất ở, nên chỉ xây nhà trên diện tích đất đó. Nếu muốn xây nhà vượt diện tích 120 m2 thì anh phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng phần đất vượt đó. Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định lại Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo bộ luật đất đai năm 2013:

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

Vậy nếu phần đất anh xây nhà ở vượt 120 m2 là đất nông nghiệp thì bạn phải chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và từ đất phi nông nghiệp sang đất ở. Nếu là đất vườn, ao thì bạn chỉ cần chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê