1. Tư vấn thủ tục mua bán đất đai theo quy định của pháp luật ?

Thưa luật sư, Tôi có mua một lô đất của một công ty đầu tư và xây dựng, mà mới có hợp đồng mua bán đất. Xin hỏi tôi cần làm gì tiếp theo ạ ?
Mong luật sư tư vấn giúp tôi ạ!

Tư vấn thủ tục mua bán đất đai theo quy định của pháp luật ?

Luật sư tư vấn thủ tục mua bán đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: "Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;"

Sau đó, bạn cần làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bạn có thể tham khảo tạiđây.

Thưa luật sư, Khoảng hồi tháng 6/2014, tôi có làm một hợp đồng mua bán đất để làm đường đi cho bà Hạnh. Đến tháng 8/2015, thì hợp đồng chấm dứt. Tuy nhiên, trong quá trình mua bán, bà Hạnh trả tiền thành nhiều đợt và cho đến lúc hợp đồng hết hạn bà ấy vẫn chưa trả đủ tiền cho tôi. Bà ấy lấy lí do này nọ để kéo dài thời gian trả tiền cho tôi. Trong thời gian gần đây, tôi mất liên lạc hoàn toàn với bà ấy, gọi điện bà ấy cũng không nghe máy, nghe một số người nói bà ấy mắc nợ nhiều người và hiện đang tìm cách tẩu tán tài sản để trốn ra nước ngoài. Hiện nay, hợp đồng đã quá hạn nhiều tháng, tôi chưa nhận đủ tiền nên đã rào con đường đi lại và không cho ai tiếp tục đi lại. Tôi xin hỏi luật sự, là trong trường hợp này thì tôi nên giải quyết ra sao? Tôi có thể bán lại con đường này cho người khác hay không?

=> Trong trường hợp này, bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nơi bà Hạnh cư trú, làm việc, yêu cầu bà Hạnh trả tiền cho chị. Trong thời gian đang có tranh chấp về mảnh đất này, bạn không thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này.

Thưa Luật sư! Tôi có 1 vấn đề thắc mắc mong luật sư giải đáp. Nhà tôi mua 1 mảnh đất năm 1996, có người chồng kí, người vợ biết. Năm 2007 đã làm quyền sử dụng đất, đóng thuế đầy đủ, không có tranh chấp. Năm 2008 người chồng chết. Năm 2010 bà vợ kiện lên UBND thành phố đòi lại đất. Chủ tịch UBND TP đã có QĐ công nhận đất nhà tôi là hợp pháp. Tháng 3.2015, bà vợ kiện ra Tòa án thành phố đòi hủy giấy chứng nhận QSD đât. Quý luật sư cho hỏi. 1. Năm 1996 mua bán đất 1 người kí có hợp pháp hay không? 2. Nếu kiên ra toà khả năng thắng nhà tôi là bao nhiêu? Nếu thua kiện thì đất và tài sản trên đất như thế nào? Xin cảm ơn.

=> Vì bạn không nói rõ mảnh đất này có phải là tài sản chung của vợ chồng hay là tài sản riêng. Nếu đây là tài sản chung của vợ chồng thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Trong trường hợp bạn thua kiện thì hai bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận và hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ thời điểm người đó biết hoặc phải biết việc chiếm hữu, sử dụng tài sản, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật theo điều 601 BLDS.

Thưa luật sư, Cách đây 6 năm bố mẹ tôi có mua hai lô đất của người quen, khi đấy đất chưa có sổ đỏ. Thủ tục mua bán đất chỉ là viết tay do tin tưởng. Cách đây hơn một năm bố mẹ tôi có xây nhà trên mảnh đất đấy nhưng đầu năm 2015 người bán đất cho bố mẹ tôi đã làm sổ đỏ mang tên bà. Sau đó bố mẹ tôi có yêu cầu bà ấy sang tên đổi chủ lô đất đã bán cho bố mẹ tôi từ mấy năm trước, nhưng mãi mà vẫn không làm .Vậy xin hỏi luật sư tôi bây giờ phải làm thế nào ?

=> Tại thời điểm bố mẹ bạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Luật đất đai 2003 đã có hiệu lực. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng đất phải được công chứng, chứng thực (Điều 127 Luật đất đai 2003). Như vậy, trong trường hợp này, giao dịch của bố mẹ bạn và ngưới kia có thể sẽ bị Tòa án tuyên bố là giao dịch vô hiệu.

Thưa luật sư, Tôi có mua 1 mảnh đất 22m2. Do không đủ điều kiện làm sổ hồng, cho nên tôi đã mượn người bán 8m2 (nằm trong phần diện tích nhà đang ở của người bán) để làm sổ đồng sở hữu của gia đình tôi và người bán với diện tích 30m2. Tôi đã hoàn tất thủ tục và hồ sơ mua bán đất và đang đợi sổ. Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp tôi làm 1 cái biên bản thỏa thuận giữa 2 bên với nội dung như thế nào để phòng tránh rủi ro trong quá trình sử dụng mảnh đất 22m2 của mình ạ. Xin chân thành cảm ơn. Mong nhận được hồi âm sớm của luật sư ạ.

=> Trong trường hợp này, phần tài sản riêng và tài sản chung sẽ được thể hiện rõ ràng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 30m2 này. Nếu sau này có tranh chấp xảy ra, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là một trong những căn cứ để Tòa án để xem xét đưa ra quyết định.

Thưa luật sư, Tôi có mua 01 miếng đất có diện tích 5m x 25m từ năm 2014 ở TP Cà Mau, Cà Mau. Đất này có sổ đỏ nhưng là đất nông nghiệp, phần đất tôi mua chưa được tách sổ (vẫn chung sổ với lô đất của chủ bán đất). Về giấy tờ mua bán đất thì tôi chỉ có hợp đồng chuyển nhượng đất có xác nhận của địa phương và đất không có tranh chấp . Vậy tôi xin hỏi: Tôi muốn tách sổ đỏ đất của chủ nhà thì có được không? Nếu được thì cho tôi hỏi về thủ tục. Tôi xin trân trọng cảm ơn

=> Để có thể được tách thửa đất, mảnh đất đó phải đáp ứng diện tích tối thiểu để tách thửa do UBND tỉnh nởi có đất ban hành. Thủ tục tách thửa bạn có thể tham khảo tại đây.

Thưa luật sư, Nguyên ông nội tôi có để lại giấy tay mua bán đất vào những năm cuối thế kỷ thứ XIX, nhưng do đơn vị tính (cao, thước...) thời đó có khác bây giờ và việc tính chiều ngang, chiều dài gặp khó khăn. Giấy mua bán đất này hiện nay có giá trị pháp lý như thế nào? Xin chân thành cảm ơn.

=> Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 100 Luật đất đai, Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sẽ là một trong các căn cứ để nhà bạn có thể xin cấp Giấy chứng nhận.

Thưa luật sư, Tôi hộ khẩu ở HN, vừa lập gia đình và đã làm thủ tục tách khẩu nhưng chưa hoàn tất (phía Quận yêu cầu chờ 6 tháng). Nay tôi có nhu cầu mua đất tại TP Ninh Bình, nhưng không biết không có sổ hộ khẩu tôi có thể đứng tên sổ đỏ không? Và thủ tục, giấy tờ của bên mua (tôi) và bên bán để có thể làm hợp đồng mua bán đất như thế nào. Mong được Quý Công Ty giải đáp. Trân trọng cám ơn.

=> Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có thể tham khảo tại đây. Sổ hộ khẩu của hai bên là một trong các giấy tờ cần thiết để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Xin chào luật sư, tôi có việc muốn nhờ luật sư tư vấn giúp như sau ạ: Tôi muốn mua một lô đất ở khu tái định cư nhưng người bán đất cho tôi lại nói rằng sổ đỏ của mảnh đất đấy mang tên người khác và vẫn đảm bảo rằng mọi thủ tục chuyển nhượng sang tên sổ đỏ cho tôi sẽ được hoàn tất. Khi kí hợp đồng mua bán đất với tôi sẽ làm luôn thủ tục sang tên sổ đỏ, chúng tôi phải chồng đủ tiền và cầm giấy hẹn lấy sổ đỏ mang tên mình từ văn phòng địa chính. Như vậy có được không và tôi có cần yêu cầu bên bán làm thêm những thủ tục gì khác không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

=> Trong trường hợp này, bên bán không phải chủ sử dụng mảnh đất đó, bạn nên yêu cầu bên bán xuất trình hợp đồng ủy quyền giữa chủ sử dụng mảnh đất đó và người bán có công chứng, chứng thực để tránh các tranh chấp sau này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về chuyển nhượng đất trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Mua bán đất đai bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý hay không ?

Luật sư tư vấn:

Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."

Điều 124 Bộ luật dân sự 2005 về hình thức giao dịch dân sự:

"1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó."

Như vậy, giao dịch mua bán đất đai của bạn phải đảm bảo các điều kiện trên thì sẽ có hiệu lực pháp luật.

Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) giữa bạn và cô B phải được công chứng tại văn phòng công chứng. Theo như bạn trình bày, cô B đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng đất đai thì không cần có chữ ký của 2 người con ký tên trong hợp đồng.

Bạn có trình bày, cô B và Ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 2010, Quyết định giải quyết ly hôn vào năm 2010 thì bạn nên tìm hiểu rõ vấn đề tài sản chung của hai vợ chồng, bạn nên xem lại Quyết định ly hôn giữa cô B và ông C có tuyên về việc xử lý tài sản chung của hai vợ chông hay không để biết rõ về tài sản này.

Nếu tài sản này cô B nhận chuyển nhượng sau khi ly hôn hoặc trong bản án ly hôn đã quy định rõ tài sản này thuộc về cô B thì không cần phải làm văn bản xác nhận không tranh chấp giữa ông C và 2 người con.

Trân trọng ./.

3. Thực hiện thục mua bán đất đai như thế nào ?

Luật Minh Khuê tư vấn thủ tục mua bán đất đai và giải quyết những vấn đề pháp lý phát sinh:

Trả lời:

Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đất theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Thưa luật sư, Công ty em là công ty bất động sản. Mua đất đầu tư xây dựng và bán. Giá mua đất hiện tại là 255tr. Công ty em muốn vay ngân hàng để đầu tư, họ định giá mảnh đất đấy 800tr, để vay được 800tr thì công ty em phải ký 1 hợp đồng cao hơn 800tr. vậy nếu công ty e chỉ đóng thuế 255tr .khi thuế biết có bị phạt không ạ ? em cảm ơn.

Số thuế doanh nghiệp phải nộp khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quy định tại điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC như sau:

" Điều 17. Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).

1. Thu nhập chịu thuế.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản."

Như vậy, trường hợp này pháp luật không bắt buộc hai bên phải giao dịch theo định giá từ ngân hàng. Hai bên có thể tự thỏa thuận giá mua bán phù hợp với ý chí nguyện vọng của hai bên hoặc giá trị tối thiểu hai bên cần đảm bảo là bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Công ty Luật Minh Khuê! Kính nhờ công ty tư vấn giúp việc xử lý tài sản là nhà ở cụ thể như sau: Hiện vợ chồng tôi có thỏa thuận mồm việc mua đất của nhà hàng xóm nhưng chưa có tiền để trả, thời gian mượn từ năm 2010 và có xây dựng một căn nhà cấp 4 (không có sự thỏa thuận gì cả). Đến nay chúng tôi không có tiền trả và vợ chồng chuẩn bị ly hôn Nhà hàng xóm đòi lại đất để xây nhà (cho chúng tôi 1 tuần để chuyển đồ đạc và trong 15 ngày nếu không có tiền trả thì ngôi nhà sẽ thuộc quyền sở hữu của họ). Vì vậy. Kính nhờ Quý Công ty tư vấn việc xử lý căn nhà. Rất mong nhận được ý kiến tư vấn của Quý Công ty sớm.

Quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

" 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện bằng miệng thì vô hiệu về hình thức

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức được quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

" Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Như vậy, trong trường hợp này nếu hai bên đạt được thỏa thuận mua bán thì có thể thực hiện lập hợp đồng mua bán có công chứng hoặc chứng thực. Nếu không đạt được thỏa thuận một bên có quyền yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu để giải quyết.

Chào luật sư, Trường hợp e có mua nhà của bên bán (B) Hai bên làm thỏa thuận đặt cọc 50% giá trị lô đất (115tr/230tr) tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên khi em kiểm tra kỹ lại thì thỏa thuận chỉ ghi diện tích, trong khi giấy biên nhận tiền cọc (có lăn tay bên B) thì phần em mua lại một phần nằm bên ngoài sổ đỏ bên B. E có nghe nói bên B đang làm thủ tục nhập thửa mảnh bên cạnh, tuy nhiên e rất lo lắng. Nếu phần đất thỏa thuận bán cho e chỉ có một phần trong sổ đỏ thì em phải làm gì ? Có nên ký tiếp hợp đồng mua bán rồi không giao thêm tiền. Hay hủy giao dịch để đòi lại tiền (mặc dù không chắc có đòi được không)? Xin giúp em. em đang rất lo lắng. Xin cảm ơn. Trân trọng!

Trong trường hợp giao dịch đặt cọc được thực hiện có yếu tố nhầm lẫn hoặc giả dối. Bạn có quyền yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự theo quy định tại Bộ luật dân sự như sau:

" Điều 131. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tại Điều 132 của Bộ luật này.

Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó."

Hậu quả pháp lý cũng được quy định theo Điều 137 nêu trên.

Bạn không nên tiếp tục thực hiện hoạt động nhận chuyển nhượng với ;phần diện tích đất chưa được công nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thưa luật sư, Tôi ở xã Phú Cường - Ba Vì - Hà Nội, tôi muốn mua đất ruộng có quy hoạch làm trang trại ở xa Cổ Đô-Ba Vì-Hà Nội có được không. Tôi xin cám ơn.

Trong trường hợp đất thuộc diện quy hoạch thì bạn có thể thực hiện chuyển nhượng trong trường hợp sau:

" Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt."

Như vậy, nếu đã có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì bạn có thể thực hiện quyền nhận chuyển nhượng theo nhu cầu nhưng không được phép xây dựng công trình mới.

Thưa luật sư, Công ty e là cty TNHH 1 thành viên, tổng giám đốc là người hàn quốc, ông ý sinh sống ở hàn quốc..chỉ mấy tháng mới qua cty 1 lần..giờ ông ý đang muốn mua đất ở việt nam có được không?

Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người nước ngoài được quy định tại Điều 186 Luật đất đai như sau:

" Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam."

Điều 185 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

" Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ."

Như vậy, nếu người nước ngoài đủ điều kiện theo quy định trên thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại việt nam

Xin hỏi Luật sư. Tôi đinh mua 1 mảnh đất chưa lên thổ cư. Dự kiến nhà nước quy hoạch vô 3m. Vây khi tôi mua rồi nhà nước quy hoạch tôi có được bồi thường không. Xin cảm ơn Luật sư.

Điều kiện được bồi thường khi bị thu hồi đất được quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Mua bán đất đai khi có tranh chấp có hợp pháp không ?

Thưa luật sư: Em có một thắc mắc như sau: Gia đình tôi có mua một mảnh đất và có một ngôi nhà cấp 4 ở tạm vợ chồng tôi đã thanh toán tiền xong cho bên bán và có nhờ cán bộ địa chính thuộc Phòng TNMT huyện làm thủ tục giấy tờ.

Phòng TNMT đã cấp sổ đổ ( GCNQSDD ) về đến xã, phường nhưng do gia đình bên bán chia tiên cho nhau ( giữa bà và cháu ) không thống nhất do vậy cháu đã làm đơn kiện bà. Nên đến nay tôi vẫn chưa nhận được sổ đỏ được biết là cán bộ địa chính xã,phường nói là có đơn kiện nên tạm thời chưa cấp.Vậy xin hỏi luật sư xã, phường làm như vậy có đúng không?.tôi phải làm gì để được cấp sổ đỏ

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: L.L

Mua bán đất đai khi có tranh chấp

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau

Căn cứ tại Điều 101 Luật đất đai 2013 có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn do đất đang có tranh chấp nên không thể tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất đó, gia đình bạn phải có 1 trong 3 loại giấy tờ được quy định tại Điều 202 và 203 Luật đất đai năm 2013 sau đây:

Thứ nhất là biên bản hòa giải thành giữa các bên tranh chấp.

Thứ hai là quyết định giải quyết tranh chấp đã có hiệu lực của chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh.

Thứ ba là bản án, quyết định đã có hiệu lực của tòa án nhân dân.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê