Để ổn định cuộc sống, tôi và chồng quyết định lấy số tiền tích cóp được và mượn thêm tiền của người thân mua mảnh đất làm nhà ở để không phải thuê nhà nữa. Nay tôi đã tìm được miếng đất vừa ý tôi nhưng tôi không biết làm quy trình thủ tục giấy tờ thế nào để đúng với quy định của pháp luật. Miếng đất tôi đang định mua là đất thổ cư ( đất ở) sổ đỏ thuộc của hộ gia đình chứ không phải của một cá nhân đứng tên, và miếng đất này có diện tích 90m/300m2, chung một sổ đỏ chứ chưa tách thửa. Vậy nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi để mua miếng đất này tôi cần phải làm những thủ tục gì ? Chủ đất cũng yêu cầu tôi phải đặt cọc thì tôi phải làm thế nào để chắc chắn là không bị mất ? 

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Y.L

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục  Tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê. 

Tư vấn thủ tục mua đất của hộ gia đình có chung sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai : 1900.6162.

Trả lời:

 

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005

Luật đất đai 2013

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi 2012

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nội dung phân tích:

Điều 689 Bộ luật dân sự quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 167 và điều 188 luật đất đai quy định về người có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Như vậy để tiến hành mua mảnh đất đó bạn phải làm hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực và phải có chữ ký của tất cả các thành viên trong hộ, và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi 2012. 

Điều 3. Thu nhập chịu thuế

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó.

Như vậy sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho mảnh đất mà bạn đã mua. cùng với các nghĩa vụ tài chính về nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Nếu bạn không muốn làm sổ đỏ riêng, sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng công chứng, bạn có thể đề nghị thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ của những người cùng sử dụng đất. Sau đó, khi bạn chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng thực hiện thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung.

Trường hợp bên chủ đất muốn đặt cọc, bạn cũng lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho quyền lợi cũng như việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 358 Bộ luật dân sự.

Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.           

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ.