Vì vậy, gia đình mới đồng ý. Trong thời gian 2 năm đó gia đình tôi được toàn quyền sử dụng mảnh đất đó. Nhưng gia đình tôi chỉ đưa cho bên bán 2/3 số tiền mua đất. Khi hoàn tất giấy tờ tức sổ hồng, thì gia đình tôi mới hoàn tất 1/3 số tiền mua đất còn lại. Hỏi:

1. Việc mua bán đất ở của gia đình tôi có gì trái pháp luật không?

2. Với diện tích đất như vậy gia đình tôi có được cấp sổ hồng hay không? ( vì tôi nghe thông tin mới là diện tích đất trên 200m vuông mới được cấp sổ hồng)

3. Trong thủ tục mua của gia đình tôi còn thiếu sót gì không, có ảnh hưởng gì cho gia đình tôi không ? Được biết gia đình tôi đã làm thủ tục mua bán đất từ 29/4/2015. Diện tích đất gia đình tôi mua không có nhà cửa gì hết, đất chưa lên thổ cư. Mong được sự giải đáp của quý Luật sư.

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê .

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi : 1900.1940

Trả lời

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: "Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai"

2. Nội dung tư vấn

1. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 167 của Luật đất đai 2013 quy định: "Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này". Theo quy định trên, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng. Do đó, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn (mua bán đất của hai bên) là không trái pháp luật.

2. Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng)

Do bạn không cung cấp cụ thể mảnh đất mà gia đình bạn mua thuộc địa phận hành chính của tỉnh nào nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn trong trường hợp này. Tuy nhiên, xét về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó" và Điều 29 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP "Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013" quy định:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

"1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Theo các quy định trên thì việc cấp giấy nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa và vẫn có thể được thực hiện khi thửa đất không đủ diện tích tối thiểu do UBND tỉnh quy định. Do đó, trong trường hợp của gia đình bạn, nếu diện tích mảnh đất không đủ diện tích tối thiểu, nhưng thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 29 của Nghị định trên thì gia đình bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng).

3. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

 Xét theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập hợp đồng và có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp của gia đình bạn, việc chuyển nhượng quyền sử dụng chỉ được thực hiện thông qua giấy viết tay và không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất) của gia đình bạn là chưa đúng theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán đất không đảm bảo yêu cầu về mặt hình thức nên có thể làm hợp đồng bị vô hiệu). Nếu bên bán muốn lấy lại đất đã bán, thì có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và lấy lại đất đã bán. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình, bạn có thể tham khảo trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Thứ nhất: Các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng (hoặc tại Uỷ ban nhân dân xã). Các giấy tờ cần mang theo bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của các bên.

- Thứ hai: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.

Hồ sơ bao gồm:

1. Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua).

2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế).

3. Hợp đồng chuyển nhượng.

4. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực)

5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực)

Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.

- Thứ ba: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:

Hồ sơ, bao gồm:

1. Đơn đề nghị đăng ký biến động.

2. Hợp đồng chuyển nhượng.

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)

6. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.