Cô hai lấy chồng ở Hà Nội vì không muốn đi xa nên ông em cho miếng đất kế bên nhà. Sau khi xây nhà cô em lập tức đi làm giấy tờ sổ đỏ đầy đủ. Sau đó ông nội em xây nhà lại thì cô Tư và Cô Út chưa lấy chồng nên ở chung nhà phía căn bên trái với gia đình em và nội. Về sau, cô Tư em lập gia đình xa nên bắt rể, nội em đành chấp nhận đồng ý cho cô Út em xây nhà phía bên phải. Phần đất mà lẽ ra chỉ là đường đi mà giờ cũng không còn. Sau đó ông chia bằng lời nói và tờ giấy ông viết nhưng lại không ký tên hay ghi ngày tháng và phần ông chia cũng ko ghi rõ mét hay thước tất bao nhiêu, chỉ tính bằng cách theo căn nhà mỗi người thẳng từ trước ra sau là của người đó. Dĩ nhiên vì cô Hai được cho trước nên phần lớn nhất và đã làm lấy giờ sỡ hữu nên không liên quan nữa. Nhà thờ hiện gia đình em đang ở vì ba em là con trai tất cả mọi việc ba lo hết. Nhưng chung căn bên trái là cô Tư và nhà kế bên nhà em bên phải là nhà cô Út. Lúc cô Út xây nhà không làm giấy tờ.
 

Đến thời điểm hiện tại ông nội em mất và còn bà nội.Từ xưa giờ nội em chỉ thương con gái nên muốn chia đều trong khi ba em chỉ có mỗi nhà thờ và nhà thì đang hỏng không có điều kiện xây lại. Giờ các cô của em muốn làm giấy tờ tách thửa để có số nhà riêng và nhà riêng. Ba em đồng ý và cả ba chung tiền để làm giấy tờ. Nhưng không được vì nhà cô Út không đủ 4m chiều rộng mặt tiền. Nên các cô muốn ba chia đều cho đủ thước tất trong khi nhà em là ông nội xây nhà thờ khoảng 5m chiều rộng mặt tiền. Các cô nói bây giờ chỉ trên giấy tờ chứ không muốn lấy liền mà 5,10 năm nữa khi nhà em hoặc nhà họ xây lại thì mới lấy đất cho đủ. Nếu nói về luật thì chắc sẽ chia đều nhưng về lý thì ba em không đi học mà nhường cho các cô đi học để có công việc ổn định, trong khi các cô không có bất cứ nghĩa vụ nào về thờ cúng hay lo cho nội mà chỉ có ba em lo. Bây giờ gia đình em phải làm sao để tách thửa cho hai cô mà không phải chia nhà. Nhà Cô Út được xây năm 2005.

Kính mong luật sư tư vấn giùm gia đình em. Ba em mọi thiệt thòi đã chịu nhưng bảo ba có căn nhà thờ ông bà cũng không giữ được thì ba em không làm đc. Nhà em ở quận Bình Tân TP.HCM.

Chân thành cảm ơn Luật Sư !Em chờ hồi đáp từ phía Luật sư.

Người gửi: Elly Nguyễn

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  1900 6162

Tư vấn thủ tục tranh chấp đất đai ?

Tư vấn thủ tục tranh chấp đất đai - Ảnh  minh họa

 

Trả lời:

Cảm ơn Bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty luật Minh Khuê, vấn đề bạn quan tâm xin được trao đổi cụ thể như sau:

1.Cơ sở pháp lý

- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội;

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11;

- Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13;

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

2. Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 476 Bộ luật dân sự năm 2005:

"Điều 467. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Như vậy theo quy định của pháp luật thì hợp đồng tặng cho đất giữa ông bạn và cô bạn phải công chứng, chứng thực, hoặc đăng ký theo quy định. Tuy nhiên do ông bạn khi cho đất lại chỉ xác nhận miệng nên:

TH1: Nếu cô bạn làm hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014:

Căn cứ Điều 50 Luật đất đai năm 2003:

"Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật."

Căn cứ Điều 17 Nghị định 84/2007/NĐ-CP:

"Điều 17. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

2. Thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận; việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh."

Căn cứ khoản 1 Điều 19 Nghị định 84/2007/NĐ-CP:

"Điều 19. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đối với thửa đất

1. Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:

a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất và trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;

b) Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì phải có thêm văn bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP."

Như vậy theo quy định trên thì trường hợp này của gia đình bạn là trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nên trường hợp này mảnh đất trên không đủ điều kiện để tách thửa. Nên để tách thửa thì bố bạn cần phải tách cho cô bạn phần diện tích đất để đảm bảo diện tích tối thiểu.

TH2: Nếu cô bạn làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận đất sau ngày 1/7/2014:

Căn cứ Điều 101 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Điều 29:

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Như vậy nếu diện tích đất mà cô bạn đang sử dụng có trước ngày văn bản của UBND cấp tỉnh quy định về diện tích tôi thiểu có hiệu lực thi hành thì khi có đầy đủ quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì cô bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bố bạn không cần phải tách diện tích đất nhà thờ nêu trên. Mọi vướng mắc vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài : 1900 6162 để nhận được sự hỗ trợ trực tiếp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê