1. Tư vấn thủ tục tách thửa khi vướng đường đi chung ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi có mua một thửa đất ở Tp. Thủ Dầu Một, Bình Dương có diện tích là 6m x 19m = 114m2. Lúc mua làm giấy tay, có người làm chứng, lăn dấu vân tay nhưng không có thổ cư. Tôi muốn tách sổ riêng nhưng trong sổ chung có miếng đất của tôi và có con đường đi vào miếng đất. Trong sổ chung có ghi con đường này do dân tự mở. Tôi xin hỏi tôi muốn tách sổ riêng có được không ? Nếu tách được thì phải làm những thủ tục gì ?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: A.N

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

1. Việc bạn nhận chuyển nhượng diện tích 114m2 là hoàn toàn hợp pháp và bạn có quyền được tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Tuy nhiên, việc tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và bạn phải thực hiện đúng các trình tự, thủ tục về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như thông tin của bạn thì hợp đồng của bạn chỉ viết tay và có người làm chứng. Hình thức này theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 là chưa đáp ứng được yêu cầu về hình thức của hợp đồng. Bởi, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn không đáp ứng được yêu cầu về công chứng bởi công chứng nhà nước hoặc chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bạn sẽ không thể thực hiện được các thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, để được tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước hết bạn phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.

2. Một điều kiện khác nữa để có thể tách thửa đó là diện tích đất của bạn phải đáp ứng được diện tích tối thiểu tách thửa do UBND tỉnh Bình Dương ban hành thì mới được tiến hành tách thửa. Như thông tin của bạn, diện tích đất của bạn là 114m2. Để xác định được diện tích đất của bạn có đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa hay không bạn có thể tham khảo tại Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương quy định diện tích tối thiểu tách thửa ở Bình Dương.

Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo thêm quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 về những diện tích không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa nhưng vẫn được tách thửa như sau:

"1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

3. Về việc trong sổ đỏ chung - sổ đỏ gốc của bên bán, có một ngõ đi chung do người dân tự mở. Nếu ngõ đi này do người dân sống xung quanh mở để phục vụ lối đi chung cho cả khu dân cư thì khi thực hiện tách thửa bạn không thể gộp diện tích của ngõ đi này vào diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của bạn.

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xác định rõ diện tích đất chuyển nhượng, sơ đồ đất như thế nào, nên khi tách thửa bạn sẽ tách thửa theo đúng diện tích đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng mà không được gộp cả diện tích của ngõ đi chung. Ngõ đi chung vẫn là ngõ đi chung mà không ảnh hưởng đến việc tách thửa của bạn.

4. Về thủ tục tách thửa và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục tách thửa như sau:

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa.

Theo quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ xin tách thửa gồm có:

- Đơn đề nghị tách thửa;

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định tại Điều 61 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ địa chính là không quá 20 ngày.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn.

>> Tham khảo nội dung: Quyền sử dụng đất chung, ngõ đi chung theo quy định của pháp luật ?

2. Tranh chấp đất đã hiến để làm đường đi chung ?

Xin chào. Tôi có trường hợp cần được tư vấn, xin văn phòng luật minh gia tư vấn giúp ạhiện nay, tôi đang sở hữu thửa đất số hnk 72/880, với diện tích 880m2,. Thửa đất này được cha tôi sang nhượng của người khác từ năm 1979.

Sau khi sang nhượng thì gia đình chúng tôi phân chia ra cho ông bà ngoại và 2 cậu cùng sử dụng mảnh đất trên, đồng thời để có lối đi thì đã làm con đường chạy dọc mảnh đất để tạo lối đi, với chiều rộng của con đường là 2,5m (việc hiến đất làm đường không được xác nhận của chính quyền địa phương). Sau đó các hộ được cha tôi chia đất đã thực hiện tách sổ riêng, diện tích sử dụng trên sổ có thể hiện cả 1m đất của con đường. Đến năm 2017, một người khác đã mua lại mãnh đất của ông ngoại tôi và đòi lấy lại 1 m đất đã hiến để làm đường (hiện trạng con đường đang là 2,5m), người chủ mới đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích sử dụng được căn cứ theo gcnqsd đất của chủ cũ là ông ngoại tôi, địa chính phường không thực hiện đo đạt diện tích sử dụng đất theo hiện trạng và các hộ dân liền kề cũng không được ký sơ đồ hiện trạng của mãnh đất.

Vậy trường hợp của tôi có được phép ngăn không cho người chủ mới thực hiện xây dựng trên phạm vi 1m của con đường hoặc lấy lại 1m mà ông ngoại tôi đã bỏ ra để mở rộng đường không. Việc cơ quan quản lý nhà nước cấp giấy cnqsd đất lần đầu mà không xác minh hiện trạng diện tích đất có đúng huy là sai ?

Xin nhờ luật sư tư vấn giúp tôi.

- Đặng Tuấn Anh

3. Chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư trong sơ đồ đất có đường đi chung ?

Kính gửi Luật sư! Kính mong Luật sư tư vấn giúp gia đình tôi vấn đề như sau: Gia đình Tôi có thửa đất khoảng 3000m2, trong đó gia đình để ra khoảng 500m2 làm đường đi của gia đình.

Gia đình tôi đóng thuế đất đầy đủ cho diện tích 3000m2. Bữa rồi gia đình tôi muốn chuyển 1 phần đất nông nghiệp lên thổ cư nhưng không được chấp thuận với lý do trong sơ đồ đất có đường đi chung, phải tách sổ mới theo NĐ năm 2014 không bao gồm đường đi chung sau đó mới được chuyển lên thổ cư. Gia đình tôi không thể đồng ý vì đất là của gia đình tôi tự bỏ ra tự mở làm đường đi của gia đình, nếu làm theo yêu cầu của chính quyền thì chúng tôi sẽ mất đi phần đất của gia đình mình ?

Kính mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi phải làm thế nào để đảm bảo được quyền lợi của gia đình và đúng pháp luật của Nhà nước. Trân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì gia đình bạn có thửa đất khoảng 3000m2, trong đó gia đình để ra khoảng 500m2 làm đường đi của riêng gia đình mình. Như vậy, gia đình bạn đã trích 500m2 đất từ thửa đất 3000m2, đóng thuế đầy đủ đối với diện tích 3000m2 đất đó. Do đó, việc không chấp thuận với lý do trong sơ đồ đất có đường đi chung, phải tách sổ mới không bao gồm đường đi chung sau đó mới được chuyển lên thổ cư là không đúng. Hiện tại bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư), bạn phải tiến hành các thủ tục cần thiết để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng.

Về chuyển mục đích sử dụng đất được Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể tại điều 57 cụ thể như sau :

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh do
anh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Theo quy định nêu trên thì khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nên cần phải tiến hành thủ tục xin phép theo quy định tại điểm d khoản 1 điều 57 Luật đất đai 2013.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép

1. Việc nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép được quy định như sau:

a) Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.

Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;

b) Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự án đầu tư của tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư.

2. Trong thời hạn không quá hai mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thông báo cho người được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất biết.

3. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày người được phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan tiếp nhận hồ sơ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý cho người được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, vì bạn muốn chuyển mục đích sử dụng lên đất ở thì bạn phải thực hiện thủ tục xin phép tại cơ quan chính quyền. Tuy nhiên, khi chuyển lên đất ở để có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn cần đáp ứng đủ điều kiện, và phần đất sẽ phải có lối đi ra vào phù hợp với quy hoạch và điều kiện cấp.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

4. Tranh chấp đất đai về con đường đi chung sau khi mua đất phải làm như thế nào?

Xin chào luật sư. Rất mong luật sư tư vấn và giải đáp cho tình huống tranh chấp đất đai, tôi có mua 1 mảnh đất và con đường đi vào cách đây 5 tháng. Mảnh đất và con đường đi vào này là phần đất thừa kế thuộc quyền sở hữu của 10 người (có sổ đỏ) . Sau khi thỏa thuận, tôi đã mua với giá 2,6 tỷ. 10 người đồng sở hữu kia đã ký và giấy tờ chuyển nhượng sử dụng đất đã được công chứng. Tôi cũng đã đưa đủ 2,6 tỷ cho bên bán.

Nhưng trong quá trình chuyển sang tên tôi, thì có 1 tờ đơn kiện của bà Hoa đang ở, sinh sống sát phần đất của con đường đi vào. Vì trước đó bà Hoa và 10 người sở hữu kia đã kí 1 văn bản thỏa thuận dưới sự hòa giải của UBND xã. Trong bản thỏa thuận thì: con đường này là con đường đi chung, không là của ai. Và bà Hoa đưa đơn kiện với lý do là: con đường đi chung, không là của ai thì sao lại nằm trong sổ quyền sử dụng của tôi. Nên bà Hoa đòi tách con đường này ra khỏi sổ của tôi, và con đường đi này sẽ thuộc vào 1 sổ quyền sử dụng đất đứng tên tôi và bà Hoa.

Tôi không đồng ý. Nhưng vẫn đồng ý cho Bà Hoa đi chung con đường đó. Nhưng không chịu tách sổ. trong sổ đỏ thì gồm mảnh đất và con đường. Giấy tờ đàng hoàng, hợp pháp. Và từ trước đến nay khi đóng thuế, chủ sở hữu trước (10 người thừa kế trên) đã đóng thuế cho cả đất đường đi vào. Bà Hoa không hề đóng góp gì. Và khi vượt đất bên trong và con đường, bà Hoa cũng không đóng góp gì. (Thật ra, bà Hoa từ trước đến nay không đi con đường đó, bà gây khó khăn cho tôi vì muốn đòi tiền. Nhưng tôi không đồng ý vì bà đòi 700 trăm triệu) Giờ xin luật sư tư vấn, giải đáp giúp tôi trường hợp này. Giờ tôi nên làm gì ?

Rất mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn luật sư.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Bộ luật dân sự năm 2005 (Bộ luật dân sự năm 2015) quy định như sau:

Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.

Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Như vậy trong trường hợp này nếu con đường đang tranh chấp thuộc sở hữu của bạn, được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như trong bản hồ sơ địa chính xã, thì bạn hoàn toàn có quyền sử dung đối với phần đất này để tiếp tục sử dụng.

Còn nếu con đường đang tranh chấp là phần đất công cộng được sử dụng làm lối đi chung bà Hoa hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước xem xét lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất.

Về phần thủ tục, trước hết bạn phải tự hòa giải. Trường hợp không hòa giải được bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về quyên sử dụng đất của bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Tư vấn soạn thảo biên bản thỏa thuận về ngõ đi chung ?

5. Lấy lại đất của gia đình được sử dụng làm đường đi chung?

Kính chào luật sư, tôi có một vấn đề rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư: Lấy lại đất của gia đình được sử dụng làm đường đi chung?

Tôi sinh sống tại xã Eatam, huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk. Gia đình tôi có một lô đất rộng khoảng 2ha là của ba mẹ tôi tự khai hoang để lại và trong thời gian sử dụng miếng đất đó gia đình tôi đã tự mở ra một con đường cạnh lô sau một thời gian mọi người xung quanh thấy con đường đó tiện lợi nên đã đi lại con đường đó thường xuyên cho tới bây giờ đã được gần 5 năm, nhưng hiện tại gia đình tôi không muốn giữ lại con đường đó và đã đóng lạ để sử dụng vào mục đích khác. Nhưng mọi người dân xung quanh lại không đồng ý cho gia đinh tôi đóng lại và đã gửi đơn lên Ủy ban nhân dân xã để kiện gia đình tôi vì đã chặn đường đi của họ, nhưng thực chất đoạn đường đó là đất của gia đình tôi không phải của chung của mọi người. Gia đình tôi cũng đã gửi một đơn lên xã xin được giải quyết nhưng xã không đáp ứng yêu cầu của gia đình mà đã ép buộc gia đình mở đường một cách vô lý và không có một chút bồi thường nào.

Vậy tôi xin hỏi làm thế nào để giải quyết việc tranh chấp khi đất gia đình đang sử dụng mà lại bị cho là đất chung của mọi người làm đường đi lại khi gia đình đã nhiều lần giải thích nhưng không một ai chấp nhận? Tôi xin cảm ơn!

Người gửi: chu văn tuấn

Lấy lại đất của gia đình được sử dụng làm đường đi chung?

Kính chào bạn Chu Văn Tuấn. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Để có thể lấy lại được phần đất mà gia đình bạn đã dùng để làm đường đi và được người dân coi là đường đi chung, gia đình bạn phải chứng minh được phần đất đó nằm trong tổng diện tích đất mà gia đình bạn đã và đang sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp; và việc gia đình bạn mở đường bằng diện tích đất trong phạm vi sử dụng của gia đình là để phục vụ công việc khai thác đất của gia đình chứ không nhằm mục đích phục vụ quần chúng.

- Nếu như diện tích đất của gia đình bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể chứng minh bằng diện tích đất được ghi nhận trong Giấy.

- Nếu như đất của gia đình bạn chưa có Sổ đỏ, thì chắc chắn trong thời gian sử dụng đất, gia đình bạn phải đóng thuế sử dụng đất cho Nhà nước, và bạn có thể chứng minh bằng các biên lai/hóa đơn nộp tiền thuế sử dụng đất.

- Hoặc bạn có thể xác nhận diện tích đất mà gia đình bạn đang sử dụng bằng bản đồ địa chính của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Bản đồ địa chính quy định chi tiết, cụ thể đến từng thửa đất.

- Bạn có thể xin xác nhận của những người dân xung quanh biết đến việc gia đình bạn mở đường là để phục vụ công việc của gia đình chứ không phải phục vụ nhân dân.

Việc gia đình bạn đã gửi đơn yêu cầu giải quyết lên Ủy ban nhân dân xã, nhưng nhận được cách giải quyết của Ủy ban nhân dân xã là ép gia đình bạn phải mở đường và không có bồi thường, gia đình bạn không đồng ý với quyết định này của Ủy ban nhân dân xã thì có thể làm Đơn khiếu nại gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, hoặc khởi kiện hành vi của Ủy ban nhân dân xã. Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011 quy định:

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

2. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ (sau đây gọi chung là Bộ trưởng) thì người khiếu nại khiếu nại đến Bộ trưởng hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Bộ trưởng hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

3. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Bộ trưởng quản lý ngành, lĩnh vực hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần hai của Bộ trưởng hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính"

Cũng theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, Ủy ban nhân dân xã không có thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường khi thu hồi đất và ép buộc gia đình bạn phải mở đường. Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về lối đi chung/đường đi nội bộ trong gia đình theo quy định pháp luật ?

6. Tư vấn về việc hàng xóm đòi tiền đường đi chung?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có mua mảnh đất của ông Vinh 16m x 12m và cất nhà, tôi đã bỏ 1m x 12 mét bên hông nhà để làm phần đường đi chung, trong sổ hồng có thể hiện diện tích 16m x 12m và bỏ 1m x 12m làm đường đi chung bên hông nhà (đường bên hông 2 mét) 1 mét còn lại là của ông Hưng mua lại của Ô Vinh bỏ ra.

Tôi cất nhà trên phần đất còn lại là 15m x 12m. Phần đường đi trước nhà là đã có từ lâu và là đường đi của cả xóm do ông Hưng bỏ ra từ rất lâu nhà đối diện tôi cũng đi trên con đường đó. Theo tôi biết giữa ông Hưng và ông Vinh ngày xưa có xích mích tranh chấp về phần đường đi này nhưng đó là chuyện quá khứ, khi tôi mua mảnh đất này của ông Vinh và làm giấy phép xây dựng thì không có trở ngại gì.

Đến khi tôi xây nhà thì ông Hưng đến rào nhà của tôi không cho tôi xây, và đòi tiền đường đi, và có đưa ra giấy mua bán viết tay không có người làm chứng đường đi 2m x 12m của ông Vinh bán cho Ô Hưng, thì lúc đó tôi mới biết Ô Vinh đã ăn chặn tiền đường của hai người. Lúc đó nhà tôi đang xây tôi không muốn đô thị xuống cho tạm ngưng thi công nên tôi đã trả cho ông Hưng 16 triệu theo như đòi hỏi của ông Hưng và ông Hưng có cam kết bằng giấy sẽ không đòi bất cứ tiền gì nữa. Đến khi tôi về ở được 1 năm thì ông Hưng quay lại đòi tiền đường đằng trước nhà là 40 triệu và nói nếu không trả ông sẽ không cho đi, và cho người của ông chặn người nhà tôi lại không cho đi nữa. Xin luật sư tư vấn giúp tôi, tôi phải làm gì để không bị thiệt vì khi tôi về ở đã tỏ ra là người rất biết điều, nhưng ông Hưng rất biết làm tiền, uy hiếp người nhà tôi và ông nói cháu của ông ở xung quanh nhà tôi!

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: Đ.T.T.

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Câu hỏi của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Điều 273 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định về quyền hạn chế bất động sản liền kề

"Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác."

Điều 275 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

"Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Bạn đã đền bù theo yêu cầu của ông H, như vậy, thỏa thuận về bồi thường của bạn và ông H đã được thực hiện, bạn không có nghĩa vụ phải bồi thường theo yêu cầu của ông H nữa.

Nếu như ông H đe dọa và không chặn lối đi của gia đình bạn bạn có thể gửi đơn lên UBND xã, phường thị trấn nơi bạn sống để hào giải. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về quyên sử dụng đất của gia đình bạn.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê