1. Tư vấn thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng vườn thành đất ở ?

Thưa luật sư, Cho tôi xin hỏi, ông bà nội tôi có 800 m vuông đất thổ vườn, ông bà nội tôi chia lại cho 4 người con theo cách chia như sau: mỗi người con nhận được 1 phần đất là 5 x 20m, còn lại diện tích phần sân là 3 x khoảng 20 m.

Vậy có thể tách thành 4 thửa ra với diện tích như vậy không? Tôi là cháu nội, nay tôi muốn mua lại 1 thửa trên của người chú, vậy tôi có được làm giấy tờ chuyển sang tên tôi với diện tích đất thổ vườn như vậy không? Thuế thu nhập mà người chú sẽ phải đóng là bao nhiêu? Nếu mua được thửa đất trên, tôi muốn chuyển thành đất ở với diện tích 5 x 18 m thì tôi sẽ phải đóng bao nhiêu thuế chuyển quyền sử dụng đất?

Xin được luật sư tư vấn. Tôi xin chân thành cám ơn!

Người hỏi: PTT Trang

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được giải đáp như sau:

Trường hợp của bạn, bạn chưa nêu rõ chi tiết thông tin về thửa đất của bạn ( đã có GCNQSDĐ chưa, diện tích đất vườn và diện tích đất thổ cư của thửa đất). Do đó, chúng tôi sẽ chỉ nêu ra định hướng để bạn có thể xem xét.

Trước hết đất của bạn là đất thổ vườn, nghĩa là thửa đất bao gồm đất ao, vườn và đất thổ cư. Để có thể tách thửa thì cần phải tuân theo quy định về diện tích đất tối thiểu để tách thửa. Diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở, đất nông nghiệp được quy định tại quyết định của UBND cấp tỉnh trên địa bàn gia đình bạn đang ở.

Để sang tên thì bạn sẽ nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo hồ sơ xin tách thửa. Theo quy định Luật đất đai 2013 và tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hồ sơ xin tách thửa bao gồm:

- Đơn xin tách thửa

- GCNQSDD hoặc một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013

- Giấy xác nhận của UBND về việc đất không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch cảu địa phương.

Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ bao gồm :

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hợp đồng tặng cho.

Sau khi đã tiến hành tách thửa và xin cấp GCNQSDĐ, nếu bạn muốn mua lại thửa của chú bạn thì bạn sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng với chú của bạn. Thuế thu nhập sẽ là 2% giá trị giá chuyển nhượng bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng (giá bất động sản làm căn cứ tính thuế không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành) theo quy định tại Khoản 4, Điều 12 thông tư 111/2013/TT-BTC.

Nếu bạn muốn chuyển mục đích sử dụng của đất sang đất ở thì bạn sẽ nộp hồ sơ cin chuyển mục đích sử dụng của đất tại Phòng tài nguyên môi trường.

Căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng cảu đất từ đất ao, vườn sang đất ở như sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trân trọng ./.

2. Tách thửa tại thành phố Bắc Giang

Thưa luật sư: gia đình tôi có 221 m vuông đất và muốn tiến hành tách thửa. Tôi muốn hỏi luật sư về thủ tục, thừi gian và giá cả để tiến hành. Tôi cảm ơn!

Tách thửa tại thành phố Bắc Giang

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Điều kiện tách thửa

-Trước tiên, bạn cần xem xét đảm bảo về nội dung và hình thức mua bán đất đai đúng theo quy định của Luật đất đai 2013Luật công chứng 2014. Có nghĩa đất bạn mua phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp và được phép mua bán chuyển nhượng.

-Hợp đồng mua bán phải công chứng hoặc chứng thực.

-Nếu bạn muốn tách sổ phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu.

Với điều kiện về diện tích tách thửa tối thiểu tại thành phố Bắc Giang quy định tại Điều 7 Quyết định số 745/2014/QĐ-UBND Bắc Giang ban hành quy định hạn mức đất giao làm nhà ở, hạn mức công nhận đất ở đối với hửa đất ở có vườn, ao và diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa áo dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Điều 7. Diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa

Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được công nhận quyền sử dụng đất ở có nhu cầu tách thửa thì diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa được quy định như sau:

1. Đối với đất ở đô thị, đất ở nằm ven quốc lộ, tỉnh lộ và thuộc vùng quy hoạch phát triển đô thị thực hiện theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt; trường hợp không có quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì thửa đất sau khi tách thửa phải có diện tích đất ở tối thiểu từ 24 m2 trở lên với kích thước mặt tiền tối thiểu phải từ 3m trở lên, chiều sâu tối thiểu phải từ 5,5 m trở lên; trường hợp phải có lối vào cho thửa đất phía sau thì chiều rộng lối vào tối thiểu là 1,5 m.

2. Đối với đất ở nông thôn và các trường hợp không thuộc khoản 1 Điều này thì diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa thực hiện theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt; trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì thửa đất tối thiểu sau khi tách thửa phải có diện tích đất tối thiểu từ 48 m2 trở lên với kích thước mặt tiền tối thiểu phải từ 04 m trở lên, chiều sâu tối thiểu phải từ 08 m trở lên; trường hợp phải có lối vào cho thửa đất phía sau thì chiều rộng lối vào tối thiểu là 1,5 m.

3. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa để hợp với thửa đất liền kề thì thửa đất còn lại sau khi tách thửa và thửa đất mới được hình thành sau khi hợp thửa phải có diện tích tối thiểu, kích thước mặt tiền, chiều sâu, lối vào cho thửa đất phía sau bảo đảm theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này.

Như vậy diện tích tách thửa anh cần tuân thủ quy định của pháp luật về diện tích tối thiểu tách thửa ở trên

Thủ tục tách thửa: Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

-Hồ sơ tách thửa:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

* Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai - Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

* Thời gian thực hiện tách thửa là không quá 20 ngày

Thẩm quyền:

Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các sở ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố tổ chức kiểm tra thực hiện quy định.

Chi phí tiến hành thủ tục:

- Thuế thu nhập cá nhân: Điều 14 Văn bản hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân 2014 quy định:

“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.”

Điểm e khoản 2 Điều 23 quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2 % giá chuyển nhượng từng lần.

- Lệ phí trước bạ: Điều 7 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là 0.5% giá đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng theo quy định của Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014

“ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.

* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

+ Mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức, như sau:

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy.”

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Hỏi về thuế đất đai và tách thửa?

Thưa Luật sư! Nhờ luật sư giải đáp cho tôi 2 câu hỏi sau -Bố Mẹ tôi có một mảnh đất 1990 mét vuông, nay muốn cho tôi một nghìn mét vuông, trong đó có 200 mét vuông đất thổ cư . Đất thuộc khu vực nông thôn ở Lâm Đồng . Vậy phải nộp thuế là bao nhiêu ? -Mảnh đất của tôi đã nêu ở trên là 1000 mét vuông , đã làm nhà , có chiều sâu 16m, vậy có đủ điều kiện để tách ra từ thửa đất trên của mẹ tôi không ?
Trân trọng cảm ơn

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được giải đáp như sau:

Về thuế và lệ phí chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ:

Theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

- Theo quy định tại Nghị định 65/2013/NĐ-CP thì việc hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân Theo quy định tại Điều 22 thì thuế suất áp dụng đối với hoạt động này là:

"Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng". Cũng theo quy định tại khoản 4 Điều 4 nghị định này thì thu nhập được miễn thuế gồm "Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau."

- Theo quy định tại nghị định 45/2011/NĐ-CP thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Theo quy định tại khoản 10 Điều 4 thì trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ gồm:

"Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".

Như vậy nếu đây là lần đầu tiên bạn nhận chuyển nhượng QSDĐ từ bố mẹ ruột thì không phải đóng thuế TNCN và phí trước bạ.

- V thủ tục tách thửa: định mức đất thổ cư (là diện tích tối thiểu được tính là m2 đất thổ cư được tách) sẽ được UBND cấp Tỉnh quy định cụ thể cho từng địa phương và từng loại đất. Bạn có thể tìm hiểu quy định này thông qua các văn bản đã được UBND cấp Tỉnh nơi có bất động sản, tức nơi mà có mảnh đất của gia định bạn hoặc bạn có thể đến trực tiếp cơ quan địa chỉnh địa phương để hỏi rõ rồi xác định diện tích đất được tách đã đủ định mức chưa.

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của chính phủ về quy định chi tiết và thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng (có công chứng).

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách. Sau khi chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; văn phòng đăng ký kinh doanh sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ bố bạn sang bạn thì đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Thủ tục tách thửa khi mua chung đất ?

Chào luật sư, em có vấn đề này nhờ luật sư tư vấn giùm được không ạ. Số là em và chị kia mỗi người đã có 1 lô đất ở trong hẻm và kế bên nhau, đều đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cách đây 2 tháng, 2 chị em đồng tình cùng mua chung thêm 1 lô đất mới ngay sau lưng 2 lô đất này để kéo dài thêm chiều dài lô đất hiện hữu.

Sau khi mua thì sẽ tách ra làm 2 thửa và nhập chung với lô đất hiện hữu của mỗi người. Tuy nhiên, khi làm thủ tục tách và nhập thửa thì nhân viên phòng tài nguyên môi trường huyện không đồng ý tách và nhập thửa với lý do là một trong 2 lô đất sau khi tách không có đường đi. Em có nói là việc tách thửa lô đất cũ và nhập thửa với lô đất hiện hữu là đồng thời và cả 2 lô đất sau khi nhập thửa nếu được (lô của em và lô của chị kia) đều đáp ứng về đường đi và diện tích tối thiểu thì tại sao lại không tách được thì nhân viên đó nói là theo quy định.

Vậy luật sư cho em hỏi lô đất em và chị kia đã mua có thể được tách thửa và hợp thửa được không ạ ?

Em xin thành thật cảm ơn luật sư!

Thủ tục tách thửa khi mua chung đất?

Luật sư trả lời:

Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Như vậy, trước hết nếu như thửa đất của bạn và chị kia sau khi thực hiện thủ tục tách thửa đồng thời với hợp thửa, diện tích thửa đất không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách đã được UBND tỉnh quy định thì thửa đất của bạn và chị đó hoàn toàn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể tại Điều 254 thì nếu như thửa đất không có lối đi thì "chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ", cụ thể:

"Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Do đó, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện thủ tục tách thửa và hợp thửa đất cho bạn là chưa chính xác.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về thủ tục tách thửa trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

5. Thủ tục làm lại sổ đỏ khi được tách thửa ?

Kính chào luật sư, Trước khi bà nội tôi mất (1996) có chia cho các 6 anh em mỗi người 1 miếng đất, các lô đất đều được đứng tên bà nội tôi.

Năm 2008-2009 nhà nước có chương tình làm lại sổ đỏ cho người dân, các anh em của ba tôi có người đã bán đất , có người đã làm lại được sổ đỏ, riêng gia đình tôi lại gặp biến cố nên chưa làm lại được, Như vậy, nếu bây giờ ba tôi muốn làm lại sổ đỏ thì có bị các anh em trong nhà tranh chấp gì hay không ? Mẹ tôi đã mất, và 6 anh em của ba tôi cũng có 1 người đã mất.

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Thủ tục làm lại sổ đỏ khi được tách thửa ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162.

Trả lời:

Do thông tin bạn cung cấp không cụ thể về việc bà nội bạn mất có để lại di chúc hay không nên nếu bà bạn để lại di chúc mà có nội dung chia cho 6 anh em mỗi người một miếng đất thì rất rõ ràng là không có tranh chấp xảy ra, bố bạn có căn cứ rằng mình cũng có một miếng đất nên bố bạn có thể làm lại sổ đỏ đối với miếng đất đó. Nếu không có di chúc để lại thì bố bạn vẫn là đối tượng được thừa kế theo pháp luật được quy định tại Điều 676 Bộ luật dân sự 2005:

" 1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Cho nên, bố bạn muốn làm lại sổ đỏ thì không tranh chấp xảy ra và nếu có tranh chấp thì cũng có đầy đủ căn cứ chứng minh được thừa kế một phần của mảnh đất đó. Khi đã thực hiện chia đất trước đây thì nếu như các anh chị em của bố bạn tranh chấp sẽ phải có căn cứ vào giải quyết theo quy định của pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

6. Tư vấn về cách thức tách thửa đất ?

Chào luật sư, Tôi có 1 vấn đề xin được tư vấn như sau: Bà ngoại tôi có 1 mảnh đất diện tích 600 m2, chia cho 3 người con: 1 nam và 2 nữ. Cậu tôi được 400m2, mẹ tôi và dì tôi mỗi người 100m2. Đất trên tại thời điểm chia chưa được cấp sổ đỏ, gia đình cậu tôi đã xây nhà và ở đó cũng đã được hon 10 năm. Ba năm trước mẹ tôi và dì tôi cũng xây 2 căn nhà cấp 4 trên phần diện tích được chia.

Hiện tại, cậu tôi đã làm sổ đỏ cho cả diện tích 600m2 đó dưới tên của cậu mà không hỏi qua ý kiến của mẹ tôi và dì tôi : Trên sổ đỏ chỉ có 80m2 được cấp là đất ở, còn lại là đất liền kề 50 năm. Hiện mẹ tôi và dì tôi không đồng ý với việc này và muốn làm sổ đỏ riêng. Xin luật sư tư vấn cho : Có cách nào không và thủ tục như thế nào?

Xin cảm ơn luật sư.

Tư vấn về cách thức tách thửa đất ?

Trả lời :

Trong câu hỏi của bạn, bạn không nói rõ bà bạn còn sống hay đã mất nên chúng tôi đưa ra một số nhận định về trường hợp của bạn như sau:

Trường hợp 1: Khi bà bạn đã mất:

Tại thời điểm bà bạn chia đất cho các con thì mảnh đất kể trên chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quyền thừa kế được quy định tại Điều 631 Bộ luật Dân sự, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Nếu tài sản để thừa kế là quyền sử dụng đất thì người lập di chúc bên cạnh việc phải tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.

Cụ thể, Điều 188 Luật đất đai năm 2013 (Vì không có thông tin về thời gian việc chia đất diễn ra nên những ý kiến của chúng tôi dựa trên Pháp luật hiện hành) cho phép người sử dụng đất được để lại thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời thửa đất đó cũng phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Đất không có tranh chấp;.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, người đang sử dụng đất đất ổn định, không có tranh chấp và có một trong các giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận):

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì người sử dụng đất có các giấy tờ sau đây mà không có tranh chấp thì cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Các giấy tờ khác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

6. Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 1/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.

8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.

Nếu bà của bạn có để lại di chúc chia lại mảnh đất nói trên thì tài sản sẽ được chia theo di chúc.

Nếu bà của bạn chỉ chia mảnh đất kể trên bằng miệng, không có sự thể hiện bằng văn bản có công chứng của cơ quan có thẩm quyền thì di chúc bằng miệng phải đáp ứng đủ các điều kiện mà Pháp Luật quy định mới có thể có hiệu lực.

Theo khoản 1 Điều 651 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định: “Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.” Di chúc bằng miệng phải trong trường hợp thực sự cấp thiết do bị bệnh tật hay các nguyên nhân khác mà không thể lập được di chúc bằng văn bản.

Teo Khoản 5 Điều 652 quy định: Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực".

Như vậy di chúc miệng phải có ít nhất hai người làm chứng, theo Điều 654, người làm chứng không được thuộc một trong những người sau:

1. Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc;

2. Người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc;

3. Người chưa đủ mười tám tuổi, người không có năng lực hành vi dân sự.

Ngay sau khi chứng kiến lời di chúc bằng miệng, những người làm chứng phải ghi chép, cùng kí tên hoặc điểm chỉ vào văn bản đó. Trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng phải đi công chứng, chứng thực di chúc đó.

Nếu di chúc bằng miệng của bà của bạn không đáp ứng được những yêu cầu trên thì không có hiệu lực. Khi đó, mảnh đất bà bạn để lại sẽ được chia theo Pháp luật.

Theo quy định tại Điều 676, Bộ luật dân sự năm 2005 thì ba người con của bà bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất (lưu ý, cá nhân thừa kế theo pháp luật phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế), những người này có quyền thực hiện thủ thục theo quy định của pháp luật để chia di sản thừa kế do ông nội bạn để lại.

Tuy nhiên, để phân chia tài sản trên thì trước hết những người thừa kế theo pháp luật sẽ tự thỏa thuận với nhau để chia di sản. Trường hợp không thỏa thuận được thì khởi kiện yêu cầu tòa án chia di sản thừa kế. Theo quy định của pháp luật thì thời hiệu khởi kiện là 10 năm tính từ thời điểm mở thừa kế. Thời điểm mở thừa kế theo quy định tại Điều 633 BLDS 2005 là thời điểm người có tài sản chết. Mảnh đất nói trên là tài sản chung của những người thừa kế nêu trên. Do vậy, nếu trường hợp muốn chia di sản thừa kế thì bạn hãy khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung chứ không phải là khởi kiện thừa kế.

Thứ hai: Nếu đó là đất chung thì chủ sở hữu đất có quyền khởi kiện đất tòa án để yêu cầu Tòa án hủy bỏ Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ mới.

Như ở phần thứ nhất, chúng tôi xác định mảnh đất nói trên thuộc sở hữu chung của hàng thừa kế thứ nhất. Do vậy, đồng chủ sở hữu có quyền ngang nhau trong việc định đoạt mảnh đất trên. Mẹ của bạn và dì của bạn đã xây nhà cấp bốn trên diện tích đất được chia mà cậu của bạn không phản đối nhưng cậu của bạn lại tự ý làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình mà không có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu là trái với quy định pháp luật.

Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất là mẹ bạn và dì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án tuyên bố hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất mà chú bạn xin cấp.

Trường hợp hai: Khi bà bạn chưa mất:

Để khởi kiện ra Tòa án để tuyên bố Hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cậu của bạn xin cấp thì bà của bạn phải chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp của mình đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền . Nếu diện tích đất kể trên thuộc hoàn toàn sở hữu của bà bạn, bà bạn có quyền định đoạt về việc chuyển nhượng, tặng cho mà không cần sự đồng ý của các thành viên khác, nếu đó là tài sản chung thì khi tiến hành các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cần có sự đồng ý của các chủ sở hữu khác, lúc này, mẹ bạn và dì bạn có quyền khởi kiện để tuyên bố hủy bỏ GCN QSDĐ của cậu bạn.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê