1. Tư vấn thủ tục tách thửa và làm sổ đỏ ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi đang sở hữu 1 mảnh đất (có nhà cấp 4) thuộc thửa đất số A phường Tân Phú quận 7. Tôi mua mảnh đất này và cất nhà cấp 4 từ năm 1997 của bà B (chủ sở hửu của thửa đất 126 trên). Bà B bán thửa đất này cho nhiều nhà xung quanh. Bây giờ tôi có nhu cầu tách thửa đất mà bà B bán cho tôi để làm sổ hồng và xin phép xây dựng nhà mới.

Qua tìm hiểu tôi biết khu vực này không có giải toả. Bà B cũng không muốn tách thửa bởi không có nhu cầu. Hiện tại tôi có giấy tờ mua bán đất của bà B giấy tờ đóng thuế quyền sử dụng đất trong 5 năm gần đây. Tôi muốn hỏi : Tôi có thể tự mình tách thửa và làm sổ được không ? Tôi cần chuẩn bị giấy tờ gì, thủ tục như thế nào để có thể làm sổ được ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: N.L

Tư vấn thủ tục tách thửa và làm sổ đỏ

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bác, cảm ơn bác đã gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Vấn đề của bác chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Để có thể tách thửa và xin cấp sổ đỏ bác phải có Hợp đồng ủy quyền về việc tách thửa và xin cấp sổ đỏ. Trong đó, bà Liêm là người ủy quyền - với tư cách là người đứng tên trên sổ đỏ, bác là người được ủy quyền để thực hiện thủ tục xin tách thửa và cấp sổ đỏ đối với diện tích đất của bác. Hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã/phường/thị trấn. Sau khi đã có hợp đồng ủy quyền thực hiện thủ tục tách thửa và xin cấp sổ đỏ, bác có thể thực hiện thủ tục này tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Luật Đất đai năm 2013 quy định khi tách thửa đất thì diện tích đất được tách phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương.

Do bác không cung cấp cụ thể diện tích đất của bác đang ở địa phương nào nên chúng tôi không xác định được chính xác, tuy nhiên khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định về việc tách thửa đối với diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa như sau:

"1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Về thủ tục tách thửa và xin cấp sổ đỏ, Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa.

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính yêu cầu hồ sơ cần có:

- Đơn đề nghị tách thửa.

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thời hạn giải quyết yêu cầu tách thửa là không quá 20 ngày.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bác. Trân trọng./.

2. Hướng dẫn điều kiện để tiến hành thủ tục tách thửa đất một cách hợp pháp ?

Chào luật sư, xin hỏi: Tôi mua mảnh đất có tổng diện tích là 150m2. Nhưng chỉ là đất vườn tạp chung cả một bìa đỏ của gia đình họ là 1000m2. Vậy tôi mua một mảnh là 150m2 như thế thì có tách bìa này cho tôi được không? Thủ tục làm như thế nào?
Xin cảm ơn!

Hướng dẫn điều kiện để tiến hành thủ tục tách thửa đất một cách hợp pháp ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo những thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi thì bạn mua 1 mảnh 150m2 của lô đất 1000m2 thì bạn phải làm thủ tục tách thửa. Để có thể tách thửa thì cần phải tuân theo quy định về diện tích đất tối thiểu để tách thửa. Diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở, đất nông nghiệp được quy định tại quyết định của UBND cấp tỉnh nơi mảnh đất tọa lạc.

- Trường hợp không đủ điều kiện về mặt diện tích để tách thửa và cấp GCNQSD đất. Tại Khoản 3 Điều 29 Luật Đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:

“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”

Như vậy, theo quy định trên, trường hợp bạn muốn hợp pháp hóa quyền sở hữu phần đất đó bạn có thể xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để đủ phần diện tích đất tối thiểu theo quy định của địa phương.

Theo quy định tại Điều 75 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2013 thì:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Mỗi một địa bàn, UBND thành phố sẽ có quyết định riêng về việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Do bạn không cung cấp thông tin cụ thể nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác hồ sơ của bạn như thế nào cho phù hợp với quy định tại địa phương bạn. Tuy nhiên, thông thường hồ sơ tách thửa sẽ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất, Hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có thửa đất.

- Về thời gian thực hiện :

Theo quy định tại Điểm b, đ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014 quy định chi tiết một số điều Luật đất đai có quy định như sau:

b) Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;”

- Các loại thuế, phí bạn phải nộp như sau:

Lệ phí trước bạ: Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP

Lệ phí trước bạ là 0.5% giá đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.

Ngoài ra, bạn còn mất một số khoản lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí công chứng, phí đo vẽ, tuy nhiên khoản lệ phí này là không lớn.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Thủ tục tách thửa đất và lệ phí tách thửa như thế nào?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Tách thửa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?

Thưa Luật sư, bố mẹ chồng tôi có một mảnh đất với diện tích 279m2, sổ đỏ mang tên mẹ chồng tôi, chứng nhận mảnh đất này là đất vườn. Nay bố mẹ chồng tôi đều đã mất. Các anh chị em trong gia đình chồng tôi thống nhất thoả thuận chia mảnh đất này cho chồng tôi và một người anh trai. Chồng tôi và anh trai đã thoả thuận và chia ranh giới mảnh đất ra làm hai phần bằng nhau. Hiện nay, vợ chồng tôi đang có nhu cẩu chuyển đổi mục đích sử dụng mảnh đất từ đất vườn sang đất thổ cư nhưng anh trai chồng tôi lại không muốn chuyển đổi mục đích sử dụng.

Vậy tôi xin hỏi Luật sư, sau khi làm thủ tục tách thửa xong, vợ chồng tôi có thể chuyển đổi mục đích sử dụng của riêng phần đất mà vợ chồng tôi được chia hay không? Và thủ tục thì sẽ như thế nào? Mong sớm nhận được hồi đáp từ Luật sư.

Tôi xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

Theo như bạn trình bày, chồng bạn và anh trai thỏa thuận và đã chia ranh giới, nay vợ chồng bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sau khi hoàn thành thủ tục tách thửa thì vợ chồng bạn được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất đó bởi căn cứ theo điểm e khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 có trường hợp quy định được chuyển từ phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, bạn cần tiến hành thủ tục xin phép tại phòng tài nguyên và môi trường như sau:

- Hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở là mảnh đất của bạn phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

- Thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

- Lệ phí địa chính là: 20.000 đồng.

- Về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: được quy định tại Điềm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/ 2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất như sau:

"Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Trân trọng./.

4. Tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tách thửa làm sổ hồng ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi đang sinh sống và làm việc ở quận Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh. Tôi có 4 người con, hiện tại tôi đang có 300m2 đất vườn, giờ tôi muốn lên đất thổ cư và tách ra sổ hồng riêng cho mỗi người con 60m2 đất thì tôi phải làm những thủ tục và quy trình như thế nào ? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: H.V.C

Tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tách thửa làm sổ hồng ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty chúng tôi. Thắc mắc của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp như sau:

Để lên đất thổ cư thì bạn cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Bạn cần nộp bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và môi trường quận Thủ Đức căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai và khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 như sau:

"Điều 60. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:...

b) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tạiKhoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai...."

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

1....

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư...."

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Để tặng 300 m2 đất trên cho 4 người con thì trước hết, bạn cần phải làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng vì tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai có quy định:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;..."

Tuy nhiên theo khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định:

"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu...

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh...."

Như vậy, để công chứng hợp đồng tặng cho một phần diện tích đất thì phần diện tích được chỉa mà nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Hiện tại, thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Theo đó, tại quận Thủ đức thì diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở chưa có nhà là 80m2, đối với đất ở đã có nhà là 50m2.

Theo như bạn trình bày, đất nhà bạn hiện tại là đất vườn chưa có nhà ở nên nếu hiện tại làm thủ tục tách thửa luôn thì sẽ không đạt diện tích tối thiểu theo quy định trên và sẽ không được cho tách thửa. Do đó, để được tách thửa cho mỗi người con là 60m2 thì trên đất đó phải đã làm nhà rồi mới tách thửa vì lúc đó mới thỏa mãn diện tích đất lớn hơn diện tích tối thiểu để tách thửa là 50m2.

Sau khi đã làm hợp đồng tặng cho có công chứng, bạn cần làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Thủ Đức theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã...."

Trân trọng./.

5. Tư vấn thủ tục tách thửa để xây nhà và việc nợ tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình tôi có diện tích đất như file đính kèm, sau khi bán đi một phần hiện còn một khoảng có chiều ngang tầm 12m, chiều dài tầm 25m, mẹ tôi chia cho 2 người con gái mỗi bên có chiều ngang 5m nhưng chưa có giấy tờ.

Vậy luật sư cho tôi hỏi:

1. Nếu muốn xây nhà thì cần những thủ tục gì để không vi phạm pháp luật ?

2. Tôi nghe nói có cho nợ tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư phải không ? Nếu có thì tôi cần làm thủ tục g̣ì ?

Tôi xin chân thành cảm ơn

Người gửi: L.T

Tư vấn thủ tục tách thửa để xây nhà và việc nợ tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Về vấn đề này chúng tôi giải đáp như sau:

Theo quy định của Nghị định 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ về việc cấp giấy phép xây dựng về việc cấp giấy phép xây dựng thì đối với việc xây dựng nhà ở riêng tại các thành phố, các khu đô thị cần phải được cấp phép xây dựng nhà ở trước khi tiến hành xây dựng. Vì trường hợp của bạn trình bày không rõ mảnh đất của gia đình bạn thuộc địa phương nào, ở nông thôn hay thành phố nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác cho bạn. Tuy nhiên, dù là đất ở nông thôn hay thành phố thì trước khi xây nhà bạn vẫn nên tiến hành làm thủ tục xin được tách sổ đỏ và sang tên đối với quyền sử dụng mảnh đất được mẹ bạn tặng cho để sau này hạn chế tranh chấp. Theo đó, mẹ bạn cần phải làm thủ tục tách đất như sau:

- Đơn xin tách thửa đất; nếu trong trường hợp phân chia tài sản chung với bố bạn thì cần thêm đơn xin đăng ký biến động bất động sản

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy chứng nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất

- Hộ khẩu và chứng minh thư những người liên quan

Hồ sơ trên bạn nộp cho Phòng Tài nguyên Môi trường để cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết.

Nếu mảnh đất trên là đất nông thôn thì khi xây dựng bạn không cần phải xin cấp phép xây dựng, sau khi tiến hành tách sổ đỏ thì bạn có thể xây nhà trên diệc tích đất mẹ bạn tặng cho.

Nếu thuộc trường hợp là đất ở thành phố thì sau khi thực hiện xong thủ tục tách đất, bạn cần phải được cấp phép xây dựng nhà ở thì mới được xây nhà trên diện tích đất này. Theo đó, bạn cần làm một bộ hồ sơ trong đó có:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đã được tách thửa trên;

- 02 bộ bản vẽ thiết kế nhà ở;

Bộ hồ sơ trên bạn nộp cho Sở Xây dựng nơi có mảnh đất trên, thời hạn giải quyết: 10 ngày làm việc.

Thứ hai, về việc ghi nợ tiền chuyển quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 7 Thông tư số 93/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính : Sửa đổi, bổ sungThông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất của Bộ Tài chính thì:

"​Điều 7. Bổ sung Mục IIa vào trước Mục II Phần D (hướng dẫn khoản 8 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP) như sau:

“IIa. Thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất.

1. Việc ghi nợ tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 15 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP (đã được bổ sung tại khoản 8 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP) được thực hiện như sau:

1.1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 8 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP có đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ có liên quan gửi về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có ghi nợ nghĩa vụ tài chính (bao gồm cả tiền sử dụng đất); sau đó lập và chuyển Phiếu thông tin địa chính kèm theo bản sao một bộ hồ sơ cho Cơ quan Thuế cùng cấp để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại tiết a điểm 1.5 (1.5.2) khoản 1 Điều 1 Thông tư nàyvà lập sổ theo dõi việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất. Sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất ở trong hạn mức và diện tích đất ở ngoài hạn mức."

Theo quy định này, để được nợ tiền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất, bạn cần phải có đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất khi kèm theo Hồ sơ xin chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, hồ sơ của bạn cần có:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đơn đề nghị nợ tiền sử dụng đất.

Xem thêm:

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 120/2010/NĐ-CP của Chính phủ : Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

Hồ sơ trên bạn nộp lên Phòng Tài nguyên Môi trường, cơ quan có thẩm quyền giải quyết ngoài việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bạn thì sẽ lập thêm sổ theo dõi việc trả nợ tiền sử dụng đất. Thời hạn giải quyết: 35 ngày

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài luật sư tư vấn: 1900.6162.

Trân trọng!

6. Tư vấn về chi phí, thủ tục sang tên và tách thửa sổ đỏ ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Bố mẹ tôi mất sớm, nhà tôi có 2 anh em trai. Sau khi bố mẹ tôi mất, vì chúng tôi con nhỏ nên sổ đỏ các chú bác tôi chuyển sang đứng tên bà nội tôi (Ông tôi đã mất). Nay anh em tôi đã lớn và bà nội cũng đã già. Nguyện vọng của bà là muốn sang tên sổ đỏ cho 2 anh em tôi.

Vậy tôi muốn hỏi là:

1. Tôi muốn hỏi thủ tục, giấy tờ cần những gì, mức lệ phí sang tên và tách thửa là bao nhiêu?

2. Bà nội tôi có 9 người con 6 trai và 3 gái. Vậy thủ tục sang tên từ bà nội tôi cho anh em tôi có cần phải chữ kí hay sự đồng ý của các chú các bác nhà tôi không?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: N.K.Đ

Tư vấn về chi phí, thủ tục sang tên và tách thửa sổ đỏ ?

Thưa quý khách hàng! Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Các loại thuế, lệ phí phải nộp khi được tặng, cho bất động sản giữa ông bà nội và cháu nội:

- Thuế thu nhập cá nhân ( đối với người nhận được quà tặng là bất động sản đóng): thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân

Theo thông tin bạn cung cấp thì ông bà nội bạn tặng, cho bạn một mảnh đất. Vậy theo quy định tại điểm d, khoản 5, Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định các khoản thu nhập khác ngoài việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,.. nhận được từ chuyển nhượng bất động sản thuộc thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 4, Điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ quà tặng là bất động sản giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thuộc thu nhập miễn thuế. Theo đó, bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân khi được bố, mẹ bạn tặn, cho quyền sử dụng đất nhưng bạn vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuộc đối tượng miễn thuế tại Chi cục thuế của quận/huyện nơi có bất động sản.

"Điều 3. Thu nhập chịu thuế

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."

- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị đất theo bảng giá đất UBND tỉnh ban hành.

Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 34/2013/TT-BTC về sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định:

"Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp này, khi khai lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người thừa kế, cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên."

Như vậy việc ông bà bạn bạn tặng cho bạn mảnh đất trên thì bạn không phải đóng lệ phí trước bạ và không phải tiến hành kê khai lệ phí trước bạ nhưng bạn phải xuất trình được các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ giữa bạn và ông bà của bạn như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu...lên cơ quan thuế để làm căn cứ chứng minh bạn không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định trên.

2, Trình tự, thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thủ tục đăng bộ)

- Hồ sơ:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản gốc + 3 bản sao công chứng)

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa các bên.

+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có)

+ Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên tặng cho và bên nhận tặng cho (bản sao, công chứng)

+ Các giấy tờ khác như giấy đăng ký hết hôn nếu tặng cho cả vợ và chồng, biên bản thỏa thuận về tài sản có liên quan đến phần đất này… (nếu được yêu cầu)

- Nơi nộp hồ sơ: nơi có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013 do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp.

“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Hồ sơ hồ sơ sang tên sổ đỏ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất, nếu trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xem xét và làm thủ tục sang tên.

- Thời gian giải quyết:
Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo đó, bạn sẽ phải nộp các giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế do cơ quan thuế đã cấp để văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm căn cứ tiếp tục thủ tục sang tên cho bạn.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bạn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã sang tên tại nơi đã nộp hồ sơ là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường nơi có đất.

Vì mảnh đất là tài sản được được thừa kế của bà nội bạn nên đó là tài sản riêng của bà nội bạn (theo quy định tại Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 về tài sản riêng của vợ, chồng), do đó bà nội bạn có toàn quyền tặng cho hoặc để di chúc cho anh em bạn mà không cần phải có sự đồng ý của các con.

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luậtnày; tài sảnphục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này."

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê