Bà Hạng có 6 người con, và người con cả là ông Nguyễn Đình Ngọc. Gia đình họ muốn bán mảnh đất này cho tôi, vậy thủ tục để sang tên sổ đỏ thế nào? Gia đình ông Ngọc đã họp và làm biên bản đồng ý để ông Ngọc toàn quyền quyết định mua bán mảnh đất đấy và đã có chữ ký của cả 6 người con bà Hạng. Ông Ngọc cũng đã mời trưởng thôn đến làm chứng và xin xác nhận của chủ tịch xã. Như vậy có phải làm thừa kế cho ông Ngọc trước khi sang tên sổ đỏ cho tôi không? chi phí hết nhiều không ạ?

Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Người gửi: thuy

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  1900 6162

Tư vấn pháp luật đất đai ?

Tư vấn pháp luật về mua bán đất đai

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:
 
2. Nội dung phân tích:
Vấn đề đầu tiên trong câu hỏi của bạn đó là việc bà Hạng là chủ sở hữu khu đất mà bạn định mua này đã chết từ năm 2000 và mảnh đất này của bà Hạng đã được cấp sổ đỏ nên chứng tỏ đây là mảnh đất hợp pháp và không hề có tranh chấp hay xảy ra vấn đề gì nên mới được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ. Nhưng sau thời điểm bà Hạng chết là năm 2000 mảnh đất đó vẫn không hề được bà Hạng cho thừa kế nên 6 người con của bà Hạng hiện nay vẫn chưa hề có quyền sở hữu đối với mảnh đất này vì vậy nên việc 6 người con bà Hạng thống nhất bán mảnh đất này cho bạn và làm giấy ủy quyền cho ông Ngọc là con cả của bà Hạng để ông Ngọc tiến hành đại diện cho 6 người con bán mảnh đất này cho bạn là không đúng vì tại thời điểm hiện tại khi chưa thực hiện chia thừa kế mảnh đất của bà Hạng thì 6 người con của bà vẫn chưa hề có quyền sở hữu đối với khu đất đó nên chưa thể thực hiện được việc bán mảnh đất này cho bạn được.
Như vậy, bạn chỉ có thể mua được mảnh đất này khi nó có chủ sở hữu hợp pháp và khi bán người chủ sở hữu hợp pháp của khu đất đó  mới thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn được.

Chính vì vậy mà việc đầu tiên là cần phải tiến hành chia thừa kế theo pháp luật khu đất của bà Hạng(vì bà Hạng khi chết không để lại di chúc). Nhưng theo quy định tại Điều 645 BLDS 2005  quy định về thời hiệu khởi kiện về thừa kế như sau: “Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế”.

Như vậy, sau thời hạn 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại di sản chết), người thừa kế không còn quyền khởi kiện thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác; và sau thời hạn là 3 năm, cá nhân, tổ chức không còn quyền khởi kiện yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại.

Nhưng ở trường hượp này đã vượt quá thời hiệu 10 năm để có thể yêu cầu chia di sản vì tính từ thời điểm bà Hạng chết năm 2000 đến nay đã là năm 2015 tức là 15 năm(vượt quá 5 năm so với thời hiệu mà Luật quy định).Tuy nhiên, để giải quyết những vướng mắc về thời hiệu khởi kiện về thừa kế, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004  và hướng dẫn như sau:

- Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

+ Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

Đối chiếu với quy định nêu trên thì sẽ giải quyết  như sau:

-  Nếu các đồng thừa kế gửi đơn khởi kiện đến tòa án mà nội dung khởi kiện là khởi kiện về thừa kế (như chia di sản thừa kế, xác định quyền thừa kế …) thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện do đã hết thời hiệu khởi kiện.

Sau khi đã thực hiện xong việc chia thừa kế và xác định phần thừa kế của từng người  thì những người đó phải lập văn bản thừa kế theo quy định của pháp luật, có thể là văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế (Điều 49 và Điều 50 Luật Công chứng). Việc lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế phải được chứng nhận bởi cơ quan có thẩm quyền (tổ chức công chứng). Ngoài việc các đồng thừa kế tự khai và tự xuất trình giấy tờ, tài liệu để chứng minh về việc thừa kế, quyền hưởng thừa kế, về di sản thừa kế… (các giấy tờ như: Giấy chứng tử của người để lại di sản, giấy chứng nhận quyền sở hữu/ quyền sử dụng di sản. giấy khai sinh của con người để lại di sản, giấy kết hôn của vợ/ chồng người để lại di sản…) thì tổ chức công chứng còn phải tự xác minh theo trình tự thủ tục Luật Công chứng và văn bản hưởng dẫn quy định, đó là niêm yết công khai Thông báo về việc khai nhận di sản thừa kế.

Cụ thể như sau:

Việc công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản. Trong trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó. Trong trường hợp di sản thừa kế ở nhiều địa phương thì việc niêm yết được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có các di sản thừa kế đó. Trong trường hợp di sản gồm cả bất động sản và động sản hoặc di sản chỉ là bất động sản thì việc niêm yết được thực hiện theo hướng dẫn nêu trên; nếu không xác định được cả hai nơi này thì niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản. Trong trường hợp di sản chỉ là động sản, nếu trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng và nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản không ở cùng một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổ chức hành nghề công chứng có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản thực hiện việc niêm yết. Nội dung niêm yết phải nêu rõ họ, tên của người để lại di sản; họ, tên của những người thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế; quan hệ của những người thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế với người để lại di sản thừa kế; danh mục di sản thừa kế. Cuối bản niêm yết phải ghi rõ nếu có khiếu nại, tố cáo về việc bỏ sót, giấu giếm người được hưởng di sản thừa kế; bỏ sót di sản thừa kế; di sản thừa kế không thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người để lại di sản thì khiếu nại, tố cáo đó được gửi cho tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc niêm yết (theo Điều 19 Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng). 

Sau khi đã hoàn thiện thủ tục trên thì ông Ngọc sẽ có quyền đại diện cho 6 người con của bà Hạng để làm thủ tục sang tên  sổ đỏ cho bạn.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê 

-----------------------------------------

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;