Trước năm 1996, tôi sống chung với chồng cũ trên mảnh đất gia đình nhà chồng cho. Đến năm 1996, vợ chồng li hôn nhên tôi bán mảnh đất đó. Năm 2004, tôi và 2 con (2 con đều với chồng cũ) sống chung với người chồng thứ 2 nhưng không có đăng kí kết hôn. Năm 2007, tôi dùng số tiền bán đất của chồng cũ để mua mảnh đất hiện tại. Nhưng tôi nhờ em trai tôi đứng tên mảnh đất đó.Chúng tôi chỉ có giấy tờ mua bán viết tay giữa bên mua và bên bán.

Cùng năm 2007 thì tôi cùng 2 con và chồng thứ hai chuyển về sống tại mảnh đất mới mua. Tôi để chồng thứ 2 nhập hộ khẩu để chồng đứng tên chủ hộ. Hiện tại, tôi đã ly thân với chồng thứ 2 và sống với 2 con. Tuy nhiên, chồng hai của tôi đã tự ý làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã tự ý bán mảnh đất mà em trai tôi đứng tên mua. 

Tôi xin được hỏi luật sư mấy vấn đề như sau:

1. Việc mua bán khoảng đất đó có trai phép không?

2. Tôi có ý định nhờ chính quyền can thiệp để giữ lại mảnh đất và không cho người đã mua nó xây dựng nhà ở trên đất. Nhờ luật sự tư vấn giúp tôi rằng tôi cần phải làm những thủ tục gì?

Chân thành cảm ơn luật sư.

Người gửi: T.T.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn tranh chấp về quyền sử dụng đất?

Luật sư tư vấn đất đai, xây dựng trực tuyến, gọi: 1900 6162

Trả lời: 

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của chị. Cảm ơn chị đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của chị chúng tôi giải đáp như sau:

 

Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai 2013

Bộ luật dân sự 2005

Luật cư trú 2006

Luật khiếu nại 2011

Nội dung phân tích:

Vấn đề đầu tiên:

Theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”

Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực.

Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Hợp đồng của bạn là hợp đồng viết tay, không đúng với yêu cầu của Luật đất đai là công chứng, chứng thực nên rất có khả năng bị tuyên bố vô hiệu khi Tòa án xem xét. Bởi vậy việc đầu tiên bạn cần làm là đi công chứng chứng thực hợp đồng bạn đã mua bán đất để giao dịch hợp pháp.

Còn đối với việc chồng hai của bạn đã tự ý làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã tự ý bán mảnh đất mà em trai bạn đứng tên mua thì việc mua bán này hoàn toàn trái với quy định xuất phát từ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai trái của cơ quan tài nguyên môi trường đã cấp giấy cho chồng thứ hai của bạn. Vì chồng hai của bạn không có giấy tờ hợp pháp nào chứng minh quyền sử dụng đất trên mảnh đất đó cả, đó là mảnh đất mà em trai bạn chỉ cần đi công chứng chứng thực là lập tức sẽ thuộc về em trai bạn.

Theo Khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú năm 2006 sửa đổi bổ sung 2013 quy định: "Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân".

Việc bạn đồng ý cho chồng hai nhập hộ khẩu để đứng tên chủ hộ là việc đăng ký với cơ quan nhà nước chỗ ở thường xuyên của chồng hai của bạn theo quy định của pháp luật về cư trú, không ảnh hưởng gì đề quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở của bạn (mà thực chất trong trường hợp này là của em trai bạn, do em trai bạn là người đứng tên mảnh đất đó). Tên chồng hai của bạn ghi trong Sổ hộ khẩu có giá trị xác định nơi thường trú của chồng, không phải là căn cứ xác lập hay xác định quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất tại nơi đăng ký thường trú. Theo đó, việc mua bán này là không đúng theo quy định của pháp luật.

Vấn đề thứ hai:

Để giữ lại mảnh đất và không cho người đã mua nó xây dựng nhà ở trên đất thì bạn cần khiếu nại ngay về việc quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai trái của cơ quan tài nguyên môi trường đã cấp cho chồng hai của bạn.

* Trình tự khiếu nại (Điều 7 Luật Khiếu nại):

- Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.

* Hình thức khiếu nại (Điều 8 Luật Khiếu nại):

- Việc khiếu nại được thực hiện bằng đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp.

- Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

- Trường hợp người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.