Xã tôi có triển khai việc đo đạc lại đất và cấp sổ đỏ cho các hộ gia đình trong toàn xã. Việc đo đạc được thực hiện cách đây 2 năm. Bố chồng tôi có một thửa đất đã sống lâu năm nhưng chưa có sổ đỏ. Ông chia 2 mảnh cho chồng và anh trai tôi (cả 2 gia đình đều đã có hộ khẩu riêng). Khi xã đến đo đạc đã thông báo nên được đo tách riêng thửa.

1/ Gia đình tôi và anh trai tôi có được gọi là độc lập không? Diện tích cấp sổ đỏ tối đa là 200m2 cho một hộ, gđ tôi và anh trai có được giao hạn mức này ko?

2/ Theo cán bộ xã, gia đình tôi và anh chồng phải mua thêm đất để đủ diện tích làm sổ đỏ 75m2 với giá 400,000vnđ/m2. Như vậy có đúng không ạ.

3/ Hiện gia đình tôi chưa có đủ khả năng để lấy sổ đỏ. Xã thông báo sẽ tính lãi cho khoản tiền đó. Như vậy có đúng không ạ. Thanks!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đaicủa Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Quyết định 07/2014/QĐ-UBND về hạn mức công nhận, hạn mức giao đất, diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnh Thái Bình

Quyết định 2998/QĐ-UBND năm 2013 ban hành Bảng giá đất tỉnh Thái Bình 2014

Nội dung tư vấn:

1/ Gia đình tôi và anh trai tôi có được gọi là độc lập không? Diện tích cấp sổ đỏ tối đa là 200m2 cho một hộ, gia đình tôi và anh trai có được giao hạn mức này không?

Theo quy định tại điểm i khoản 1 điều 99 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;"

"Diện tích tối thiểu để tách thửa quy định tại khoản 1 điều 6 Quyết định 07/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Bình như sau:

1. Diện tích, kích thước chiều rộng, chiều sâu tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa được quy định cụ thể như sau:

a) Đối với đất ở tại đô thị: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 30 m2; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 3m;

b) Đối với đất ở tại nông thôn: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 40 m2; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 4m."

Như vậy, sau khi đã làm thủ tục tách thửa và các thủ tục khác (chuyển nhượng, tặng cho) thì gia đình bạn và anh bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên đất của hai gia đình sẽ độc lập với nhau.

Theo quy định tại khoản 1 điều 15 Luật đất đai năm 2013:

"Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp".

Theo quy định tại khoản 1 điều 5 Quyết định 07/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Bình thì hạn mức giao đất đối với hộ gia đình ở nông thôn là 150m2/hộ.

"Điều 5. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình cá nhân làm nhà ở

1. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại đô thị không quá 70 m2/hộ; hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn không quá 150 m2/hộ."

Mặc dù việc đo đạc cách đây 2 năm nhưng xã bạn giao hạn mức đối với diện tích cấp sổ đỏ tối đa là 200m2 thì việc giao hạn mức này là sai với quy định của UBND tỉnh Thái Bình. Bạn có thể khiếu nại về việc giao đất sai hạn mức này của xã với Chủ tịch UBND tỉnh.

Còn về diện tích cấp sổ đỏ tối đa kia có thể hiểu là diện tích tối đa với từng hộ là 200m2, do đất nhà bạn đã được đo đạc nên bạn chỉ được cấp sổ đỏ với phần diện tích đất đã được đo đạc. Nếu như diện tích đất nhà bạn và anh bạn mà vượt quá 200mthì cả hai gia đình cũng chỉ được cấp sổ đỏ với diện tích đất là 200mmà thôi.

2/ Theo cán bộ xã, gia đình tôi và anh chồng phải mua thêm đất để đủ diện tích làm sổ đỏ 75m2 với giá 400,000vnđ/m2. Như vậy có đúng không ạ?

Theo quy định điểm b khoản 1 điều 6 Quyết định 07/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Bình thì diện tích tổi thiểu được tách thửa là 40m2 nên chỉ từ 40m2 đất trở lên thì hai gia đình đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc bắt hai gia đình phải mua thêm đất cũng sai quy định.

"1. Diện tích, kích thước chiều rộng, chiều sâu tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa được quy định cụ thể như sau:

a) Đối với đất ở tại đô thị: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 30 m2; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 3m;

b) Đối với đất ở tại nông thôn: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 40 m2; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 4m."

Về giá đất thì bạn tham khảo Quyết định 2998/QĐ-UBND năm 2013 ban hành Bảng giá đất tỉnh Thái Bình 2014 để biết cụ thể hơn giá đất của thôn mình.

3/ Hiện gia đình tôi chưa có đủ khả năng để lấy sổ đỏ. Xã thông báo sẽ tính lãi cho khoản tiền đó. Như vậy có đúng không ạ?

Khi bạn chưa có đủ khả năng để lấy sổ đỏ thì xã không có quyền tính lãi cho khoản tiền đó vì:

- Bạn không phải mua thêm đất nếu diện tích đất sau khi tách thửa của gia đình bạn và anh bạn từ 40m2 trở lên.

Theo điều 100 và 101 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Bạn có thể tham khảo thêm điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điềucủa Luật Đất đai để xác định rõ hơn về quyền lợi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình mình.

- Nếu diện tích sau khi tách thửa của gia đình bạn nhỏ hơn 40m2 thì bạn vẫn có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Do việc đo đạc đã thực hiện cách đây 2 năm và giả sử trường hợp này xảy ra mà bạn có đủ các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi không đáp ứng các điều kiện trên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và trong trường hợp này để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn phải mua thêm đất nhưng UBND xã không có thẩm quyền giao đất cho gia đình bạn mà thẩm quyền do UBND huyện quyết định. Theo điểm a khoản 2 điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

Việc có mua thêm đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không là tùy thuộc vào gia đình bạn chứ không có cơ quan nào có quyền ép buộc bạn phải mua ngay lập tức để tính lãi. Nhưng được cấp giấy chứng nhận sớm ngày nào thì quyền lợi về mảnh đất của bạn sẽ được đảm bảo ngày đó.

Như vậy, để bảo vệ quyền lợi của gia đình bạn và anh trai của bạn thì bạn có thể khiếu nại về diện tích cấp sổ đỏ của xã, việc bắt người dân phải mua thêm đất mới được cấp sổ đỏ, việc xã thông báo sẽ tính lãi cho khoản tiền đó đến Chủ tịch UBND huyện Quỳnh Phụ. Nếu việc giải quyết khiếu nại lần đầu mà bạ không đồng ý với quyết định đó thì bạn có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Bình.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ý kiến tư  vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng  cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. 

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.