Nay em muốn chuyển đổi 50m2 đất trồng lúa thành đất thổ cư có được không? Nếu chuyển đổi thành đất thổ cư thì xin giấy phép xây dựng ở đâu? và tổng chi phí là bao nhiêu? Nếu em không chuyển đổi thành đất thổ cư thì chủ nhà nói đưa cho họ 350 triệu đồng họ xây nhà cho nhưng chỉ được xây nhà cấp 4. Vậy em nên đưa tiền cho họ hay là chuyển đổi thành đất thổ cư trước? Em xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Hoa

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê

Tư vấn về chuyển đổi sang đất thổ cư ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoạigọi:  1900.6162

Trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc cho luật Minh Khuê, với yêu cầu này luật Minh Khuê xin giải đáp như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai 2013

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất

2. Nội dung phân tích:

Theo như bạn trình bày thì bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (trồng lúa) sang đất thổ cư. Theo điều 52, 57, luật đất đai 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy việc bạn muốn chuyển đổi đất trồng lúa sang đất thổ cư sẽ được chấp nhận nếu đất của bạn sau khi chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch sử sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phường, thi trấn nơi có đất. Và phải được Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Về việc xây nhà cấp 4 trên đất trồng lúa, thì nếu bạn không chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bạn không thể dựng nhà cấp 4 trên thửa đất đó được bởi vì đất này vẫn là đất nông nghiệp trong khi bạn muốn dùng nó để ở. Do đó ngay cả chủ đất cũng không thể giúp bạn dựng nhà được vì nếu dựng thì sẽ bị coi là bất hợp pháp và có thể bị dỡ bỏ. Cho nên trường hợp này bạn nên chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng lúa sang đất thổ cư trước rồi hãy xây nhà để tránh trường hợp phức tạp trong quá trình xây dựng và ở sau này.

Việc nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép được quy định như sau:

"Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã , thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;". 

Vì mảnh đất của bạn là ở huyện Bình Chánh nên bạn sẽ làm thủ tục giấy tờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nộp lên cơ quan quản lý đất đai của huyện Bình Chánh. 

Về các khoản bạn phải đóng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư như sau:

Thứ nhất là lệ phí trước bạ. Căn cứ vào điều 3, chương I, nghị định 45/2014/NĐ-CP:

- Tiền lệ phí trước bạ phải nộp bằng diện tích đất nhân với giá đất nhân với tỷ lệ 0.5%, Trong đó:

+ Diện tích đất tính bằng m2

+ Giá đất do Ủy ban nhân tỉnh quy định hàng năm

Thứ hai là tiền sử dụng đất. Căn cứ vào điểm b, khoản 2, điều 5, nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất 

- Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp) nhân với diện tích đất ở nhân với hệ số điều chỉnh. Trong đó:

+ Giá đất ở, giá đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hàng năm

+ Diện tích đất tính bằng m2

+ Hệ số điều chỉnh: Ủy ban nhân dân tỉnh quy định (hệ số điều chỉnh chỉ được áp dụng khi đất ở vượt hạn mức)

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi gửi đến bạn.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê