Thửa đất của gia đình tôi là 1 trong 4 thửa nằm trong quy hoạch đô thị. Thời điểm đó UBND xã và Doanh nghiệp có mời các hộ gia đình đến làm việc và ký giấy giao đất với nội dung: 1. Giao đất cho doanh nghiệp thi công 2. Doanh nghiệp (DN) sẽ đền bù thửa đất có diện tích tương đương trên Quốc lộ 37 (không biết vị trí nào). Vì điều khoản 2 rất mập mờ nên các hộ không đồng ý ký giấy. - Từ đó đến nay DN cũng không có thêm động thái nào về đền bù, và cũng không thi công đến những thửa đất trên (Khu đô thị đã gần hoàn thành và đã bán nền - các hạng mục còn lại thi công cầm chừng chủ yếu tập trung vào khai thác khoáng sản trên diện tích được cấp phép). - Hàng năm gia đình tôi vẫn đóng tiền sử dụng đất cho đến nay. Xin luật sư cho tôi biết trường hợp gia đình tôi có thể lấy lại đất không vì Dự án trên thuộc loại không biết bao giờ xong? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục tư vấn Luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê

Tư vấn về đòi lại đất khi kế hoạch đầu tư không tiếp tục thực hiện ?

Luật sư tư vấn Luật Đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề này chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

 

1. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Luật đất đai số 13/2003/QH11 của Quốc hội

2. Nội dung tư vấn

Theo như phần trình bày của bạn, vào năm 2005 gia đình bạn có nhận được quyết định thu hồi đất của nhà nước. Vì vậy, chúng tôi sử dụng Luật Đất đai năm 2003 - là văn bản pháp luật có hiệu lực vào thời điểm đấy để tư vấn cho bạn.

Theo quy định tại Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 thì các trường hợp thu hồi đất như sau:

"Điều 38. Các trường hợp thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;
12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép."

Trong trường hợp của gia đình bạn, Nhà nước có quyết định thu hồi đất  giao cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng Trung tâm văn hóa thể thao, thương mại và đô thị vì mục đích kinh tế. Như vậy, kể từ ngày có quyêt định thu hồi đất, gia đình bạn đã chấm dứt quyền sử dụng mảnh đất này . Vì vậy, khi dự án đầu tư không hoàn thành theo đúng thời gian mà họ cam kết, hoặc thực hiện một cách trì trệ thì đây được xác định là nghĩa vụ của doanh nghiệp này đối với nhà nước, chứ gia đình bạn không có quyền đòi lại đất trong trường hợp này. 

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 thì:

"Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai."

Trong trường hợp của bạn, vì Doanh nghiệp đã tiến hành xây dựng, thực hiện dự án mà không thực hiện việc bồi thường cho gia đình bạn cũng như các hộ gia đình khác là hành vi trái pháp luật. Vì vậy, đây là hành vi vi phạm Luật đất đai. Cụ thể, tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

..........

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng."

 

Như vậy, hành vi mà doanh nghiệp thực hiện là vi phạm pháp luật về đất đai. Theo đó, gia đình bạn và những gia đình khác có quyền lợi liên quan trực tiếp đến dự án xây dựng này có thể làm đơn tố cáo đến cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan trước đây ra quyết định thu hồi đất đối với gia đình bạn xác định dựa theo Điều 66 Luật Đất đai 2013. Theo đó, điều luật này xác định:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

Trân trọng ./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai.