Đối chiếu với quy định của địa phương thì gia đình tôi được công nhận 400m2 đất ở, còn lại là đất nông nghiệp. Nay tôi muốn kê khai mỗi thửa đất 200m2 đất ở để thuận tiện cho việc sử dụng có được không thưa Luật sư? Vì tôi được cán bộ địa chính trả lời là diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất chỉ được cấp đất trên 01 thửa đất. Nếu tôi muốn có đất ở của thửa đất còn lại thì tôi phải chuyển mục đích và nộp 100% tiền sử dụng đất nhưng hiện nay tôi không đủ khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai  Công ty Luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội​ 

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất

Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Nội dung phân tích:

Luật đất đai năm 2013 quy định:

Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.
"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;"

Như vậy, theo quy định, nếu gia đình bạn được UBND cấp huyện cấp lô đất ở và làm vườn có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993 hoặc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời mà ghi rõ 1500m2 đất đó là đất ở thì khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số diện tích đất ở sẽ được ghi theo giấy tờ đó (khoản 3 Điều 103); nhưng nếu giấy tờ đó không ghi rõ là diện tích đất ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình (khoản 4 Điều 103). Trong trường hợp bạn được cán bộ địa chính trả lời chỉ được cấp 400mlà đất ở còn lại là đất nông nghiệp theo quy định của địa phương tức là bạn đã không có giấy tờ gì chứng minh đất đã được Ủy ban nhân dân huyện cấp trước đó hoặc giấy không có ghi rõ về diện tích đất ở. 

Về việc chuyển mục đích sử dụng đất, bạn phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp huyện và hạn mức giao đất phụ thuộc vào quyết định riêng của từng huyện trong tỉnh của bạn. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được xác định theo Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do bạn không nói rõ ở tỉnh nào nên chúng tôi không thể xác định giá chính xác khi chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên bạn có thể tham khảo thêm quy định tại Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP của chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai.