Bây giờ tôi mua một mảnh khác ở cùng phường với diện tích 130m nhưng chưa có thổ cư. Cho tôi hỏi tôi lên thổ cư 100m thì có được hưởng 50% tiền chuyển mục đích ở trong hạn mức không?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: D.P

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn về hạn mức đất ở và chuyển mục đích sử dụng đất ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời của bạn.

1. Cơ sở pháp lý.

Luật Đất đai năm 2013.

Nghị định 45/2015/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về tiền sử dụng đất.

Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về tiền sử dụng đất.

2. Nội dung trả lời.

Khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng". 

Chúng tôi xin xác nhận lại quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Khi chuyển mục đích sử dụng đất, nghị định 45/2014/NĐ-CP tại Điều 3 quy định:

- Đối với diện tích đất trong hạn mức, sẽ áp dụng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất của UBND tỉnh;

- Đối với diện tích đất vượt hạn mức, sẽ áp dụng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

Còn mức 50% mà bạn hiểu là mức thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp nhất định sẽ được phân tích dưới đây.

Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở quy định các mức thu tiền sử dụng đất khác nhau đối với mỗi trường hợp cũng như mỗi loại đất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là khác nhau. Chẳng hạn đất vườn, ao chuyển sang làm đất ở có một mức thu tiền sử dụng đất khác với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang làm đất ở. Bạn không cung cấp rõ thông tin về loại đất mà bạn muốn chuyển sang làm đất ở nên chúng tôi không thể xác định chính xác được bạn có thuộc trường hợp chỉ phải nộp 50% mức thu tiền sử dụng đất hay không.

Chúng tôi xin cung cấp quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sang đất ở được quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP như sau:

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này".

Khoản 2 Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định cụ thể mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển sang làm đất ở đối với đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng như sau:

"a) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

c) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

Số tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại Điểm này được xác định theo công thức quy định tại Điểm 1.2 Khoản 1 Điều 4 Thông tư này".

Thông tin bạn cung cấp là bạn mua một mảnh đất diện tích 130m2 và muốn chuyển 100m2 sang đất ở, bạn hoàn toàn có thể tham khảo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Thông tư số 76/2014/TT-BTC nêu trên. Khi bạn đã xác định 100m2 là nằm trong hạn mức đất ở tại địa phương của bạn thì giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất của UBND tỉnh.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, nếu còn thắc mắc bạn có thể gửi qua địa chỉ email luatsu@luatminhkhue.vn hoặc qua tổng đâì 1900 6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê