Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Bộ luật Dân sự 2005

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

Nội dung phân tích:

Chào công ty luật Minh Khuê, Hiện tại công ty tôi có nhu cầu hoạt động website. Mục tiêu hoạt động website như sau:
- Cho phép người sử dụng tạo các lớp học trực tuyến
- Cho phép người dùng thanh toán trực tiếp trên website trước khi học một khóa học
- Người sử sụng có thể thảo luận trên website
Xin tư vấn cho tôi:
- Thủ tục và điều kiện xin các loại giấy phép tương ứng
- chi phí cho các loại giấy phép này. Xin chân thành cảm ơn!

 Thứ nhất, Bạn phải đăng ký thành lập trung tâm dạy học.

- Giấy phép đăng ký kinh doanh:

Điều 18 Luật Doanh nghiệp 2014 quy định:

Điều 18. Quyền thành lập, góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp và quản lý doanh nghiệp

1. Tổ chức, cá nhân có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, cá nhân sau đây không có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam:

a) Cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng tài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình;

b) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

c) Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam, trừ những người được cử làm đại diện theo ủy quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp;

d) Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong doanh nghiệp nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo ủy quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác;

đ) Người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự; tổ chức không có tư cách pháp nhân;

e) Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành hình phạt tù, quyết định xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị cấm hành nghề kinh doanh, đảm nhiệm chức vụ hoặc làm công việc nhất định, liên quan đến kinh doanh theo quyết định của Tòa án; các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản, phòng, chống tham nhũng.

Trường hợp Cơ quan đăng ký kinh doanh có yêu cầu, người đăng ký thành lập doanh nghiệp phải nộp Phiếu lý lịch tư pháp cho Cơ quan đăng ký kinh doanh.

- Giấy phép của sở Giáo dục và đào tạo

Khi đáp ứng đủ điều kiện nêu trên cần tiến hành nộp hồ sơ đăng ký doanh nghiệp tại phòng đăng ký kinh doanh thuộc Sở kế hoạch đầu tư cấp tỉnh nơi doanh nghiệp đặt trụ sở. Quy định cụ thể về nội dung đăng ký doanh nghiệp của các loại hình tại Luật Doanh nghiệp từ Điều 20 đến Điều 23.
Nội dung Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp gồm các nội dung về đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế ( Điều 24 Luật Doanh nghiệp 2014).
Như vậy, sau khi làm xong thủ tục Giấy đăng ký kinh doanh có ngành nghề giáo dục mà bạn muốn thành lập, bạn cần làm thủ tục xin phép tại Sở Giáo dụ và Đào tạo nơi đặt trụ sở. 

Thứ hai, thủ tục xin phép thành lập website dạy học trực tuyến:

Theo quy định của Nghị định 52/2013/NĐ-CP về thương mại điện tử, các thủ tục cần tiến hành thủ tục sau với Bộ Công Thương:

- Thủ tục thông báo website thương mại điện tử, trong trường hợp website do bà thiết lập để phục vụ hoạt động xúc tiến thương mại, bán hàng hóa hoặc cung ứng dịch vụ của mình.

- Thủ tục đăng ký website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử nếu bà thiết lập website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử nhằm cung cấp môi trường cho các thương nhân, tổ chức, cá nhân khác tiến hành hoạt động thương mại, bao gồm các loại hình dịch vụ sau: Sàn giao dịch TMĐT; Website khuyến mại trực tuyến; Website đấu giá trực tuyến.

Trường hợp này, bạn phải tiến hành đăng ký với Bộ Công Thương về việc thiết lập website sau khi website đã được hoàn thiện với đầy đủ cấu trúc, tính năng và thông tin theo đề án cung cấp dịch vụ, đã hoạt động tại địa chỉ tên miền được đăng ký và trước khi chính thức cung cấp dịch vụ đến người dùng.

Việc đăng ký website thương mại điện tử hiện nay không mất phí.

Hồ sơ đăng ký bao gồm:

a) Đơn đăng ký thiết lập website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử;

b) Bản sao có chứng thực quyết định thành lập (đối với tổ chức), giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép đầu tư (đối với thương nhân);

c) Đề án cung cấp dịch vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 54 Nghị định này;

d) Quy chế quản lý hoạt động của website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử tuân thủ các quy định tại Nghị định này và các quy định của pháp luật có liên quan;

đ) Mẫu hợp đồng cung cấp dịch vụ, các điều kiện giao dịch chung, nếu có;

e) Các tài liệu khác do Bộ Công Thương quy định

Kính thưa Luật sư: Tôi có mua một mảnh đất của hộ Ông A nhưng khi chuyển nhượng làm sổ đỏ thì tôi thấy sổ đỏ của mình mới được cấp một nửa mảnh vườn, nửa mảnh vườn còn lại kề sổ đỏ của tôi ghi đất vườn chưa giao nhưng vẩn nằm trong khu đất vườn tôi mua. Vậy tôi muốn làm sổ đỏ mảnh vườn còn lại thì thủ tục phải làm như thế nào? Xin cảm ơn!

Trong trường hợp này thì trong quá trình cấp sổ đỏ đã có sự sai lệch thông tin. Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 có quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây: "Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận". 

Ông A có thể xác nhận về việc diện tích đất mà bạn mua hoặc thông tin được ghi nhận trong hợp đồng mua bán đất giữa bạn và ông A.

Và tại Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai có quy định:"Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính".

- Hồ sơ, bao gồm:
1. Bản sao chứng minh nhân dân.
2. Bản sao sổ hộ khẩu.
3. Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thời gian giải quyết: không quá 10 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Em ở khu kinh tế nghi sơn thanh hóa, nhà e có 20.000m2 tương đương 4 mẫu đất ruộng trước kia nhà e khai hoang, không có tranh chấp, nay em nhận thấy nhu cầu về thực phẩm như gia cầm, cá cao nên em muốn làm trang trại ở mảnh đất đấy có được không ạ? Em xin chân thành cảm ơn!

 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Khoản 5 điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-NP hướng dẫn như sau:

"5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau: 

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước; 

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai; 

c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

6. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật. 

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định."

"Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định 

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). 

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây: 

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; 

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất; 

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất; 

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; 

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất; 

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký; 

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất; 

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan; 

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; 

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký. 

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất. 

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất."

Sau khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang làm trang trại được quy định trong Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường Hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014 như sau:

"Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở".

Chúng ta vẫn biết rằng, thông thường muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và kết thúc bằng một quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất. Nhưng với 2 trường hợp kể trên, người sử dụng đất khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà chỉ cần đăng ký biến động. Trường hợp của bạn được xét vào chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm - cây lúa, sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi - làm trang trại. Vì thế bạn chỉ cần phải đăng ký biến động với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai mà không cần xin phép.

Về trình tự, thủ tục, khoản 2 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định như sau:

"2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Văn phòng đăng ký đất đai/Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất);

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Tôi mua một miếng đất diện tích 102m2, sổ cũ của chủ sử dụng là cấp năm 1991, nhưng nay tôi có nhu cầu mua lại và đã làm xong các thủ tục để cấp bìa mới sang tên cho tôi. Tất cả hồ sơ, thuế tôi đã nộp đủ không thiếu theo quy định của nhà nước. Nhưng khi văn phòng nhà đất cấp huyện chuyển ra Sở tài nguyên thì bị trả lại lý do vì những sổ cấp trước năm 1993 đều bị trả lại. tôi muốn hỏi lý do vì sao và trong bao nhiêu ngày kể từ ngày trả hồ sơ thì bao nhiêu lâu tôi mới nhận được sổ mang tên mình.

 Trong trường hợp này thì bạn cần phải yêu cầu chủ sở hữu cũ tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất từ năm 1991 đó chỉ là giấy tờ cần thiết để xin cấp giấy chứng nhận. Khi bạn muốn mua lại mảnh đất đó thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật để chứng minh nguồn gốc đất của chủ sử dụng cũ.

Điều 100 Luật Đất đai quy định:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

"2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;
b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;
c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày;
d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 15 ngày;"

Xin hỏi luật sư tại sao xây dựng nhà ở trên đất của mình lại phải xin phép cơ quan nhà nước và còn mất rất nhiều tiền nữa? Tôi xin chân thành cảm ơn!

 Việc cấp giấy phép xây dựng được coi là cơ sở đảm bảo quản lý nhà nước về xây dựng, đặc biệt là việc xây dựng theo quy hoạch và tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong xây dựng công trình; đồng thời tạo điều kiện kiểm tra, giám sát, xử lí các vi phạm về trật tự xây dựng.

Năm 2003, do có chủ trương chuyển đổi ô thửa nhỏ sang ô thửa lớn. Gia đình tôi đã dồn điền đổi thửa để làm ao cá lúa. kế bên thửa ruộng của gia đình tôi có một thửa đất hoang của cựu chiến binh. Chính quyền xã và xóm đã đồng ý nhập thửa đất đó vào thửa đất của gia đình tôi và làm biên bản giao đất có sơ đồ và diện tích rõ ràng. Tuy nhiên, năm 2011 do có công trình đi qua nên gia đình tôi thuộc diện được đền bù. Lúc đó, chính quyền xã cũng như hội cựu chiến binh lên đề nghị gia đình tôi rút phần đất của cựu chiến binh ra để hưởng quyền lợi bồi thường trên đất. Vậy gia đình tôi muốn hỏi chính quyền xã làm như thế có đúng không? Phần đất đó gia đình đã canh tác và đóng thuế hàng năm không chậm trễ. Rất mong nhận được hồi đáp. Xin chân thành cảm ơn!

 Điều 37 Luật Đất đai 2003 quy định về thẩm quyền giao đất như sau:

Điều 37. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không được ủy quyền.

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn không có thẩm quyền giao đất. Vậy nên trong trường hợp này thì đất mà bạn được giao không đúng thẩm quyền.

Theo Điều 64 và Điều 82 Luật Đất đai 2013 thì đất mà gia đình bạn được giao sẽ bị thu hồi mà không được bồi thường về đất. Tuy nhiên, bạn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Với phần đất khác, đất bạn được cấp đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật thì khi bị thu hồi đất bạn được đền bù theo quy định.

Tôi muốn mua 1 căn nhà ở quận 12 thành phố Hồ Chí Minh là 1 trong 7 căn nhà đồng sở hữu (sổ hồng chung). Vậy tôi cần làm những thủ tục mua bán nào để hợp pháp và xách định tôi có chủ quyền về pháp lí đối với căn nhà đó. Xin Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Điều 216 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

Điều 216. Sở hữu chung theo phần.

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Điều 223 quy định: "Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại."

Gia đình tôi có mua mảnh đất 50m2 trên sổ đỏ, 2 mặt tiền vuông góc cạnh. Trước đó chủ cũ có xây tường rào bao quanh nhưng xây thụt vào trong so với diện tích trên sổ đỏ. Nay gia đình tôi có tiến hành xây dựng lại đúng theo giấy tờ sổ đỏ, có bên chính quyền xuống đo đạc. Nhưng người dân xung quanh kiện gia đình xây lấn ra đường đi và yêu cầu gia đình xây thụt vào đúng như cũ và đảm bảo phần tiếp giáp 2 mặt đường là góc cua tròn. Vậy xin hỏi trường hợp này, gia đình tôi có vi phạm quy định không và chúng tôi phải làm gì để giải quyết tranh chấp?

 Điều 266 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

"Điều 266. Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.

Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình."

Như vậy, bạn có thể xây dựng cột mốc trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình mà không cần thỏa thuận với chủ sử dụng bất động sản liền kề.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Đất đai.