Xong đợt đặt cọc thời gian tiếp theo chúng tôi tiến hành công chứng ở phòng công chứng số 3 ở Thủ Đức và đưa tiếp số tiền là 200tr (giai đoạn này có hợp đồng mua bán và được công chứng, trên hợp đồng có ghi rõ nếu bên hai bên không mua bán theo đúng hợp đồng thì phải đền gấp đôi).Trên hợp đồng có ghi rõ thời gian ra sổ đỏ là 90-120 ngày làm việc. Hợp đồng này được ký chính thức từ 20 tháng 1 năm 2015, tính từ thời điểm đó đến nay là 6 tháng và tháng 7 này đúng ra phải có giấy tờ đầy đủ, nhưng đến nay đã hết thời gian bên bán phải đưa giấy tờ đầy đủ cho bên mua. Nhưng bên bán nói là giấy tờ chưa xong và nói đợi đến tháng 9 năm 2015.

Như trường hợp trên bên bán không thực hiện theo đúng HĐ tôi có thể khởi kiện công ty C này được không? Nếu thắng kiện tôi có được đền tiền gấp đôi trên hợp đồng đã ghi không (tôi đã đưa trước 250tr gồm tiền cọc và tiền thanh toán theo từng giai đoạn trên HĐ)? Nhờ quý luật sư giải đáp giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai công ty Luật Minh Khuê

Tư vấn về hợp đồng mua bán đất đai ?

>>Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đaigọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

1. Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật dân sự năm 2005.

- Luật đất đai năm 2013.

2. Phân tích:

Theo như nội dung bạn đã trình bày ở trên, giữa bạn và công ty C đã ký với nhau hợp đồng mua bán đất đai (hợp đồng này đã được công chứng - vì đây là bất động sản cần được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất theo luật đất đai nă 2013) đồng thời, trong hợp đồng có thỏa thuận "nếu  hai bên không mua bán theo đúng hợp đồng thì phải đền gấp đôi". Thêm vào đó, bạn có trình bày thêm bên công ty C đã không ra sổ đỏ đúng hạn như trong hợp đồng đã nêu (theo hợp đồng là 90-120 ngày) vì vậy, bạn cho rằng công ty C đã có hành vi vi phạm hợp đồng.

Như vậy, trong trường hợp này, công ty c đã không thực hiện nghĩa vụ của bên bán đối với bên mua là bạn, do đó, công ty C đã có hành vi vi phạm hợp đồng, theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự năm 2005 thì việc thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm

"1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.

3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm."

Điều 358 Bộ luật dân sự 2005: 

"Ðiều 358. Ðặt cọc

  1. Ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

    Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

  2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Xét trong tình huống của bạn, giữa bạn và công ty C đã có thỏa thuận về việc phạt vi phạm hợp đồng khi các bên "không mua bán theo đúng hợp đồng" thì sẽ bị phạt gấp đôi. Tuy nhiên, trong trường hợp này, bạn không nói rõ giữa bạn và công ty C có thỏa thuận việc phạt gấp đôi đối với giá trị hợp đồng hay mức cụ thể như thế nào?

Vì vậy, nếu bạn có làm đơn khởi kiện công ty C thì bạn cũng sẽ được bên vi phạm là công ty C trả khoản tiền phạt gấp đôi như thỏa thuận trong hợp đồng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai.