Tư vấn vê phương pháp định giá bất động sản?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Rất cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi vào chuyên mục của chúng tôi.Trường hợp của bạn được giải quyết như sau :

 

Nội dung phân tích:

Phương pháp thường được sử dụng cho định giá đất như địa điểm bỏ trống. Đây là phương pháp phổ biến để định gía đất khi có các cuộc mua bán những mảnh đất tương tự mảnh đất mục tiêu trên thị trường. Áp dụng phương pháp này việc bán các mảnh đất tương tự được phân tích, so sánh và điều chỉnh để cung cấp các chỉ số giá trị đối với địa điểm cần định giá. Khi so sánh sự tương tự và khác biệt giữa các mảnh đất phải được xem xét.

Người định giá kết hợp các số liệu về các cuộc mua, bán đất trên thực tế cũng như các lời mời chào, trả giá và lựa chọn  các mảnh đất tương tự để so sánh. Phân tích sự tương tự và khác biệt trong số liệu, điều chỉnh giá bán của các so sánh để tính toán số tiền cho các đặc điểm khác biệt của mảnh đất cần định giá và hình thành kết luận về giá trị thị trường của mảnh đất mục tiêu.

Giá bán đất luôn thay đổi do đó cần phải lựa chọn các cuộc mua bán đất tương tự gần với ngày định giá ở mức có thể nhất. Khi số liệu hiện tại trên thị trường địa phương không có sẵn, người định giá có thể mở rộng tìm kiếm số liệu ở những vùng lân cận, điều này rất cần thiết để điều chỉnh các điều kiện thị trường. Quyết định sử dụng những thông tin của khu vực lân cận cần phải dựa trên cơ sở có nhiều sự chấp nhận của thị trường về các điều chỉnh.

Kích thước mảnh đất thường là yếu tố ít quan trọng hơn thời gian và vị trí của mảnh đất. Phần lớn các phát triển có lựa chọn kích thước tối ưu. Người ta gán trọng số lớn cho những so sánh có kích thước xấp xỉ bằng kích thước của mảnh đất mục tiêu.

Phân vùng là tiêu chí cơ bản nhất trong lựa chọn các so sánh.

Nhìn chung cần có các điều chỉnh khác nhau được thực hiện cho giá bán so sánh đối với từng yếu tố so sánh. Mỗi điều chỉnh được chỉ ra bằng số liệu cụ thể hoặc %. Các mảnh đất có kích thước khác nhau sẽ có giá đơn vị khác nhau bởi vì kích thước tối ưu của mảnh đất phụ thuộc vào sử dụng của nó. Giá đơn vị cũng thay đổi theo theo thời điểm bán và vị trí đất.

  Điều chỉnh giá bán có thể chỉ đơn giản để nhận thức về sự tốt hơn hoặc kém hơn của BĐS. Thường các điều chỉnh được thực hiện theo 1 trật tự nhất định, nghĩa là điều chỉnh các yếu tố đối với quyền về BĐS, cách  thanh toán, các điều kiện bán và thị trường được điều chỉnh trước các điều kiện về vị trí và các đặc điểm vật lý của mảnh đất. Tất cả các điều chỉnh cần được thể hiện trong báo cáo định giá một cách logic và dễ hiểu.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo những bài viết sau đây:

Chuyên đề: Định giá bất động sản

Chuyên đề : Thị trường bất động sản

Chuyên đề : Đầu tư kinh doanh bất động sản

Chuyên đề : Pháp luật về kinh doanh bất động sản

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật dân sự.