Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê,

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn thủ tục bán nhà đất theo luật, gọi:   1900 6162

 

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự 2005 

Bộ luật dân sự mới năm 2015

Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung phân tích

Theo thông tin bạn cung cấp bố mẹ bạn muốn bán 1 phần mảnh đất của bố mẹ cho bạn nhưng em trai không đồng ý.Tuy nhiên, bạn không thể hiện rõ nội dung: mảnh đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mang tên cá nhân bố mẹ bạn hay mang tên hộ gia đình bạn. Do vậy chúng tôi xin được chia 2 trường hợp như sau:

- Trường hợp 1: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bố mẹ bạn.

Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bố mẹ bạn thì bố mẹ bạn có quyền : chiếm hữu; sử dụng quyền sử dụng đất, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn mà không liên quan đến những thành viên khác trong hộ gia đình. Như vậy, bố mẹ bạn có toàn quyền tự đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các điều kiện, thủ tục theo quy định của pháp luật; các con không có quyền cũng như nghĩa vụ gì trong việc này.

- Trường hợp thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “hộ ông/bà” (hộ của bố mẹ bạn).

Điều 108 Bộ luật dân sự 2005 quy định về tài sản chung của hộ gia đình  

"Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ."

Điều 109, Bộ luật dân sự 2005 quy định về Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình như sau :

"1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý."

Như vậy, quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình bạn (gồm tất cả những thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại cơ quan công chứng thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người giám hộ theo quy định tại khoản 3 Điều 68 Bộ luật Dân sự. Hiện nay, chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về việc xác định thành viên trong hộ gia đình nhưng thực tế, các tổ chức công chứng, các văn phòng đăng ký nhà đất đều dựa vào sổ hộ khẩu để xác định.

Như vậy, trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình bố mẹ bạn thì cần căn cứ vào sổ hộ khẩu của bố mẹ bạn tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định quyền của những thành viên khác trong gia đình. Nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các anh em bạn đều có trong sổ hộ khẩu thì tất cả mọi người (bố mẹ và các con) đều có quyền đối với mảnh đất trên ( phải ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Nếu em trai bạn cũng có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có quyền với mảnh đất này, tức là vẫn cần sự đồng ý của em trai bạn. 

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. 

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email  hoặc qua Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi 1900 6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê