Đến năm 2012 gia đình em có làm lại sổ đỏ. Nhưng mẹ em ở xa không về được nên ba làm bìa đỏ ghi có mình tên của ba thui chứ không có tên của mẹ. Nhưng đến năm 2013 ba em mất bất ngờ. Gia đình em về thì phát hiện ngôi nhà chung của ba mẹ em bị Chú thím 3 đập ra và xây nhà mới lên. Sau khi nói chuyện với Chú thím 3 thì mới biết là trước khi mất 3 có ghi giấy tay kêu bán ngôi nhà đó cho chú thím ấy .Nhưng mẹ và em không chấp nhận nên chú thím 3 kêu bán ngôi nhà đó với giá 120 triệu. Mẹ và em đã đồng ý bán.

Nhưng sau khi ra công chứng giấy tờ sang nhượng giấy tờ nhà đất thì phát hiện ba em có con riêng nữa. Phường kêu là phải có chữ ký của người con riêng đó mới được, mà con riêng đó hiện tại đang sống bên nước ngoài. Rồi nhân cơ hội đó Chú thím 3 chỉ trả có 40 triệu rùi không chịu trả nữa, mà chú Thím 3 đã xây dựng nhà cửa lên đã ở được 2 năm. Gia đình nhà em thấy giấy tờ không làm được và tiền bạc chú thím 3 lèng èng nên đã nói với chú thím 3 là GĐ em sẻ trả tiền lại và yêu cầu trả lại đất cho nhà em .

Vậy cho em hỏi:

1. Với trường hợp nhà em đã viết một số giấy tay như thế có thể ra tòa yêu cầu trả lại đất cho gia đình nhà em được hay không ? Và gia đình nhà em có bị mất mát gì về đất đai khi giấy tờ bìa đỏ thì chỉ mang một mình tên của ba em hay không ?

2. Có cách nào bán đất được mà không cần đến người con riêng kia hay không vì tài sản đây là tài sản chung của ba mẹ em chứ không có liên quan gì tới những người khác ?

Tôi xin chân thành cảm ơn

Người gửi: N.V.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê,

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi:  1900 6162

 

Trả lời:

Kính chào bạn N.V.T, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Thứ nhất, để mẹ bạn và bạn có thể lấy lại được đất thì mẹ bạn phải làm đơn khởi kiện gửi Tòa án yêu cầu tuyên bố giao dịch mua bán nhà giữa ba của bạn với chú thím là vô hiệu.

Bởi như thông tin bạn cung cấp, nhà đất đó là tài sản chung của ba mẹ bạn. Theo quy định của pháp luật dân sự nói chung và luật hôn nhân và gia đình nói riêng thì tài sản chung của vợ chồng khi định đoạt phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng. 

Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình quy định về việc định đoạt tài sản chung vợ chồng như sau:

"Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình".

Theo quy định của luật dân sự Việt Nam, nhà - đất chính là bất động sản. Do đó, khi định đoạt nhà đất này nhất định phải có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng.

Quyền của mẹ bạn đối với nhà đất này ngang bằng với ba của bạn. Vì vậy, khi ba của bạn tự ý bán nhà và đất này cho chú thím thì đồng nghĩa với việc quyền và lợi ích hợp pháp của mẹ bạn bị xâm phạm, đồng thời ba của bạn cũng không có toàn quyền định đoạt đối với nhà và đất này. Do đó, mẹ của bạn và bạn muốn lấy lại đất thì phải khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch giữa ba bạn với chú thím là giao dịch vô hiệu vì ba của bạn không có toàn quyền định đoạt đối với nhà đất này. Khi Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu, hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những  gì đã nhận. Chú thím bạn là bên mua thì phải trả lại đất cho gia đình bạn; ba bạn là bên bán nhưng đã qua đời nên mẹ bạn sẽ thực hiện thay ba của bạn, trả lại cho chú thím số tiền mà ba bạn đã nhận. Đồng thời cũng phải xem xét đến giá trị ngôi nhà hiện có trên đất là nhà do chú thím bạn xây dựng nên. Do đó, khi thực hiện trả đất và trả tiền mẹ của bạn còn phải bồi thường giá trị căn nhà cho chú thím bạn.

Chỉ cần mẹ của bạn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch giữa ba bạn và chú thím bạn là giao dịch vô hiệu thì các giấy tờ sau này không còn giá trị nữa.

Thứ hai, về việc bìa đỏ - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ mang tên ba của bạn cũng không ảnh hưởng gì đến quyền của mẹ bạn và bạn. 

Luật hôn nhân và gia đình quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu thì trong Giấy chứng nhận phải ghi tên cả vợ và chồng. Việc trên Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người không đồng nghĩa với việc đó là tài sản riêng của người này. Nhà và đất đó vẫn được xác định là tài sản chung của ba mẹ bạn. Khi ba bạn đã qua đời, mẹ của bạn hoặc là bạn hoặc là người con riêng của ba bạn đều có quyền yêu cầu chia thừa kế đối với di sản của ba bạn. Khi đó, nhà và đất là tài sản chung của ba mẹ bạn được chia đôi, một nửa thuộc về mẹ bạn, nửa còn lại thuộc về ba bạn thì được chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất (hàng thừa kế thứ nhất bao gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi).

Thứ ba, mẹ của bạn không thể nào bán được đất mà không cần đến ý kiến của người con riêng của ba bạn.

Như phân tích ở trên, nhà đất là tài sản chung của ba mẹ bạn, mẹ bạn có một phần quyền đối với tài sản này. Đối với phần tài sản của ba bạn trong khối tài sản nhà đất đó, ngay cả khi ba bạn đã mất thì không đồng nghĩa với việc mẹ bạn sẽ được sở hữu phần tài sản đó. Đối với phần tài sản của ba bạn, sau khi ba bạn qua đời sẽ được chia cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ba bạn, trong đó có mẹ bạn, bạn và người con riêng của ba bạn.

Mẹ bạn chỉ có thể định đoạt đối với một nửa diện tích đất tương ứng với phần quyền của mẹ bạn trong diện tích đất có chung quyền sử dụng với ba của bạn mà thôi. 

Nếu mẹ bạn của bạn cố tình bán đất mà không có ý kiến của người con riêng thì sau này hoàn toàn có thể xảy ra trường hợp khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế hoặc khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung.

Do đó, để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, mẹ bạn chỉ có quyền định đoạt đối với phần tài sản của mẹ bạn mà thôi.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn.

Trân trọng./.

Bô phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê