Chủ nhà đã làm 1 con đường nội bộ nhỏ (khoảng 2m) làm lối đi chung cho các nhà. Giao dịch mua bán của chúng tôi chỉ thực hiện bằng giấy tay. Nay chúng tôi muốn tách thửa và được cấp sổ hồng riêng thì cần phải thực hiện các bước nào ?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: L.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê,

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  1900 6162

 

Trả lời:

Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

1. Cơ sở pháp lý.

Luật Đất đai năm 2013.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

2. Luật sư tư vấn:

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Như vậy, đây là quy định cứng của pháp luật, bắt buộc các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo hình thức pháp luật quy định, đó là phải được công chứng bởi công chứng nhà nước hoặc chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân mà không tuân thủ quy định về hình thức hợp đồng sẽ không được pháp luật công nhận. Do đó, sẽ không thể thực hiện các thủ tục sau này, bao gồm tách thửa và cấp sổ đỏ.

Do đó, để thực hiện được các thủ tục tách thửa và sang tên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn phải đáp ứng yêu cầu về hình thức của Luật Đất đai năm 2013, đó là phải được công chứng hoặc chứng thực.

Về thủ tục tách thửa và cấp sổ đỏ như sau:

Để có thể tách thửa diện tích đất bạn đã nhận chuyển nhượng phải đáp ứng được diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định của UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định. Ngoài ra Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cũng đưa ra quy định về trường hợp tách thửa đối với diện tích tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định của UBND tỉnh/thành phố như sau:

"Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" (khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như  sau:

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa;

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ tách thửa gồm có:

- Đơn đề nghị tách thửa;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Như vậy, trong thủ tục tách thửa đã bao gồm cả thủ tục xin cấp sổ đỏ mới cho diện tích được tách.

Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là không quá 20 ngày.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, nếu còn thắc mấc bạn có thể gửi qua địa chỉ email hoặc qua tổng đài luật sư tư vấn:   1900 6162

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê