Nhưng sau đó khi xây được 2 ngày, ông nói ông sẽ ngăn đôi tầng 1 nhà đó, chia 1 bên cho nhà em, 1 bên cho nhà khác rồi ông bảo nhà ông bà, ông bà thích làm gì chẳng được. Chẳng khác nào ông lừa cháu. Khi em hỏi giấy tờ đất chứng minh đâu, ông bà em phớt lờ đi bảo mày là gì mà tao phải cho mày xem. Ủy ban nhân dân Phường có nói trong buổi họp hòa giải rằng mảnh đất đó không có trên bản đồ địa chính của phường nên được coi như là đất của ông bà. Vì bố em mất không để lại di chúc nên khi chia cho ông bà tài sản để lại của bố, ông bà đã cam kết số tài sản còn lại thuộc quyền quản lý của em, mẹ và em gái em. Nhưng giờ ông bà lại đòi nhà hàng mà bố em gây dựng nên. Vậy em rất muốn anh chị tư vấn giúp xem mảnh đất đấy có thuộc quyền sở hữu của gia đình em không. Em phải làm những gì để bảo vệ quyền lợi cho gia đình mình.

Em rất mong nhận được câu trả lời. Em xin chân thành cảm ơn!

Người hỏi: Đ.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn về tranh chấp đất đai giữa ông và cháu ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Bộ luật dân sự 2005

2. Nội dung trả lời:

Do bạn không nói rõ mảnh đất mà bố bạn sử dụng ổn định và không có tranh chấp từ năm 1993 là đất thuộc quyền sở hữu của bố bạn do chính bố bạn tự xác lập (mua, bán) hay đó là mảnh đất được  tặng cho từ ông của bạn. Nên:

-Nếu đó không phải là đất được tặng cho  từ ông bạn thì đó là tài sản hợp pháp của bố bạn.  Hơn nữa, ông bà bạn đã cam kết số tài sản được nhận thừa kế từ bố bạn của ông bà sẽ chuyển cho bạn, mẹ bạn và em gái tuy nhiên, việc thỏa thuận này của ông bà bạn với bạn, mẹ bạn và em gái lại không được lập thành văn bản như vậy là không đúng pháp luật theo điều 681 khoản BLDS 2005 :" Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản." và khi đó, thỏa thuận này sẽ vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức theo điều 134 BLDS 2005:

" Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu

Và khi đó, gia đình bạn sẽ không có toàn quyền sở hữu đối với mảnh đất đó vì thỏa thuận phân chia di sản giữa ông bạn và gia đình bạn vô hiệu nên ông bạn cũng là một chủ sở hữu đối với phần tài sản được thừa kế từ bố bạn. Tuy nhiện, việc làm của ông bạn là sai vì ông bạn không có toàn quyền sở hữu đối với mảnh đất của bố bạn và cũng là tài sản để thừa kế khi bố bạn chết

-Nếu đó là tài sản bố bạn được tặng cho từ ông bạn  thì bạn nên quan tâm đến thủ tục nhận tặng cho. Cụ thể theo quy định tại điều 167 luật đất đai 2013 thì việc tặng cho này cần phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực từ phía ủy ban nhân dân xã :

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Bạn nên căn cứ vào các phân tích trên cũng như quy định của pháp luật và tình hình thực tế của bạn để có thể bảo vệ được quyền lợi cho gia đình mình. Về mảnh đất bạn cần xác minh rõ lại những vấn đề liên quan tới sở hữu và sử dụng đất trong thời  gian bố mẹ bạn còn sống. Về tài sản gắn liền với đất , Đây là tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân của bố mẹ bạn nên được xác định là tài sản chung của bố mẹ bạn. Qua trình ông giúp sức tu sửa không làm thay đổi chủ thể sở hữu tài sản này. Việc ông tu sửa chỉ là căn cứ để phân chia di sản thừa kế của bố bạn. Điều 100 Luật đất đai năm 2013 đã quy định về điều kiện được cấp sổ đỏ đối với người đang sử dụng đất ổn định lâu dài. Cụ thể:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

 Do vây, bạn có thể thu thập những giấy tờ hoặc chứng minh cho việc sử dụng đất của gia đình bạn từ năm 1993. Đây cũng chính là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu của bố mẹ bạn với mảnh đất trên. Khi đó, các bên thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn bao gồm: ông, bà, mẹ và em bạn cùng thực hiện việc khai nhận di sản tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Bạn có thể thực hiện thủ tục khởi kiện nếu ông bạn có hành vi vi phạm pháp luật xâm phạm quyền và lợi ích của gia đình bạn.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê.!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê