Khoảng đầu năm 1990, cha của tôi có dắt một gia đình người cháu từ quê vào, cho làm nhà cấp 4 và ăn ở 1 thời gian trên 1 phần diện tích đất của nhà tôi (khoảng 2.500 m2). Trong lúc trà dư tửu hậu, cha tôi có khả hứa là cho gia đình người cháu ấy 1 phần của diện tích đất nhà tôi (khoảng 2.500 m2-nghĩa là phần đất mà gia đình tôi đã cho gia đình người cháu đấy ở vào lúc bấy giờ). Nhưng việc cho chác chỉ nói bằng lời chứ không hề có giấy tờ hoặc văn bản xác nhận việc cho chác ấy! - Sau 1 thời gian trôi qua, vì gia đình người cháu ấy ăn ở không đàng hoàng nên cha tôi đã không đồng ý cho gia đình ấy tiếp tục định cư trên thửa đất của gia đình tôi nữa-và buộc họ phải chuyển đi nơi khác sinh sống! Và sau đó, gia đình người cháu đã mua một miếng đất giáp ranh với miếng đất nhà tôi và định cư từ lúc đó đến bây giờ (nghĩa là sau khi bị cha tôi từ chối cho việc ăn ở trên đất của gia đình tôi, họ đã chuyển đến nơi ở mới như tôi vừa nói)!

*** Sự việc phát sinh: - Sau khi bị cha tôi đuổi đi khỏi phần đất đã được khả hứa cho họ, họ đã âm thầm kê khai phần đất ấy (khoảng 2.500 m2) vào diện tích đất sử dụng của họ mà không hề thông báo gì cho phía gia đình tôi được biết! Cho đến khi vỡ lẽ thì chúng tôi phải nhờ đến toà án để giải quyết phần đúng-sai! (Thời gian cấp lại giấy CNQSD đất-khi ấy, cả nhà e đang ở Huế để lo một số công việc, đến khi trở vào lại, đi nhận sổ mới về, gia đình cũng không để ý diện tích đất bị mất của mình trong sổ mới!)

- Sau khi thủ tục hoà giải bất thành, ngày 16/9/2015, toà án nhân dân huyện Xuân Lộc, Tỉnh Đồng Nai mở phiên xử sơ thẩm về vụ tranh chấp đất đai giữa gia đình tôi và gia đình phía bên kia! Trong quá trình xét xử, gia đình tôi đã chứng minh được phần đất ấy (2.500 m2 mà họ tự ý kê khai vào diện tích đất của họ) là hợp pháp và vẫn thuộc quyền sở hữu của chúng tôi; và các nhân chứng cua gia đình tôi cũng chứng minh rằng đó là phần đất thuộc gia đình tôi vẫn khai thác từ xưa đến nay (vì trong số các nhân chứng, có người có phần đất giáp ranh với đất gia đình tôi; có người làm công cho gia đình tôi gần 20 năm-tính tới thời điểm này-vẫn còn làm)! Và bản án sơ thẩm được tuyên phần thắng thuộc về gia đình chúng tôi! Nhưng gia đình phía bên kia đã có đơn kháng cáo đề nghị phúc thẩm...!

--- Tôi xin tóm lược lại ý của mình: + Cha tôi có khả hứa cho họ một phần diện tích đất nhưng cho bằng miệng chứ không có văn bản pháp lý hoặc giấy tay! + Sau đó họ tự ý kê khai phần đất ấy vào diện tích đất của họ! + Toà án cấp huyện sau khi thụ lý hồ sơ, hoà giải bất thành, xử sơ thẩm và tuyên án gia đình tôi thắng kiện!

=>> Vậy tôi xin được tư vấn:

+ Với tình tiết vụ việc như vậy, thì khi phúc thẩm, gia đình tôi có bị bất lợi gì về luật pháp không? Mặc dù chúng tôi hoàn toàn có khả năng chứng minh được phần đất ấy là tài sản hợp pháp của chúng tôi? Gia đình chúng tôi cần bổ sung những chứng cứ gì nữa trước khi dự phiên toà phúc thẩm?

+ Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai đã ra quyết định "Hủy bản án sơ thẩm" và hủy "Quyết định hành chính cá biệt", và sẽ mở phiên tòa Phúc thẩm vào ngày 30/12/2015. Và trong giấy thông báo gởi về gia đình tôi, thì thấy phía gia đình bên kia họ có ủy quyền lại cho luật sư-trong khi gia đình tôi thì không có luật sư. Vì khả năng hiểu biết luật có hạn, gia đình tôi sợ gặp phải bất lợi về mặt pháp lý và luật;

vì vậy, kính mong LS, với tình tiết mà tôi đã cung cấp như vậy, mong luất sư có thể tư vấn giúp cho gia đình tôi một hướng đi có lợi để đối chất trước phiên tòa! Và xin luật sư tư vấn giúp một số tình huống giả định (hỏi-đáp) có thể xảy ra trong phiên tòa, và cách giải quyết tình huống ấy như thế nào cho hợp lý!

Xin chân thành cám ơn sự giải đáp của Luật Sư! Kính chào và chúc sức khoẻ!

Người gửi:C.T.Đ

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

 

Trả lời:

Chào bạn,cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung tư vấn:

Theo quy định tại bộ luật dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như sau:

"Điều 465:Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận."
 
"Điều 467:Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".
 
Theo quy định tại hai điều luật trên cho thấy hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.Với trường hợp của gia đình bạn bố bạn hứa cho cháu của bố bạn là mảnh đất thì hợp đồng tặng cho đó chỉ có hiều lực khi đã được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu như vậy hợp đồng  bằng miệng hứa tặng mảnh đất của bố bạn cho cháu là không phát sinh hiệu lực và ngừoi cháu không có căn cứ nào để chứng mình được tài sản đó là của mình .Hơn nữa điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điều 100 luật đất đai năm 2013 như sau:
 
"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."

Căn cứ vào điều này xét thấy diện tích đất của bố bạn đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1985 ,đã canh tác bình thường trên diện tích dó  và không có  tranh chấp gì cho đến nay thì trường hợp của bạn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 100 trên. Hơn nữa gia đình cháu của bố bạn không có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 trên thì không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nếu đã cấp mà cơ quan có thẩm quyền xem xét là cấp sai thì sẽ ra quyết định thu hồi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2,3 điều 106 bộ luật đất đai:

"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai."

Như vậy ,với trường hợp của gia đình bạn khi ra phiên tòa phúc thẩm gia đình bạn chỉ cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp với diện tích đất 2500m2 đang tranh chấp đó đã được cơ quan cấp có thẩm quyền cấp từ trước năm 1993 và chứng minh được không có hợp đồng tặng cho tài sản mảnh đất 2500m2 nào cho người cháu của bố bạn thì gia đình bạn đủ căn cứ chứng mình tài sản đó là của bố bạn và được cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê