1. Tư vấn về tranh chấp đất đai thừa kế giữa anh em trong gia đình?

Kính chào Luật Minh Khuê: Em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình em ở nhà của ông bà (từ khi mẹ em sinh ra từ năm 1957 đến giờ), khi ông bà mất không để lại di chúc cũng không phân chia tài sản theo pháp luật. Anh họ của mẹ em đã làm giấy tờ nhà nơi gia đình em đang sống mà không có sự đồng ý của mẹ em.

Xin hỏi luật sư: Vậy gia đình em có thể xin cấp lại giấy tờ nhà không? Chú ấy có quyền đuổi gia đình em ra khỏi nhà không?

Em xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: T.T.P.N

>> Luật sư tư vấn pháp luật về thừa kế tài sản, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Vì ông bà bạn chết không để lại di chúc, nên phần di sản của ông bà để lại sẽ được chia theo pháp luật. Căn cứ Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, anh họ của mẹ bạn không thuộc trường hợp được hưởng thừa kế theo pháp luật và việc anh họ của mẹ bạn làm giấy tờ nhà nơi gia đình bạn sinh sống là không đúng với quy định của pháp luật. Anh họ của mẹ bạn càng không có quyền đuổi mẹ bạn ra khỏi mảnh đất này. Do đó, bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai theo thủ tục của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính:

"2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất."

Như vậy, nếu mẹ bạn và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật và nộp tại UBND cấp huyện.

>> Tham khảo ngay: Tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

2. Tư vấn hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình tôi sinh sống và ở trên mảnh đất này từ năm 1984, cho đến nay gia đình tôi vẫn chưa làm sổ đỏ. Năm 2015, gia đình tôi có bán cho gia đình ông A khoảng 100 m2. Giấy tờ viết tay. Không có công chứng, chỉ có chứng nhận của ông B - hàng xóm nhà tôi. Một năm sau ông A chết do bị điện giật.

Năm 2017, gia đình ông B xây nhà lấn sang đất nhà tôi khoảng 20 m2. Gia đình tôi có gọi chính quyền xã đến, nhưng họ chỉ xem rồi về và không giải quyết. Tháng 01 năm 2015 người thân ông A đến yêu cầu gia đình tôi ký vào giấy chuyển nhượng đất gì đó. Gia đình tôi không ký.

Vậy quý luật sư cho tôi hỏi:

1. Gia đình ông B lấn đất với diện tích nhỏ như vậy thì có đủ để gia đình tôi khởi kiện đòi lại quyền lợi không?

2. Khi mua bán đất với ông A mà ông A không còn giấy mua bán viết tay, gia đình tôi không ký lại có phạm luật không?

3. Gia đình tôi có nguyện vọng mua lại mảnh đất đã bán cho ông A, nhưng gia đình ông A không đồng ý. Vậy về tình gia đình tôi sẽ trả lại số tiền đã bán, cộng lãi phát sinh. Nhưng về lý gia đình tôi có lấy lại được mảnh đất đó không?

4. Tôi muốn giải thích lại là hiện nay nhà tôi vẫn chưa làm sổ đỏ. Tôi có thể làm sổ đỏ đứng tên trên cả phần đất bị lấn và phần đã bán không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: L.P

Tư vấn hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai ?

2.1. Về giải quyết tranh chấp đất đai với ông B

Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định thì:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;..."

Pháp luật không quy định giá trị của quyền sử dụng đất bao nhiêu thì mới được yêu cầu Tòa án giải quyết. Trong trường hợp của bạn, ông B lấn của gia đình bạn 20m2 đất, khi quyền và lợi ích của gia đình bạn đã bị ảnh hưởng thì gia đình bạn có quyền yêu cầu UBND xã hòa giải, trường hợp không hòa giải được thì gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Trong trường hợp gia đình bạn tuy chưa có sổ đỏ nhưng nếu có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Cụ thể, các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

- Các loại giấy tờ quy định được nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

2.2. Về hiệu lực của giấy mua bán đất viết tay

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có công chứng hoặc chứng thực thì mới được coi là hợp pháp. Như vậy, đối với trường hợp gia đình bạn và ông A xác lập việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có giấy viết tay thì sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Và theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý khi hợp đồng dân sự vô hiệu như sau:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Như vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện tuyên bố giao dịch vô hiệu. Lúc này, gia đình bạn sẽ hoàn trả lại cho gia đình nhà ông A số tiền đã nhận khi chuyển nhượng trước đây và cả tiền lãi phát sinh (nếu bên kia có yêu cầu) và được lấy lại quyền sử dụng mảnh đất trên.

Tuy nhiên, vì giấy viết tay bán đất của gia đình bạn đã thực hiện từ năm 2015, đã quá thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu theo Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu là 02 năm kể từ ngày giao dịch được xác lập. Do đó, trường hợp này, cách tốt nhất là gia đình bạn nên tự thương lương với thân nhân gia đình ông A để mua lại phần đất này.

Đương nhiên, đối với phần đất bị lấn nếu bạn đòi lại được thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận phần đất đó trong Sổ đỏ của gia đình bạn. Còn đối với đất đã bán thì sẽ phụ thuộc vào các bên thỏa thuận với nhau.

>> Tham khảo ngay: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đai trực tuyến

3. Tranh chấp đất đai khi con riêng của cha đòi chia thừa kế?

Chào luật sư, trường hợp tôi muốn hỏi như sau: Cha mẹ tôi bỏ tiền mua đất năm 1980 cho tôi ở. Lô đất mẹ tôi bỏ tiền mua chỉ có giấy viết tay, không có xác nhận của chính quyền địa phương.

Cha mẹ tôi không ở, không có hộ khẩu và không thực hiện bất kỳ nghĩa vụ gì đối với địa phương, không nộp thuế đất. Vợ chồng chúng tôi ở trên lô đất, kê khai sổ bộ, đóng thuế đất và thực hiện nghĩa vụ tại địa phương từ 1976 đến nay. Bây giờ, các con riêng của cha tôi tranh chấp thừa kế có được hay không? Lô đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy trong trường hợp này giải quyết như thế nào ạ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tranh chấp đất đai khi con riêng của cha đòi chia thừa kế ?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 236 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 236. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật

Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác."

Theo như bạn trình bày thì gia đình bạn bạn mua đất năm 1980 nhưng chỉ có viết tay, không có xác nhận của chính quyền địa phương, và gia đình bạn sinh sống ổn định lâu dài đến nay nhưng chưa có sổ đỏ dù bạn đã sử dụng miếng đất này trên ba mươi năm. Căn cứ theo quy định pháp luật thì quyền sử dụng đất được xác nhận khi bạn được Nhà nước công nhận quyền sử dụng với mảnh đất bạn đang sinh sống.

Đối với trường hợp của bạn, mảnh đất đang xảy ra tranh chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013, do đó, gia đình bạn có thể nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, có nộp thuế đầy đủ theo Điều 101 Luật đất đai năm 2013.

Chính vì vậy, để được công nhận quyền sử dụng đất này thì căn cứ theo Điều 236 đã trích dẫn trên, với tài sản là bất động sản không thuộc sở hữu của nhà nước, sử dụng ngay tình, liên tục và công khai trong thời hiệu 30 năm thì nhà nước sẽ xác lập quyền sở hữu với mảnh đất đó cho người đang sử dụng. Nếu xác lập đây là tài sản của gia đình bạn thì các con riêng của bố bạn sẽ không có quyền đối với mảnh đất này.

Trong trường hợp trong thời gian mảnh đất chưa có sổ đỏ nhưng xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng thì giải quyết theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Cụ thể Điều 203 Bộ luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

"Điều 203: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

...

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Trong trường hợp này, bạn có thể giải quyết bằng một trong hai hình thức: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn tranh chấp đất đai của ông bà để lại không có di chúc?

4. Tư vấn về việc tranh chấp đất đai là di sản thừa kế ?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình tôi có 5 anh chị em ruột (gồm 1 chị gái và 4 anh em trai). Bố mẹ tôi mất năm 1995 và 1996 không để lại di chúc. Chú út hiện sống trên mảnh đất 200m2 của bố mẹ tôi ở quê. Bốn anh chị em tôi đều đi thoát ly, xa quê hương. Vì tin tưởng chú út nên chúng tôi gửi tiền về để xây nhà thờ. Nhưng đến hôm nay mới phát hiện ra chú tự đi làm sổ đỏ đứng tên hai vợ chồng chú trên mảnh đất 200m2 của ông bà.

Vậy chúng tôi phải làm như thế nào để đất này không được quyền mua bán mà chỉ để làm đất hương hỏa thờ cúng cha ông tổ tiên? Nay bảo chú bớt sổ đỏ 70m2 để làm nhà thờ mà chú không chịu. Vậy xin hỏi luật sư anh em chúng tôi phải làm gì để lấy lại đất, lâu dài còn thờ tổ tiên? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: H

Như thông tin bạn cung cấp thì bố mẹ bạn mất năm 1995 và năm 1996, nên đến thời điểm hiện tại, các chị em của bạn vẫn có thể khởi kiện yêu cầu chia thừa kế theo quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Như vậy, trường hợp của bạn bố mẹ bạn qua đời không để lại di chúc, nên di sản mà bố mẹ bạn để lại được coi là tài sản chung của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất (hàng thừa kế thứ nhất bao gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, con đẻ, con nuôi). Và yêu cầu khởi kiện chia tài sản vẫn đang trong thời hiệu khởi kiện, tức là người có quyền và lợi ích hợp pháp có thể khởi kiện bất cứ lúc nào trong 30 năm kể từ thời điểm người để lại di sản mất.

Trong trường hợp này, các chị em bạn nên làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để phân chia di sản thừa kế mà bố mẹ bạn để lại, đồng thời yêu cầu Tòa án hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chú út vì cấp sai chủ thể, sai trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật.

>> Tham khảo thêm: Những vấn đề pháp lý cần biết khi giải quyết tranh chấp đất đai?

5. Tư vấn thủ tục tranh chấp đất đai được thừa kế từ ông ngoại?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Ông ngoại sau khi mất có chia mảnh đất của ông cho cha tôi (con rể của ông ngoại) và cậu 2 (anh của mẹ, nguyên ông ngoại chỉ có 2 người con là cậu 2 và mẹ). Phần đất bên nhà tôi: sau khi cha mất để lại cho mẹ đứng tên sổ đỏ vào năm 2004, và sau khi mẹ mất để lại cho tôi đứng tên vào năm 2009 (được cấp sổ đỏ) cho đến nay (con sinh năm 1989). Phần đất cậu 2: sau khi cậu mất để lại cho vợ cậu đứng tên tức là mợ 2.

Sổ đỏ của tôi có ghi diện tích là 1.111m2, còn của mợ 2 độ khoảng 450m2. Tuy nhiên, từ trước đến giờ bên tôi sử dụng phần đất ít hơn so với giấy tờ và cứ nghĩ rằng 2 bên gần đều nhau, ngược lại bên kia cũng vậy, mợ 2 sử dụng nhiều hơn giấy tờ, họ có trồng cây ngắn ngày như, chuối, khoai môn.... và có chăn bò ở trên mảnh đất ấy. Vừa qua, bên nhà mợ 2 chia đất cho mấy đứa con, mới phát hiện ra phần đất giáp với nhà tôi là tôi đứng tên, vì thế đã khởi kiện ra tòa án huyện để giải quyết vụ việc. Trong phiên xét xử ngày 20/1 vừa rồi, tòa án yêu cầu tôi phải hủy sổ đỏ chỉ được phép sử dụng 745m2 phần còn lại sẽ tách ra và xác nhập vào bên kia, đồng thời phải chi trả hơn 4 triệu đồng. Tòa cho 15 ngày để kháng án, nhưng không đưa ra biên bản phân xử và nói sau 10 ngày mới có biên bản.

Như vậy, tôi có thắc mắc, do đây là phần tài sản tôi được thừa kế, không lấy của ai, vậy làm sao mà phải trao trả, rồi lúc trước khi phân chia đất đai có sự đồng ý của 3 bên mới được làm 2 sổ đỏ kia mà (do Phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện không cho con trích lục giấy tờ hồi trước). Mong luật sư tư vấn, tôi thành thật cảm ơn.

Người gửi: Công

Theo Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này."

Như vậy, bạn và mợ 2 đều đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Do đó, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, xét việc chia thừa kế của của ông ngoại bạn đối với mảnh đất đó có đúng hay không? Việc chia thừa kế thì được thực hiện theo 2 phương pháp nếu người đó có để lại di chúc thì phần tài sản là mảnh đất được thực hiện theo di chúc. Còn nếu có di chúc mà di chúc đó không hợp pháp thì thực hiện việc chia thừa kế theo pháp luật. Theo như bạn nêu ra ở đây, bạn và mợ bạn đã được cấp sổ đỏ cho 2 mảnh đất được coi là di sản thừa kế rồi nhưng tình trạng sử dụng lại không đúng với phần diện tích được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chính vì vậy, ở đây nếu có tranh chấp thì bạn cần đưa ra được những chứng cứ chứng minh được mảnh đất đó đang có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đứng tên của bạn và có biên lai thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất thực ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ chứng minh mảnh đất đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của bạn.

Thứ hai, nếu bạn không đồng ý với bản án sơ thẩm của tòa án cấp sơ thẩm thì trong vòng 15 ngày bạn có thể làm đơn kháng cáo lên tòa án cấp phúc thẩm để tòa án cấp phúc thẩm giải quyết theo quy định của Chương XV Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Việc giải quyết của tòa là dựa trên quy định của pháp luật về thừa kế, đất đai, tranh chấp dân sự nên bạn phải xem xét trong bản án của tòa án có căn cứ vào những quy định nào của pháp luật và từ đó bạn.

>> Tham khảo ngay: Xây nhà lấn chiếm đất công có bị phạt không?

6. Tư vấn pháp luật về tranh chấp đất đai

Tôi có thể tiếp tục tham gia vào vụ tranh chấp đất không? Ông nội tôi đã qua đời ba tôi tiếp tục khiếu nại. Nay ba tôi đã qua đời và ông ủy quyền tôi tiếp tục vụ việc để có câu trả lời sau cùng. Thưa luật sư, tôi có một vấn đề cần luật sư giải đáp: Thứ nhất, tôi không biết với quyết định của UBND đã ban hành tôi còn có thể tiếp tục khiếu nại không?

Thứ hai, nếu có thể tôi có thể ủy quyền văn phòng luật sư để tiến hành các thủ tục về khiếu nại. Tôi gửi đính kèm quyết định của UBND, và đơn khiếu nại của ông tôi trước đây. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: N.L

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 1, 2 Điều 2 Luật Khiếu nại 2011 có quy định như sau:

"1. Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ tục do Luật này quy định, đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

2. Người khiếu nại là công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức thực hiện quyền khiếu nại."

Theo quy định trên thì bất kỳ công dân nào cũng có quyền khiếu nại cơ quan có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính khi có căn cứ cho rằng quyết định đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Như vậy, trong trường hợp này, nếu có căn cứ chứng minh quyết định của UBND là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại quyết định này của UBND kể cả khi quyết định này đã được ban hành hoặc đã thi hành.

Cũng theo khoản 1 Điều 12 Luật Khiếu nại 2011 quy định:

"1. Người khiếu nại có các quyền sau đây:

a) Tự mình khiếu nại.

Trường hợp người khiếu nại là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì người đại diện theo pháp luật của họ thực hiện việc khiếu nại;

Trường hợp người khiếu nại ốm đau, già yếu, có nhược điểm về thể chất hoặc vì lý do khách quan khác mà không thể tự mình khiếu nại thì được ủy quyền cho cha, mẹ, vợ, chồng, anh, chị, em ruột, con đã thành niên hoặc người khác có năng lực hành vi dân sự đầy đủ để thực hiện việc khiếu nại;

b) Nhờ luật sư tư vấn về pháp luật hoặc ủy quyền cho luật sư khiếu nại để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Trường hợp người khiếu nại là người được trợ giúp pháp lý theo quy định của pháp luật thì được nhờ trợ giúp viên pháp lý tư vấn về pháp luật hoặc ủy quyền cho trợ giúp viên pháp lý khiếu nại để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình;

c) Tham gia đối thoại hoặc ủy quyền cho người đại diện hợp pháp tham gia đối thoại;

..."

Như vậy, theo quy định trên thì bạn hoàn toàn có quyền nhờ luật sư tư vấn về pháp luật hoặc ủy quyền cho luật sư khiếu nại để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà quý khách hàng đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162 Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê