Câu hỏi được biên tập từ bộ phân tư vấn pháp luật đất đai của công ty luật Minh Khuê. 

Tư vấn về vấn đề chuyển nhượng đất

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về công ty luật Minh Khuê. Căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai 2013  

Luật Xây dựng 2014 

2. Về vấn đề cấp giấy phép xây dựng tạm

Căn cứ khoản 1 Điều 93 và khoản 1, 3, 4, 5 Điều 94 Luật xây dựng 2014 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có thời hạn như sau:

Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

"1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b)Phù hợp với quy mô công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;

c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn,nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.

4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.  

5. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo."

Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

"1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này."

Theo quy định của Luật xây dựng năm 2014 thì việc xin cấp giấy phép xây dựng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy,đất của nhà bạn là đất nông nghiệp thì muốn xây dựng tạm phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp. Sau đó, gia đình bạn phải xin phép xây dựng,  tuy nhuên việc xin giấy phép xây dựng cần có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì Phòng Xây dựng xã sẽ căn cứ vào quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền duyệt, công bố và quy định của Uỷ ban nhân dân thành phố để xem xét và trả lời về việc khu đất có được cấp  cấp giấy phép xây dựng hay giấy phép xây dựng tạm cùng các nội dung ghi trong giấy phép đó.

2/Vấn đề chuyển từ đất trồng trọt sang đất thổ cư: 

Căn cứ tại Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Như vậy, trường hợp của gia đình bạn là chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nên cần phải tiến hành thủ tục xin phép. Gia đình bạn nộp hồ sơ tại phòng tài nguyên môi trường, hồ sơ gồm có: đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Và trong thời gian không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thông báo cho người được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi dành cho quý khách hàng. Ý kiến tư vấn này dựa trên những quy định của pháp luật và thông tin mà quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra sự tư vấn là để cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật - Công ty luật Minh Khuê