1. Tư vấn về vấn đề tranh chấp đất đai và quyền thừa kế ?

Thưa luật sư, Tôi tên : Đinh Thị Kỷ, tôi xin luật sưtư vấn và giải đáp thắc mắc dùm tôi nội dung sau:nhà chồng tôi gồm có :5 anh em trong đó có 2 người con trai và 3 người con gáitrước năm 1989 bố chồng tôi có gọi chồng tôi là trần xuân hoằng và em chồng tôi là trần xuân hòng lại chia tài sản là 2 miếng đất. Lúc ông chia thì có mẹ chồng tôi ngồi cùng.

Ông nói chồng tôi là con trưởng nên ông cho miếng đất gia tiên để thờ cúng, còn chú tôi là con thứ ông cho miếng đất thứ 2. Lúc ông và bà cho thì không có cho bằng giấy tờ mà chỉ nói miệng. Từ thời điểm ông cho đến lúc ông mất là 3 tháng. Sau khi ông mất thì hơp tác xã lên tự lên làm giấy tờ đất cho 2 nhà chúng tôi chứ chúng tôi không gọi lên làm. Lúc làm giấy tờ đất thì có mẹ chồng tôi ngồi đó,mẹ chồng không có ý kiến gì. Sổ đó tôi đã đi cầm ngân hàng vay tiền 1 lần rồi. Đến năm 2006 theo chủ trương của nhà nước làm lai sổ cho toàn bộ dán thì ông địa chính xã có thu sổ và làm lại nhưng không cho gia đình tôi ký hồ sơ, bây giờ ông địa chính xã bảo sổ đất nhà tôi không hợp lệ nên phải thu hồi, mà lúc làm lại thì toàn bộ hồ sơ không có bất cứ người nào ký cả. Sổ cũ thì chồng tôi đứng tên có giấy tờ và chữ ký đầy đủ.

Ông mất 1 thời gian thì mẹ chồng tôi và cô không lấy chồng lên ở với chú. Ở với chú được thời gian thì chú và thím đánh và đuổi đi lúc đó tôi và chồng tôi lên đón về làm cho 2 gian nhà ở trên mảnh đất nhà tôi mà ngày trước bà với ông cho. Năm nay bà tôi 94 tuổi nghe lời xúi giục của các cô đi lấy chồng và vk chồng nhà chú nên làm đơn kiện nhà tôi đòi lại mảnh đất mà tôi và chồng tôi đang ở , bảo bố chồng tôi cho chứ bà không cho, bây giờ mẹ chồng tôi kiện nhà tôi đòi lại quyền thừa kế.

Vậy xin luật sư cho tôi hỏi:

1. Mẹ tôi có quyền đòi lại quyến sử dụng đất đó ko,nếu chia tài sản đó thì chồng tôi có được hưởng không ?

2. Miếng đất của chú tôi cũng là ông tôi cho cùng 1 thời điểm và xã làm giấy tờ cùng một lúc,nếu miếng đất nhà tôi bảo giấy tờ không hợp lệ thì miếng nhà chú cũng vậy. Vậy thì miếng đất nhà tôi bị chia thì miếng đất của chú có bị chia không, và bố tôi có được phần trên miếng đất đó không. Vì 2 miếng ông cho đều cho miệng. Nếu đòi lại tài sản thuộc quyền thừa kế khi ông mất thì gia đình tôi phải làm gì ?

Mong luật sư tư vấn giúp.

Người gửi : Trần Thị Sáu

- Trần Thị Sáu

Tư vấn về vấn đề tranh chấp đất đai và quyền thừa kế ?

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê cuả chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

+ Nếu xét bố chồng bạn cho chồng bạn bằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất miệng thì theo quy định tại:

"Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản (Bộ luật dân sự năm 2015)

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc đã đăng ký thì việc cho quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực. Trong trường hợp của bạn không phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Nếu xét đây là trường hợp bố chồng bạn để lại di chúc miệng thì theo quy định tại:

Điều 629. Di chúc miệng

1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng.

2. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Điều 630. Di chúc hợp pháp

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Như vậy trong trường hợp này việc lập di chúc miệng của bố bạn không đủ 2 người làm chứng, và đương nhiên không được ghi chép lại mặc dù vẫn trong thời hạn 3 tháng kể từ khi người lập đến khi mất thì di chúc này vẫn không đủ điều kiện để có hiệu lực.

+ Nên trong trường hợp này của bạn là không có di chúc. Việc chia di sản thừa kế sẽ được thực hiện theo quy định về thừa kế theo pháp luật.

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;"

Theo điều 651 thì mẹ chồng bạn và chồng bạn, em chú và các em cô của chồng bạn đều có quyền thừa kế với phần quyền sử dụng đất của bố chồng bạn để lại.

Và bây giờ phải xác định đất đó là bố mẹ chồng bạn có trong thời kỳ hôn nhân hay bố chồng bạn có trước thời kỳ hôn nhân (được tặng cho riềng, thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân).

Nếu đây là tài sản chung của bố mẹ bạn ( có được trong thời kỳ hôn nhân) thì một nửa số đất ban đầu sẽ thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn (cả phần đất của em trai chồng bạn). Mẹ bạn, những người em gái của chồng bạn có quyền yêu cầu chia di sản thừa kế đối với phần đất bố bạn để lại. Nếu chồng bạn và em trai muốn là chủ của mảnh đất đó phải có biên bản thỏa thuận và ký tên của các đồng thừa kế khác mẹ chồng bạn, em gái chồng bạn, em trai chồng bạn, và cả bạn vào biên bản thỏa thuận quyền sử dụng đất đó của chồng bạn bao nhiêu, em trai chồng bạn bao nhiêu, vị trí đặc điểm cụ thể như thế nào thì chồng bạn và em trai chồng mới là người sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất đó.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về tranh chấp tài sản thừa kế trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai khi chưa có sổ đỏ ?

2. Câu hỏi về tranh chấp đất đai giữa cá nhân với công ty lâm trường của huyện ?

Xin chào văn phòng luật sư minh khuê. Tôi tên là c. T. K. D, ở bắc giang. Tôi có một câu hỏi muốn hỏi như sau: mẹ tôi có sử dụng một mảnh đất từ năm 1983 đến năm 1993 hay năm 94 gì đấy công ty lâm trường của huyện đã san ủi mảnh đất mà mẹ tôi đang sử dụng khi chưa được sự đồng ý của mẹ tôi.

Họ ủi ra để làm vườn bầu nhưng vì không có nước nên họ cũng bỏ không đất đấy. Nhưng đến năm 2017 họ lại quay lại xây tường bao quanh và định sử dụng. Mẹ tôi đã viết đơn vào xã yêu cầu giải quyết. Cán bộ địa chính xã bảo đất đó là của lâm trường,lâm trường đã có sổ đỏ. Mẹ tôi ra huyện xem thi được biết đất đấy lâm trường chưa có sổ đỏ, không thuộc quản lý của lâm trường. Ngoài huyện họ lại bảo đất đấy thuộc về xã quản lý. Vậy tôi muốn hỏi văn phòng luật là giờ mẹ tôi phải làm như thế nào để lấy lại được số đất đó. Giờ mẹ tôi khởi kiện ra tòa thì % thắng là bao nhiêu. Và chi phí để thuê luật sư là bao nhiêu. Mảnh đất đó mẹ tôi cũng không có giấy tờ gì cả nhưng người dân sống ở xung quanh đã làm chứng cho mẹ tôi. Họ xác nhận là đất trước kia mẹ tôi sử dụng ?

Cảm ơn luật sư.

3. Tư vấn tranh chấp đất đai đối với phần tài sản thuộc diện chia thừa kế ?

Chào quý công ty,tôi có vấn đề muốn được công ty tư vấn giúp tôi ạ. Bố mẹ tôi lấy nhau năm 1976 và khi đó ở cùng với ông bà. Năm 1982 hợp tácxã cấp đất cho bố mẹ tôi nhưng không có giấy tờ. Chủ trương lúc đó là cấpcho các đôi vợ chồng.
Do thửa đất mà bố mẹ tôi được (gọi là b) cấp là aonên khó khăn trong xây dựng nên ông bà tôi nói là thửa đất đó chia làm đôivà thừa đất ông bà đang ở (gọi là a) cũng chia làm đôi cho 2 anh em. Nhưvậy nhà tôi có 1 nửa của thửa hợp tác xã chia (b) và 1 nửa đất của ông bà(a). Thời điểm đó là trước năm 1988. Năm 1993 ở sổ mục kê thửa đất (a) củaông bà đang ở mang tên ông bà tôi (a1). Còn mảnh đất liền kề với thửa củaông bà mang tên bố mẹ tôi (a2). Còn thửa mà hợp tác chia cho bố mẹ tôi(b)thực tế tách làm 2 nhưng vẫn mang tên bố mẹ tôi. Đến năm 2004 sổ mục kê có1 chút thay đổi và đúng so với thực tế là thửa hợp tác chia (b) cho bố mẹtôi 1 nửa mang tên bố mẹ tôi (b1) và 1 nửa mang tên chú thôi (b2).
Phần đấtmà ông bà ở vẫn mang tên ông bà(a1), phần đất liền kề với của ông bà vẫnmang tên bố mẹ tôi (a2). Tất cả các thửa đất đều được chính người đứng tênđóng thuế đầy đủ đến nay. Tại thời điểm hiện tại chỉ có thửa đất của ông bàtôi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay các cô và chú tôi đòi chia lại thừa kế của cả 4 thửa a1, a2, b1, b2. Cho tôi hỏi như vậy thửa đất của bố mẹ tôi là a2 và b1 có trong diện phảichia thừa kế hay không. Hay chỉ có duy nhất thửa a1 ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
- Lam Tran Van

4. Tranh chấp đất đai khi người bán đất đã chết thì giải quyết như thế nào?

Tôi có mua lại một thửa đất 10.000m2 năm 1994. Thời điểm đó là đất khai hoang của huyện thuộc tỉnh Đắk Lắk nhưng khi tôi mua lại người tên là T tại thời điểm năm 2006 (tức là mua lại chủ thứ 2 của mảnh đất đó) chủ của thửa đất 10.000m2 đó tên là C và ông C có sang nhượng thửa đất đó cho ông T vào năm 1994 bằng giấy viết tay. Và tôi mua lại mảnh đất đó của ông T là năm 2006 cũng là viết tay. Chào Luật Minh Khuê! Tôi có mua lại một thửa đất 10.000m2 năm 1994. Thời điểm đó là đất khai hoang của huyện thuộc tỉnh Đắk Lắk nhưng khi tôi mua lại người tên là T tại thời điểm năm 2006 (tức là mua lại chủ thứ 2 của mảnh đất đó) chủ của thửa đất 10.000m2 đó tên là C và ông C có sang nhượng thửa đất đó cho ông T vào năm 1994 bằng giấy viết tay. Và tôi mua lại mảnh đất đó của ông T là năm 2006 cũng là viết tay.
Năm 2008 ông C chết và năm 2010 ông T cũng chết. Hiện nay mảnh đất đó tôi đang sử dụng làm cafe nhưng bà vợ của ông C lại làm bìa thừa kế cho con và bà cả mảnh đất của tôi đã mua trong khi đó bà vợ ông C vẫn biết được mãnh đất đó là chồng bán cho ông T và đã bán lại cho tôi, tôi đã yêu cầu bà vợ ông C sang nhượng để tôi làm sổ sử dụng đất nhưng bà không chịu. Năm 1994 mảnh đất đó đã có bìa đất, nhưng do ông C nợ ngân hàng nên không sang nhượng cho tôi được trong thời gian ông C còn sống. Vậy xin luật sư giúp cho tôi phải làm như thế nào để tôi làm đơn (hiên nay mảnh đất đó đang làm thủ tục thừa kế cho vợ con ông C) và xin được giúp mẫu đơn và gửi ở cơ quan thẩm quyền nào ?
Mong được sự giúp đỡ quý luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp phức tạp nhất. Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, nếu không hòa giải được thì sẽ giải quyết theo quy định.

Đầu tiên, về vấn đề hòa giải được quy định tại điều 202 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội như sau

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo quy định trên thì bạn và bà C cần tự hòa giải với nhau nếu không thỏa thuận được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Đối với các trường hợp hòa giải không thành sẽ giải quyết theo điều 203 Luật đất đai (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai) như sau:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Như vậy đối với trường hợp này của bạn có thể coi là trường hợp không có giấy tờ sẽ giải quyết bằng cách gửi đơn yêu cầu tới UBND cấp huyện theo Điểm a Khoản 3 Điều 203 Luật đất đai năm 2013. UBND cấp huyện sẽ có văn bản trả lời giải quyết trường hợp này cho bạn. Sau khi có quyết định giải quyết của UBND cấp huyện nếu không đồng ý bạn có thể khiểu nại lên cấp trên hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện (vì trường hợp của bạn thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện). Tuy nhiên, khi yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp về đất đai cần có căn cứ và chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của bạn (người khởi kiện). Nhưng bạn mua lại mảnh đất đó của ông T là năm 2006 là viết tay không có người làm chứng cũng như không được công chứng chứng thực nên sẽ rất khó đảm bảo quyền lợi của bạn.

- Về đơn yêu cầu gửi đến UBND cấp huyện bạn soạn đơn theo mẫu sau: Mẫu đơn đề nghị/yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

- Về đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện:

Theo Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định: Quyền khởi kiện vụ án.

"Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình".

Về hình thức, nội dung đơn khởi kiện quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 như sau:

"Điều 189. Hình thức, nội dung đơn khởi kiện

1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.

2. Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:

a) Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

b) Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

c) Cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhận vào đơn khởi kiện.

3. Cơ quan, tổ chức là người khởi kiện thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ của người khởi kiện phải ghi tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức và họ, tên, chức vụ của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó; trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp.

4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án".

Bạn cần thực hiện đúng theo quy định pháp luật về hình thức và nội dung đơn khởi kiện. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bạn. Trường hợp vì lý do khách quan mà không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp. Bạn bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Vấn đề gửi đơn khởi kiện đến Tòa án tại Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi.

Trường hợp không xác định được ngày, tháng, năm theo dấu bưu chính nơi gửi thì ngày khởi kiện là ngày đương sự gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính. Đương sự phải chứng minh ngày mình gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính; trường hợp đương sự không chứng minh được thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận được đơn khởi kiện do tổ chức dịch vụ bưu chính chuyển đến.

3. Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn.

4. Trường hợp chuyển vụ án cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 41 của Bộ luật này thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn khởi kiện đến Tòa án đã thụ lý nhưng không đúng thẩm quyền và được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

5. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Điều này".

Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ quy định tại Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thoả thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết".

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn quy trình giải quyết tranh chấp đất đai ?

5. Quy trình thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai?

Thưa luật sư! Vợ chồng tôi có mua một phần đất 500m2 trên diện tích 3.350m2 của ông S đã đặt cọc 50%,từ 5/5/2013 đến nay ông sang không chuyển nhượng đất cho chúng tôi mà ông bán 3.350m2 đất ông cho một người khác.Do là người thân quen vợ chồng tôi chỉ làm giấy bán đất bằng viết tay, có người làm chứng là Ồng C Và Ông T, chủ đất mua lại sau này là ông T. Tôi có viết đơn gửi xã nhưng ông S không đến dự và xã đã đánh thư mời 02 lần, sau đó có nhờ văn phòng luật sư và thụ lý hồ sơ.
Công ty luật này ký uỷ quyền thụ lý nhưng mọi việc thu thập chứng cớ lấy hợp đồng mua bán của Ông S do phía chúng tôi tụ đi, công ty luật vẽ đủ kiều, lúc nói gửi hồ sơ cho toà án, lúc nói gửi công an huyện nhưng giờ gửi hồ sơ về công an xã tới nay gần 4 tháng công việc vẫn tại chỗ. Công ty cho chúng tôi biết chúng tôi phải làm gì bước tiếp theo?

Khởi kiện tranh chấp đất đai

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả Lời:

Vợ chồng bạn có mua một phần đất 500m2 trên diện tích 3.350m2 của ông S đã đặt cọc 50%,từ 5/5/2013 đến nay ông S không chuyển nhượng đất cho bạn mà ông bán 3.350m2 đất ông cho một người khác. Do là người thân quen vợ chồng bạn chỉ làm giấy bán đất bằng viết tay, có người làm chứng là Ồng C Và Ông T, chủ đất mua lại sau này là ông T.

Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005 và theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013: thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Điều 134 Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 quy định:

"Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Về nguyên tắc sau ngày 1/7/2004 việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp này thì giấy tờ mua bán đất của bạn không hợp pháp thì giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức. Trong trường hợp bạn khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp, Toà án sẽ quyết định buộc bạn và người bán cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu một trong hai bên cố tình không làm lại các thủ tục đó thì tòa án mới tuyên bố giao dịch này vô hiệu và bên cố tình không làm lại các thủ tục đó là bên có lỗi.

Căn cứ quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 thìhậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông S với gia đình bạn không được pháp luật thừa nhận do không tuân thủ về mặt hình thức (không được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản) nên để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu.

Trong trường hợp bạn khởi kiện ra Tòa án và Tòa án tuyên giao dịch giữa anh và người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu, người chuyển nhượng phải hoàn trả cho bạn số tiền đã nhận. Ngoài ra, Tòa án sẽ xem xét lỗi của các bên để buộc bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao tại Nghị quyết 02/2014/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

Trong tình huống này, vì bạn muốn bảo vệ quyền lợi của mình đối với diện tích đất là 3.350m2 khi đã đặt cọc 50% thì bạn nên khởi kiện ra Tòa án nơi có mảnh đất đó để yêu cầu giải quyết.

Theo Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định: Quyền khởi kiện vụ án.

"Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình".

Về hình thức, nội dung đơn khởi kiện quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 như sau:

"Điều 189. Hình thức, nội dung đơn khởi kiện

1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.

2. Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:

a) Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

b) Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

c) Cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhận vào đơn khởi kiện.

3. Cơ quan, tổ chức là người khởi kiện thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ của người khởi kiện phải ghi tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức và họ, tên, chức vụ của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó; trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp.

4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án".

Bạn cần thực hiện đúng theo quy định pháp luật về hình thức và nội dung đơn khởi kiện. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bạn. Trường hợp vì lý do khách quan mà không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp. Bạn bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Vấn đề gửi đơn khởi kiện đến Tòa án tại Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi.

Trường hợp không xác định được ngày, tháng, năm theo dấu bưu chính nơi gửi thì ngày khởi kiện là ngày đương sự gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính. Đương sự phải chứng minh ngày mình gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính; trường hợp đương sự không chứng minh được thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận được đơn khởi kiện do tổ chức dịch vụ bưu chính chuyển đến.

3. Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn.

4. Trường hợp chuyển vụ án cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 41 của Bộ luật này thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn khởi kiện đến Tòa án đã thụ lý nhưng không đúng thẩm quyền và được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

5. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Điều này".

Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ quy định tại Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thoả thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết".

Vì vậy, yêu cầu của bạn với chủ đất là hoàn toàn hợp pháp nên bạn có thể làm đơn khởi kiện đòi chủ đất thực hiện đúng theo hợp đồng chuyển nhượng có công chứng đã ký tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú để yêu cầu bị đơn tách thửa và sang tên sổ đỏ. Bạn phải gửi kèm theo đơn khởi kiện những tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là có căn cứ, hợp pháp. Cụ thể, trong trường hợp của bạn thì hồ sơ khỏi kiện bao gồm: Đơn khởi kiện (theo mẫu); Bản photo công chứng chứng minh nhân dân của bạn; Bản photo giấy (khi nào Tòa án yêu cầu trình hợp đồng chuyển nhượng có người làm chứng hóa đơn chứng từ liên quan có chữ ký của chủ đất bản gốc để đối chiếu thì mới trình bản gốc cho Tòa xem).

Như vậy để bảo vệ quyền lợi của mình bạn cần làm đơn khởi kiện ngay ra tòa để yêu cầu giải quyết mà không cần làm hồ sơ gửi công an huyện hoặc công an xã.

Xem thêm một số văn bản pháp lý liên quan đến vấn đề của bạn:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình

Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Ủy ban nhân dân xã quyết định lấy đất khi đang có khiếu nại tranh chấp đất đai có đúng không?

6. Ủy quyền giải quyết tranh chấp đất đai ?

Thưa luật sư, Tôi có một mảnh ruộng bị người khác tranh chấp tôi lại không am hiểu pháp luật, không biết tiếng kinh, tai nặng không nghe được, cơ quan có giấy triệu tập tôi đi giải quyết nhưn tôi không nghe được, không biết tiếng kinh vậy tôi ủy quyền cho con gái tôi thì nội dung giấy ủy quyền viết như thế nào mong luật sư tư vấn giúp ?
Xin cảm ơn

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, tranh chấp đất đai mà các bên không giải quyết được thì yêu cầu UBND cấp xã hòa giải tranh chấp. Trong trường hợp này, bạn không trực tiếp đến trụ sở UBND để hòa giải được do gặp vấn đề về tai, không biết tiếng Kinh và không am hiểu pháp luật nên bạn có thể ủy quyền cho người khác đi giải quyết tranh chấp thay bạn. Tuy nhiên, việc ủy quyền phải được lập thành văn bản và phải được công chứng tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã (phường). Và do bạn không biết tiếng Kinh nên nếu lạp bằng tiếng Kinh thì cần có người làm chứng và lập rồi đọc trước người làm chứng và công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực để đảm bảo khách quan và trung thực của giấy ủy quyền.

Bạn vui lòng tham khảo : Mẫu giấy ủy quyền giữa cá nhân với cá nhân

>> Bài viết tham khảo thêm: Hướng dẫn thủ tục và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai ?

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - công ty luật Minh Khuê