Ông B mua đất giấy tay với ông A.
Được biết toàn bộ nhà tôi nằm trong lộ giới của quy hoạch từ năm 2008 sửa đổi 2013 của quy hoạch đất đai đến năm 2020 tỷ lệ 1/2000.
Cho tôi hỏi:
1. Bây giờ tôi xin được cấp số nhà Quận được không?
2. Nếu thực hiện theo quy hoạch thì nhà đất tôi sẽ bị thu hồi. Xin hỏi:
a) Nhà nước sẽ bồi thường trực tiếp cho tôi hay cho ông A hay ông B?
b) Nhà nước chỉ bồi đất Lúa hay bồi thường cả đất và nhà tôi?
c) Đất Lúa của tôi bồi thường bằng bao nhiêu % nhà bên cạnh có Sổ Hồng cấp trước năm 2008?

Xin chân thành cảm ơn và mong nhận được trả lời từ Quý Công ty!

Câu hỏi được bien tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê

>>  Luật sư tư vấn Luật đất đai, gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

2. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, Theo như thông tin bạn cung cấp thì  toàn bộ nhà bạn nằm trong lộ giới của quy hoạch từ năm 2008 sửa đổi 2013 của quy hoạch đất đai đến năm 2020 tỷ lệ 1/2000. Theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Luật đất đai 2013 thì:

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp, còn nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc xây nhà là không hợp pháp.

Hơn nữa, mảnh đất mà bạn đang sử dung là đất nông nghiệp, do đó khi xây dựng nhà trên đất đó, bạn phải xin chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Thứ hai, về việc xin cấp số nhà:

Căn cứ Điều 20 quyết định số 22/2012/QĐ-UBND ngày 31/05/2012 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về ban hành quy chế đánh số và gắn biển số nhà trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh có quy định :

Điều 20. Đánh số và cấp Chứng nhận số nhà theo yêu cầu

Ủy ban nhân dân quận, huyện giải quyết đánh số và cấp Chứng nhận số nhà theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân trong các trường hợp sau:

1. Nhà ở, công trình xây dựng hoặc đất chưa xây dựng thuộc khu vực tuy đã thực hiện xong việc đánh số, nhưng chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc người sử dụng đất có yêu cầu được cấp số nhà do xây dựng mới; tách - nhập nhà hoặc xây thêm nhà trong cùng khuôn viên.

2. Nhà ở, công trình xây dựng đã có số nhà ổn định, nhưng chủ sở hữu (sử dụng) có yêu cầu được cấp Chứng nhận số nhà để thực hiện các giao dịch có liên quan về nhà ở, công trình xây dựng.

3. Tổ chức, cá nhân có yêu cầu nộp Đơn đăng ký cấp số nhà (kèm các chứng từ có liên quan) gửi Ủy ban nhân dân quận hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn để được cấp số nhà mới.

Để được cấp số nhà bạn cần nộp đơn đăng ký cấp số nhà tại UBND quận Thủ Đức. Tuy nhiên nộp kèm theo đơn xin cấp số nhà phải có bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan khác. Tuy nhiên, trong tình huống thì bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó việc này có thể gây khó khăn cho việc xin cấp số nhà của bạn

Thứ ba, về việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

1. Nhà nước sẽ thực hiện bồi thường về đất theo nguyên tắc bồi thường về đất và nếu bạn không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 82 Luật đất đai năm 2013.

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.

2. Đối với tài sản gắn liền với đất (ngôi nhà của bạn) thì sẽ tuân theo nguyên tắc bồi thường quy định tại Điều 88 và nếu bạn không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 92 Luật đất đai 2013

Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.

Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

Đối với việc Đất lúa của bạn bồi thường bằng bao nhiêu % nhà bên cạnh có Sổ Hồng cấp trước năm 2008?

Theo quy định tại Điều 77 Luật đất đai 2013 thì ngoài những khoản bồi thường trên bạn có thể được bồi thương chi phí đầu tư vào đất còn lại, việc bằng bao nhiêu phần trăm thì khi xác định được mức bồi thường của hai bên thì tính được phần trăm. 

Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.

Theo quy định tại Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP thì:

Điều 13. Bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số  43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.

2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê