Vậy bây giờ người đó có thể đòi lại mảnh đất mà nhà em đang sử dụng không ạ ? Gia đình em được cấp sổ đó có cần thông qua người bán trước kia không?.

Em xin chân thành cảm ơn!

Người gửi:M.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê

Tư vấn về việc cấp đỏ

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin giải đáp như sau:

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013 

Bộ luật dân sự năm 2005 

Nội dung phân tích

Điều 197 và Điều 198 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: 

"Điều 197. Quyền định đoạt của chủ sở hữu  

Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.

Điều 198. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu  

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

Người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu."

Theo đó, chỉ có chủ sở hữu của tài sản mới có quyền định đoạt đối với tài sản đó, còn người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào thông tin mà bạn đã cung cấp cho chúng tôi có thể thấy, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mẹ của B chứ không phải B, vì vậy, nếu B không có sự ủy quyền của mẹ B (hoặc bố mẹ B) cho B bán quyền sử dụng đất đó thì việc mua bán giữa gia đình bạn và B là trái với quy định của pháp luật và việc mua bán đó sẽ bị coi là vô hiệu.

Khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau: 

"Điều 138. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu   

2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa."

Như vậy, chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó, cụ thể trong trường hợp này là mẹ B sẽ vẫn có quyền đòi lại tài sản của mình.

Tuy nhiên, do việc mua bán này đã xảy ra cách đây 25 năm, tức là từ năm 1990, gia đình bạn đã sinh sống ổn định và không có tranh chấp gì trên mảnh đất đó. Vì vậy, theo quy định tại khoản 1 và 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013, gia đình bạn vẫn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình mà không cần thông qua người bán là B.

Khoản 1 và 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: 

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài tư vấn: 1900.6162

Trân trọng ./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI