Xin Luật Minh Khuê tư vấn giúp :

Tại thời điểm tôi xem đất chuẩn bị mua thì chủ củ không nói rõ về 2 căn nhà này .Hiện tôi đã khởi kiện chủ cũ : yêu cầu giao đất đúng như hợp đồng, như trên sổ vụ án đã được tòa giải quyết hơn 1năm . Hiện đã có Quyết định xét xử vào ngày 30 tháng 10. Thẩm Phán thụ lý nói thẳng cho tôi biết (Nói bên ngoài tòa): Sẽ xử theo hướng Hủy Hợp đồng chuyển nhượng ,Kiến nghị UBND Huyện thu hồi sổ của tôi .
Hỏi : Vị thẩm phán trên nói như vậy có đúng pháp luật không ?

Rất mong luật minh khuê tư vấn giúp tôi . Cám ơn rất nhiều .

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai công ty luật Minh Khuê.

Tư vấn về việc khởi kiện do giao đất không đúng hợp đồng ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005 

Bộ luật dân sự năm 2015 

2. Nội dung tư vấn :

Theo thông tin bạn cung cấp thì trên mảnh đất mà bạn mua có hai căn nhà đã được bán cho người khác nhưng chỉ có giấy viết tay. Việc chủ sử dụng cũ không nói cho bạn biết về việc trên thửa đất mà bạn mua có hai căn nhà đã được bán cho người khác rồi, hành vi này có thể nhằm mục đích lừa dối bạn để bạn không biết về hai căn nhà đó và xác lập giao dich với họ. Theo quy định của pháp luật dân sự thì khi giao dich được xác lập do lừa dối bị vô hiệu trong trường hợp sau:

"Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình."

Do đó giao dịch dân sự chuyển nhượng đất của bạn và chủ cũ chỉ bị tuyên bố vô hiệu nếu bạn yêu cầu Tòa Án tuyên bố vô hiệu. Đối với trường hợp của bạn sẽ có hai khả năng như sau:

Thứ nhất nếu 2 căn nhà đó được chuyển nhượng sau ngày 1/7/2004 mà chỉ có giấy viết tay, thì giao dịch đó sẽ vô hiệu:

Điều 450 Bộ luật dân sự 2005quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở:

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 tại Điều 450 và các văn bản pháp luật có liên quan về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Hợp đồng mua bán nhà không thỏa mãn các điều kiện kiện sẽ bị coi là vô hiệu.  Theo quy định tại Điều 137 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Như vậy nếu trước đó bạn và người chủ cũ chỉ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bây giờ hai bạn có thể thỏa thuân chuyển nhượng cả nhà và đất.

Thứ hai nếu 2 căn nhà đó được chuyển nhượng trước ngày 1/7/2004 thì hợp đồng chuyển nhượng đó mặc dù chỉ có giấy viết tay nhưng vẫn có hiệu lực, như vậy bên chuyển nhượng cho bạn chỉ có quyền chuyển nhượng đất và không có quyền chuyển nhượng nhà ở, nếu trong hợp đòng chuyển nhượng hai bạn đã thỏa thuận chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở thì phần chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở sẽ vô hiệu, còn phần chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, trong trường hợp này sẽ đặt ra tình huống bạn được sử dụng đất, còn 2 căn nhà ở trên lại thuộc người khác. Vậy rắc rối trên thực tế, bạn sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất của mình. 

Theo đó, Tòa án có thể lựa chọn các tuyên hợp đồng của bạn vô hiệu do bị lừa dối. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!         

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Công ty luật Minh Khuê