Người chủ có 1 lô đất lớn, ông ta xin giấy phép xây dựng cho 1 lô lớn nhưng lại chia nhỏ thành 3 giống như nhà phố, tôi là 1 trong 3 người mua căn nhà nhỏ này, nhưng khi 3 người mua xong thì 1 trong 3 người mua sẽ giữ tờ sổ hồng cho 3 căn nhà đó đứng tên người chủ cũ và cam kết với 2 người còn lại. Tôi muốn luật sư tư vấn cho tôi một số vấn đề như sau:

1. Tôi mua nhà đó ra công chứng vi bằng thì có hợp pháp không ? Nhà nước có công nhận đó là tài sản của tôi không, sau này có quy hoạch hay giải tỏa thì tôi có bị mất không ?

2. Tôi muốn làm sổ hồng chung thì có được không, và nếu được thì thủ tục như thế nào?

3. nếu sau này tôi có điều kiện mua tiếp căn bên cạnh, có nghĩa là diện tích sử dụng là 90m2 và diện tích xây dựng là 60m2 thì có được tách sổ riêng không ? Nếu tách được thì thủ tục như thế nào ?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: H.T.A.N

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê,

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  - 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Căn cứ pháp lý:

- Luật đất đai 2013

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT: Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Quyết định 33/2014/QĐ-UBND  : UBND thành phố Hồ Chí Minh về diện tích tối thiểu .

Nội dung phân tích: 

1. Tôi mua nhà đó ra công chứng vi bằng thì có hợp pháp không ? Nhà nước có công nhận đó là tài sản của tôi không, sau này có quy hoạch hay giải tỏa thì tôi có bị mất không ?

- Luật đất đai quy định về tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng (mua bán), việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

- Chuyển nhượng QSDĐ cần được tiến hành theo thủ tục nhất định:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

- Đảm bảo những thủ tục trên thì việc sở hữu đất của bạn là hợp pháp. Thời điểm bạn sở hữu đất là thời điểm bạn đi dăng ký vào sổ địa chính theo Điều 188 như sau:

"3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

-> Khi đó nếu như có quyết định quy hoach hay giải tỏa sẽ căn cứ vào đó để xác minh sở hữu của bạn và tiến hành đền bù hay bồi thường theo quy định.

2. Tôi muốn làm sổ hồng chung thì có được không, và nếu được thì thủ tục như thế nào?

- Bạn có thể làm GCNQSD chung. 

Khi bạn mua nhà ở dạng này, bạn làm thủ tục theo quy định nêu trên, sau khi có Hợp đồng chuyển nhượng đất/mua bán nhà được công chứng ở cơ quan có thẩm quyền, biên lai thuế..bạn nộp kèm theo hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu tài sản trên đất. Nếu thửa đất có nhà không đủ diện tích để tách sổ, thi trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sỡ hữu tài sản gắn liền với đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ cấp cho bạn 1 Giấy chứng nhận (sổ đỏ) trong đó có thể hiện quyền sử dụng đất, sở hữu nhà của bạn, có sơ đồ thể hiện quyền sử dụng và sỡ hữu của bạn trong GCN QSDĐ của người chủ đất đã sang tên. 

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT:

"Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận:

3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theohquy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này"; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: "Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)".

3. Nếu sau này tôi có điều kiện mua tiếp căn bên cạnh, có nghĩa là diện tích sử dụng là 90m2 và diện tích xây dựng là 60m2 thì có được tách sổ riêng không ? Nếu tách được thì thủ tục như thế nào ?

- Căn cứ vào quyết định 33/2014/QĐ-UBND thành phố Hồ Chí Minh về diện tích tối thiểu khi tách thửa, hợp thửa thì Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau : tại huyện Hóc Môn là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

-> Như vậy, đảm bảo đủ điều kiện theo quy định cả vè diện tích, quy hoạch..bạn sẽ được cấp GCNQSD riêng của mình. 

Thủ tục mua bán như trên, kèm theo hồ sơ xin hợp thửa theo quy định.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất  đai.