Vậy tôi xin hỏi là:

1- Đến nay, bà B kiện ông A vì chưa giao sổ đất riêng cho bà B mà lại cầm cố thửa đất Y( trong đó có một phần diện tích đã bán cho bà B) cho bà C. Việc khởi kiện này có đúng hay không?

2- Có dấu hiệu hình sự trong sự việc nói trên hay không?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: V.T. Bình

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê.

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi:  1900 6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2005

Bộ luật Dân sự 2015

Bộ luật Hình sự 1999

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ : Về giao dịch bảo đảm

2. Nội dung tư vấn:

2.1. Yêu cầu thứ nhất: Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản:

"Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản  

Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

2. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp; 

4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này."

Do đó, nếu ông A đã thế chấp thửa đất X cho ngân hàng và chưa tiến hành giải chấp thì ông không được phép tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trong đó có một phần quyền sử dụng đất của thửa X- đã thế chấp tại ngân hàng và thửa đất Y) với bà B theo khoản 4 Điều luật nêu trên. Đồng thời việc thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp này theo quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ : Về giao dịch bảo đảm sẽ phải tiến hành đăng kí giao dịch bảo đảm:

" Các trường hợp phải đăng ký bao gồm:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;

c) Thế chấp tàu bay, tàu biển;

d) Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;

đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định."

Do vậy, việc thế chấp giữa ông A và ngân hàng là có giá trị trước pháp luật và với cả bà B. Trong  trường hợp này không được phép tiến hành mà ông A vẫn cố tình giao dịch, nên bà B có thể khởi kiện ông A ra tòa án nhân dân cấp huyện nơi ông A cư trú, làm việc . Trong trường hợp này, tòa án sẽ tuyên bố giao dịch giữa ông A và bà B là vô hiệu do vi phạm quy định pháp luật về điều kiện tiến hành chuyển nhượng và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng theo quy định của Luật Đất đai. Việc xử lý hậu quả của giao dịch vô hiệu như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu  

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

2.2. Yêu cầu thứ hai: Theo như những tình tiết mà bạn cung cấp cho chúng tôi, ông A biết rõ tài sản của mình đang được thế chấp tại ngân hàng và ông không có quyền tiến hành các giao dịch với quyền sử dụng đất này (đây là nghĩa vụ pháp luật buộc ông A phải biết). Tuy nhiên, ông A lại tiến hành giao dịch chuyển nhượng đối với một phần diện tích của mảnh đất X và Y vì thế hành vi của ông A có thể có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại Bộ luật Hình sự 1999 như sau:

"Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ  sáu tháng đến ba năm."

Để kết luận chính xác việc ông A có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không còn phải xác minh cụ thể hơn hành vi của ông A và giá trị tài sản bị chiếm đoạt. Bà B và bà C có thể tố giác hành vi của ông A để cơ quan công an tiến hành điều tra, xác minh cụ thể hơn.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi với yêu cầu của bạn.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê