Vậy khi thực hiện hợp đồng này, Tôi có thể gặp những rủi ro gì? và thủ tục cấp sổ đỏ đươc thực hiện như thế nào?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê

Đất đã đền bù người dân canh tác trên đó có phải đóng thuế không ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, về các rủi ro mà bạn có thể gặp phải trong giao dịch này :

- Về vấn đề ủy quyền: hợp đồng ủy quyền có thể vô hiệu nếu không đáp ứng các điều kiện và qui định về hợp đồng ủy quyền trong Bộ luật Dân sự như: bên ủy quyền tức ông Long không có năng lực hành vi dân sự, hoặc bị ép buộc phải tiến hành ủy quyền cho công ty Thái Dương...

-Về tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà gắn liền với đất: có thể các tài sản này không thuộc sở hữu của ông Long hoặc không được phép giao dịch...vì thế bạn phải kiểm tra kĩ lưỡng tình trạng pháp lí của các loại tài sản này.

- Về hợp đồng công chứng: có thể vô hiệu nếu như hợp đồng công chứng này không được lập theo đúng qui định pháp luật: có sự lừa dối, đe dọa đối với các bên trong giao dịch, công chứng không đúng thẩm quyền theo lãnh thổ.

Thứ hai, về vấn đề cấp sổ đỏ:

Cần xem xét việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có phù hợp với các qui định tại điều 188 Luật Đất đai 2013 hay không:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên và các điều kiện để giao dịch có hiệu lực pháp luật theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 thì bạn có thể tiến hành nộp hồ sơ yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thay đổi chủ sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đấtđược qui định tại điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Trên đây là nội dung tư vấn chủa chúng tôi với câu hỏi của bạn. Chúc bạn thành công!

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ